房产开发贷款收紧 部分中小房企资金年底断流
中国证券报2010/09/10 11:27
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
农行开发贷停贷之风刚过，其他三大行高管便出来辟谣。但事实上，中小开发商已经很难获得银行开发贷款。银行捂紧了钱袋子，开发商的日子越发难熬。房地产调控政策未见丝毫松动，很多房企已开始准备过冬。有房企人士表示，早已收缩战线，不再扩张拿地，而银行贷款的趋严和银信合作的封堵对中小房企无异于釜底抽薪。为了维持现金流的正常，不少中小房企资金濒临断流不得不转向民间高利贷。
尽管上市银行在半年报中对资产质量普遍很有信心，但本周银监会主席刘明康公开表示，目前商业银行系统性风险隐患暴露不容忽视。
经过两年信贷繁荣后，各银行资产负债表积累的风险已显现化。而银监会更是对压力测试环境层层加码，要求银行评估在经济不景气或房地产市场崩溃时的脆弱性。
银行对房企若即若离
目前商业银行对房地产企业的开发贷款已明显收紧。某性商业银行人士透露，在整个8月份，该行获批的房地产开发贷款仅维持在个位数。
央行货币政策报告中指出，二季度房地产贷款增速明显回落。随着各项调控政策的落实，房地产各项贷款指标增速自5月份以来出现明显回落。6月末，主要金融机构房地产贷款余额为8.71万亿元，同比增长40.2%，增速比上年末高2.1个百分点，但比上季度末低4.1个百分点。而这种收紧趋势在三季度仍在继续。
数据显示，在金融 力量的撬动下，2009年房地产行业新增贷款超过22万亿元，占全年新增贷款的20％以上。就在这一年，北京、上海、广州等地房价创出房改以来的飙升纪录。但是今年下半年以来，开发商风光不再。银行捂紧钱袋子让房企变得“水土不服”。
有开发商人士表示，现在开发贷款的回落已经让部分房企不得不勒紧腰带。“房贷收紧迫使我们在策略上作了调整，已经从之前的激进地扩张拿地转向防御，力保现金流稳健。”
上述人士指出，由于房地产本身就是高 行业，银行资金的断流对房地产企业尤其是中小开发商几乎是致命的。
很多中小房地产企业自有资金率一般在20%至30%，其他运营资金主要为银行贷款, 是去年以来贷款政策宽松、利率较低，大大缓解了企业的资金压力。依照规定，自有资金率达到25%即可预售；一个房地产开发项目的自有资金率达到20%至30%，整个楼盘即能全面启动。
信贷闸门的收紧，正在让房企经历艰难的去 化过程。业内人士指出，房企更多依靠贷款支撑发展，一旦资金出现问题，那么市场风险就会大面积暴露。银行资金如果不能及时到位，不排除未来某些房企在建楼盘出现半拉子工程。
房企资金弹药所剩无几
上述担心已经在沪深两市112家房企半年报公布有所显现。业内人士指出，高负债已经成为当下房企 为鲜明的特点。
半年报显示，112家上市房企上半年实现销售收入1201.18亿元，同比上涨30.8%；累计负债逾7836亿元，较一季度末和2009年底分别增加600亿元和1260亿元。其中，负债总额超过100亿元的公司有17家，地产四大天 “万保金招”的中期负债达2779.4亿元，占总负债额的35%。
此外，超过80家上市房企资产负债 达50%以上。有77家上市房企经营性现金流为负值，比2009年末的35家增加了一倍多。国信证券报告中显示，上半年122家房地产开发企业经营活动现金流净流出811亿元，净流出水平较一季度末增加371亿元。
经营性现金流的变化已经反映了房企资金短缺的现状。虽然上半年开发商手中囤积现金，但是撑到现在，资金弹药实属无多。
