华东48网点三套房贷调查:深发展“三年一签”
理财周报2010/07/19 08:35
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“我们这儿三套房贷早就不做了,没接到重启或松动的通知”。近日,三套房贷已有部分银行放行的消息甚嚣尘上,但汇丰、星展等几家外资行的房贷业务员却如此一致的向理财周报记者表示。
上周（7月12-16日）,理财周报记者 转战一个地方,分别对上海、杭州、南京、九江4个城市的近50个银行网点进行拉网式调查。
理财周报记者发现,在“松动传闻”和“严格要求”的混杂声中,作为放贷主体,各银行的实际行动可谓“乱象丛生”:有的暂时拒之门外处于徘徊观望中,大有商量余地的则严格遵从认房又认贷政策,大幅度提高首付成数和贷款利率。
“各家有各家的做法”,深发展贷款“3年一签”
7月上旬,家住上海市徐汇区的 先生看上了轻轨虹桥路附近的一套房子,并与卖家签订了买卖合同,预交了部分款项。
在此之前, 先生在安徽老家有一套没贷过款的房产,其妻子在上海有一套按揭贷款购买的房产,现已还清贷款。但 先生仍然想在上海再购 套房产。之前 先生也曾钟意过上海大学附近的一处房产,但正值4·17房产新政出台,苦于三套房政策的收缩,一直没能如愿。
近期有房产中介向他推荐的招行房贷人员表示,现在他的情况可以当做二套房贷来处理,“我行二套以上个人按揭贷款只看征信报告,而且只会看到上海本地的,看不到外地的。如果非上海本地人的客户,只要交金（住房公积金）交税,也可跟有上海户口的同等对待。”
只看征信记录似乎有“认贷不认房”的嫌疑,但该人员又表示,“我们坚持认房又认贷的原则。”
记者也通过电话向招行大木桥路支行求证,该行工作人员表示,个人按揭有一个要求,就是要在未过户之前向招行发出申请,过户之后就操作不了了。
“现在的房贷实行差别化信贷,既定政策是二套房首付5成,利率上浮10%,三套房及以上首付5.5成,利率上浮20%,根据套数的增加而增加。”该负责人如是说。
“看来房贷政策确实松动了,我还担心贷不到款”。 先生向理财周报记者表示道。
对于房屋的认定标准,理财周报记者在实地调查中发现,多数答应可以做三套房贷的银行都把 先生的此套房产定为三套房。
“现在的政策是以家庭为单位,认房又认贷,如果名下有一套房产,即便没做过贷款,再贷也算二套房。你这种情况肯定是第三套”。华夏银行(600015,)上海分行营业部、浦发银行(600000,)上海分行营业部等多家银行的信贷部负责人明确表示。
提及三套房政策是否属于传闻中的“松动迹象”,华夏银行(600015,)上海分行的信贷员夏先生表示,“无所谓松动,各家有各家的做法,我们这一直都这样。”
他还表示,“对于多套房贷款,三套房首付5.5成,利率上浮15%,四套房首付6成,利率上浮20%,依次累加”。
无独有偶,浦发上海分行营业部、光大昌里支行、广发浦东支行三家银行对于三套房首付则给出了“首付至少5.5成”的不商量政策,利率在基准利率上分别上浮15%、10%以上、10%以上。
其中,光大昌里支行的信贷员陈先生坦白地说,“我们银 策很紧,认房又认贷,不论你贷过款还是名下有房子的都算,第三套房除了核实征信,还要到交易 核实你和配偶名下的房子,二套房以上建议不要在我们这里贷款,要贷的话,首付要5.5成以上,利率10%以上,也有可能是首付6成,利率上浮11%-20%。”
利率上浮,一般指的都是在基准利率5.94%（贷款期限5年以上）基础上上浮。但是位于浦东南路的深发展上海分行营业部却“别出心裁”,将贷款期限化整为零,基准利率按1～3年期利率计算。
该营业部表示,这套房肯定是三套房,首付至少要达到房价总额的5.5成,但是利率可以按1～3年期利率为基准上浮,意味着在年利率5.4%的基础上上浮15%即6.21%,大大不同于其他银行在基准利率5.94%的基础上上浮10%或15%。但条件是3年签一次贷款合同。
对于贷款人的要求是,房产主贷人有上海户口的可以不用提供税单,没上海户口的要提供人事部盖章的收入证明和税单。还要提供夫妻双方身份证、户口本、结婚证、学历证、收入证明（尽可能提供税单或工资卡进账流水）、买卖合同原件、首付款 或收据、卖方身份证复印件、卖方在该行开立的存折卡、产证复印件、如需办理组合贷款则还要提供公积金账号。
中行农行全面停贷,交行首付 5成
“三套房贷,我们这做不了,建议你到四大行问问,他们那肯定能做”。民生滨江支行的房贷业务员告诉记者。
当记者提出需要工作人员的名片时,该接待员转向 室出来后,说,“对不起,刚才说是以前的政策,我们刚接到通知,三套房已经不贷了。”
为了证实真伪,记者随即来到位于陆家嘴(600663,)的中行上海分行营业部信贷部,得到的答案是“没办法,确实不能贷了”。
在隔壁的工行商城路支行,来咨询三套房贷的记者受到了欢迎。“三套房首付6成,利率1.2倍,利率现在都很高,目前几大行都这样,如果是二手房,我们会尽量帮你省点评估费。”
相比之下, 处的交行陆家嘴(600663,)支行,显得通融不少。“首付至少5成,利率至少1.1倍,具体还要看个人情况,比如资信、还款能力等因素。比如工资一定要是还款总额的2倍以上。”
与交行相隔两条街的建行东方路支行,则提出了首付6成,利率1.2倍的要求,如果买的是二手房,除了提交相应材料外,还要负责交易的上下家亲自到场,拍下当场签字的照片,以作凭证。
随后,记者以买房人的身份拨打了位于浦东万科(000002,)金色城市楼盘的售楼处咨询电话,负责人表示,与其合作的银行中,唯独工行虹桥支行为三套房贷款者大开方便之门,如果首付5.1成或5.2成,利率都要实行基准利率的1.2倍或1.1倍,具体要看客户实际情况。但对贷款者的职业要求是律师、教师、公务员和 500强企业的员工,根据个人资信,审核也会更加严格。
三套房贷只针对一手房,外资行怕“吊销牌照”
理财周报记者在调查中发现,没有一家外资行明确表示欣然接受第三套房贷。南商（中国）、华侨（中国）甚至对第二套房子贷款也无法明确答复。
恒生徐家汇支行的信贷员不情愿地表示,“可以试一试,不能肯定地答应你。”并且还提出了一系列条件:如果是三套房,只能纯商业性贷款,起贷金额50万元,至于利率,如果客户征信好,又是 职业,不上浮也是可能的,下浮是 不可能的……
该负责人还提醒道,如果前面两套房子中,有一套房子贷款余额剩下不是很多的话,建议尽快还掉,因为负债收入银行还是要权衡的。
东亚徐家汇支行的相关负责人表示,去年是认贷不认房,今年是认房又认贷, 近是有消息讲第三套房松动了,但那是针对向开发商购房讲的, 于一手房,也就是没封顶或者已封顶还没拿到钥匙的房子。对于中介挂牌的二手房,作为三套房是肯定不给贷款的。
提及不接受第三套房贷的原因,“现在的风口浪尖上,做了被查吊销牌照算谁的。中资行应该可以有商量的余地,因为没有这个风险,外资行就没得商量了。”一家外资行的高层在接受理财周报记者采访时表示。
城商行中,九江银行在4月房产政策不明朗时已经完全停掉了整个房子贷款,甚至连一套房也不给发放。南京银行(601009,)上海分行、宁波银行(002142,)上海分行也明确表示无法受理第三套房贷。只有上海银行漕河泾支行,给出“首付5.5成,利率上浮15%”的通融政策,前提是与其合作的开发商推荐的楼盘才肯做。
业内资深人士向理财周报记者透露,其实要控制房价,限制多套房贷款治标不治本,因为房子不拿来卖还可以拿来租,提高房租也是一样的行为。现在房租一步步在上涨,所以多套房贷款越来越难做。但是房价是不会跌的,商品房本不应该跌或者就应该上涨,是因为国家没有提供足够的经济适用房,所以这种做法是本末倒置的,短期内房价也不会有很大的波动的,好比徐家汇的房子,能跌到哪里去。
南京城“有的银行一直在贷”
杭州各大银行在房屋认定标准上和多套房贷方面都比较严格。“认房又认贷”、“不做三套房贷”是记者得到的 多的答复。
杭州银行高新支行则表示,对于三套房还没接到松动的通知,听说放开了,但是开放的具体程度每个银行还不一样,对于执行细节还没看到正式的条文。
记者拨打了裕兴不动产杭州建国店的电话,店长张先生表示,与他们合作的四大行中,三套房贷款成数和利率相差不多,维持在首付5.5成,利率上浮15%的净值,具体到第几套房,还要去查征信报告,比如有的银行2000年前买的房子可能查不到,所以有可能算作第二套也有可能算作第三套。
在南京,倒是没有太多银行对三套房贷者闭门谢客,不过要应付较高的首付与利率。