专业人士指出，从房企的资金实力来看，房地产开发企业2010年资金来源中，定金预收款和个人按揭贷款两项占到一半左右。按照房地产调控新政，住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施，都对房企资金面产生影响。
“如果这些政策有效地执行下去，就会对房地产开发企业的融资环境产生很大影响，个别中小房地产公司资金压力会不断上升。同时，其他资金中定金及预收款及其他资金中个人按揭的增长率逐渐降低，无疑也会加重房企资金压力。”
房地产业内人士指出，房企资金链压力取决于现金流入和现金损耗之间的缺口变化。考虑到从政策出台到资金链压力加大需要一段时间，预计前三季度行业风险不会很快体现，但第四季度资金压力明显上升。
数据显示，随着三季度银行对开发贷款的继续严控，现在有个别中小开发商资金状况显著恶化，不得不通过内部认购和 促销的方式来提高房屋销量，以加速资金回流。甚至为了避免资金断流，有些中小开发商已经开始转向民间融资和房地产信托。
知情人士透露，开发商有的是向个人或公司借高利贷，有的是借巧立名目的“房地产信托理财产品”，融资成本甚至达到了百分二三十，甚至更高。“高利率贷款的时间成本很高，一旦市场观望，住房滞销，问题就暴露了，拖几月就亏损很多， 终不得不 促销。”
“黑红”名单银行手中两把剑
一边是房地产企业资金喊渴，急需银行提供资金支援，但是银行这厢审批没有丝毫松懈，从资金源头上卡住了房企的“七寸”。
某银行人士指出，虽然银行对外并未公开停止对开发商贷款，但是实际情况和停贷并无太大差别。银行信贷审批部门“火眼金睛”，只要是开发贷，一般都会压下来。
“分行领导都提示了，除非自己的重点客户，一般不要去碰房地产开发项目，客户有信贷需求，可以推荐其他银行，尽量和客户保持良好关系。”某大型银行信贷部业务经理表示。
据了解，虽说目前监管机构没有对房地产开发贷下达任何指令性文件，但是银行在授信规模上卡得 严。总行将房地产行业风险系数调高，这样导致对企业的评级下降，想做一些新增贷款 难。
而且现在房贷审批已经上收到总行，总行目前对项目贷款分为禁止类、优先支持类以及谨慎控制类，目前对房开贷态度就为“谨慎控制”。
“上个月全行业没批下来几单开发贷款，现在审批部门手中有一份黑名单，一份红名单，银行审贷部门会严格按照名单，黑名单上的企业肯定是禁入的，而红名单虽然很多是房地产行业的龙头企业，但是我们信贷投放上也是慎之又慎。”
“现在限制条件 多，如果“四证”不全，或者资本金没有到位，申请贷款时一点戏都没有。”某银行信贷部门人士透露。
而股份制银行更是直接表示，由于实行额度管理，下半年银行额度有限，一般是挤公司业务，将额度空出来给个人业务，而开发贷就在压缩之列。
今年5月份，银监会在范围内的商业银行开展了房地产贷款压力测试工作。相关人士指出，结果显示若房地产价格下跌30%，开发贷款不良率将增加1.2%。
但是相关人士指出，在房地产调控不断深入的情况下，新房成交量和房价下跌持续出现，会延缓房地产开发商资金的回笼，增加其财务成本和经营风险，僵持下去，房地产开发商可能出现资金链断裂问题，部分房地产开发商贷款占比较大的银行贷款质量将首先受到冲击。
银监会相关人士表示，压力测试及其情景假设不代表银监会对房地产市场走势的判断，也不代表房地产信贷政策可能出现变动。但是银行人士指出，对房贷压力测试的不断加码，暗示了房地产贷款风险正在积聚，四季度到明天一季度，房企开发贷款似乎“黄灯”已现。
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我们分析认为，随着大量新盘推出，政策又处于相对平静期，消费者购房欲望将有所回暖，使得9月成交量有望回升。另外，由于调控因素，地产行业成交量已经处于历史低位，基数较小，相同的 数值，其环比增幅也会出现放大作用。因此从环比的角度看，增幅将有所放大。但其 数值，较2009年同期，还有相当的差距。
预期9月住宅成交量有所回暖
从重点城市的成交面积变化情况，成交量环比上升的时间只出现一周，时间较短。另外，由于周度数据变化较快，其波动性较大，因此还不能判断趋势已经出现。另外，从 数量上来看，成交量较2009年还有一定的差距。尤其2009年下半年，地产行业一个成交高峰，基数较高。因此2010年同期，环比虽然有所变化，但同比却出现放缓甚至下跌的态势。因此，就算9月、10月成交量有所回升，全年的成交情况与去年相比，也并不十分乐观。
从成交均价来看，依然维持高位震荡的格局。但值得指出的是，9月、10月随着新开盘数量的大幅增加，相当数量的地产开发商在开盘价方面给出一定优惠，比预期开盘价要有所降低。随着成交量的逐步回暖，新盘价格有可能向预期开盘价回归，而价格指数是以实际开盘价格计入指数的，所以从指数上来看，新盘的价格是在上升的。但是由于我国库存楼盘占有量还比较大，这部分开盘价格已经确定，其在指数上的表现有可能下行。所以从总体来看，价格指数的快速上扬很难出现，预计9月、10月价格保持高位震荡的可能性较大。
金九银十难获数据支撑
地产竣工面积在每年6月为较高峰，而每年的9、10、11月达到全年的 峰。而新开工面积在上半年处于 旺季节。我国楼盘多为预售，根据我国总体预售制度，以楼盘建设三层为标准，从开工到预售的时间周期约为3个月算，新盘销售金额会在下半年有所放量。另外，有部分楼盘是在竣工后才进入实际销售，因此地产行业整体的销售特点是前低后高。但下半年销售量与上半年销售量的实际差距，以及9月、10月是否会有集中释放的特点，还要从具体的销售数据，以及占比情况来分析。
通过对十年平均数据的对比，我们可以看出：8、9、10月住宅成交面积占全年比重为12%、11%和11%，与6、7、11月基本持平，与2-5月相差2个百分点左右，差距并不是很大。销售量在下半年也较为平均，并没有在9、10月集中释放。另外，10年来，我国经历两次地产调控，在这两个特殊年份里，也基本维持了前低后高的销售特点。另外，通过销售面积和销售额的对比，发现在调控的年份里，下半年销售量环比有所上升（或保持较高水平）的同时，往往伴随着销售金额的增速放缓（或逐步下降）。因此，传统意义上的金九银十，在数据上得不到支撑，其销售量并没有集中释放的现象出现，群体理解上存有误区。另外，即使在2010年第三季度新盘推出量大幅增加，两个月的销售旺季，也无法改变全年销售总量同比增速放缓甚至下降的事实。
量价齐升趋势很难出现
从前几次地产调控与我国宏观经济的对比来看，我国房地产市场的重大调控均与宏观政策的变动高度相关，而引起政策变化的因素往往与宏观经济有紧密关系。也就是说，政策通过调控楼市，间接调控了 与消费的总量，从而实现宏观经济保持稳定的目标。反过来说，因为其相关的行业较多，且处于 和消费两大领域之间，每当宏观经济发生变化时，房地产又是 先反应的。从宏观经济的情况来看，2010年-2011年，我国货币政策都以适度收缩为主要方向。在这个大前提下，地产行业调控不会出现突然的转向。
由于地产调控政策压力巨大，成交量持续回升的前提是房价依然震荡，或者出现适度下跌。假如房价出现普遍上涨，预期调控不会出现新的政策，但是执行力度将更加严格，从而使得成交量再次萎缩，房价没有上涨动力。开发商资金压力进一步紧张，地产行业价涨量跌的局面将更加难以维系。因此在政策压力面前，地产行业量价持续双升的局面很难出现。