只有招行江苏分行打出了首付5.1成,利率上浮11%的“揽人”招牌,工行要求首付至少5成,利率上浮15%-20%,建行江苏分行则直接要求首付6成,利率上浮20%-30%。
“尽管目前有些银行已经对第三套房贷应声,但难关重重。”交行江苏分行的房贷员表示。他表示,该行三套房政策是首付5.1成,利率上浮11%;四套房首付5.1成、利率上浮15%。这完全符合国家政策规定,所谓的松动,或许是由“停贷”变成“可贷”,不过,有的银行是一直都在贷。
广州13家银行:外籍人士限购一套房 部分中资行破格
工行表示,“第二套房可以做,首付6成,利率上浮10%”,恒生外币贷款需质押10%贷款额
第三套房贷已有松动迹象的消息正弥漫市场,在风起云涌的中国房地产市场,除了国民关注房市的一颦一笑外,还有很多持有外国国籍却常年在中国工作的外籍人士同样也有着按揭购房的需求。
对于外籍人士在境内购房,国家有着明确的规定。2007年7月,建设部等六部门有关负责人就《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》进行了解释,并 强调,符合条件的境外个人在境内只能购 套自住商品房。
同时,国有银行、股份制银行、外资银行在办理外籍人士按揭贷款时,在提供的币种、首付和利率方面也千差万别。
国内行可做二套房贷,首套房国有行更优惠
和外资银行相比,国内的一些银行仍可以为外籍人士提供二套房的按揭贷款。但是不提供外币贷款服务。
“我们只做人民币贷款。”建行广州某支行个贷经理表示,“首套房首付 3成,利率打8折。”
当记者问目前外籍人士是否只能购 套房时,该经理表示,“二套也可以做啊,只是要提供1年以上纳税证明和满一年的社保证明,并且首付5成,利率上浮10%。”
在记者咨询的广州四大国有银行中,只有中行明确表示,根据规定,现在外籍人士在国内只能购 套房子。
工行某支行工作人员告诉理财周报记者,“如果是首套房,首付3成,利率下浮20%;首付达到4成,利率可下浮25%。”
二套房方面,该工作人员也表示,“第二套房可以做,不过要按照第三套房来做,也就是首付6成,利率上浮10%。”对于二套房的认定标准,该工作人员则称,“认房又认贷。”
农行(601288,)东山支行的一位工作人员也表示,外籍人士也可以做二套房按揭贷款,认定标准也是认房认贷。如果是二套房,首付要5成,利率上浮10%。
同时该工作人员强调,外籍人士购房做按揭,不仅要符合在国内居住满一年、在广州交税满一年的条件,还要提供一个广州联系人,这个联系人不需要做任何担保,只要在找不到客户本人的时候,能及时通过这个联系人联系上客户。
理财周报记者还咨询了四家股份制银行在广州的网点,结果发现,四家行同样只做人民币贷款。而对于二套房按揭贷款,则正好与四家国有行相反,除了招行回复可以做二套房贷外,平安银行、深发展银行和广发银行都表示,外籍人士只能在国内购 套房。
“二套房可以做,但是首付要5成,利率上浮10%。”招行越秀支行的一位工作人员表示。但是招行在首套房方面,利率要比其他行高一点。
“首套房90平方米以下首付2成,90平方米以上首付3成,利率为基准利率5.94%,没有任何优惠。”该工作人员称,“我们从年初就开始实行这个利率。”
通过比较,记者发现,对于外籍人士首套房的按揭贷款,股份制银行在首付和利率方面都没有国有行优惠。
平安银行广州分行一位工作人员表示,“外籍人士购买首套房,也要参照第二套房,首付5成,利率上浮10%。”
深发展银行越秀支行的首套房首付也要求5成,但是利率可下浮15%。该行一位工作人员称,“因为外籍人士风险较大,比如一些离岸操作,可能会找不到人。因此不可能和国民贷款一样。”
外资行都可做外币,但只做首套房
在国有银行、股份制银行、城商行和外资行中,外资银行一直牢牢把握着外籍人士这块市场。对于外籍人士在国内做按揭贷款购房,外资行同样一路领先,提供的币种较多,一般除了人民币外,还有港币、美元和新加坡元等。
“我们银行有人民币、港元和美元三种币种可供选择。”恒生银行一位个贷经理告诉理财周报记者。
据该经理介绍,如果是人民币贷款,首套房的首付 3成,利率打7折。如果是外币贷款,一般首付4成,也可以做到3成,但是条件是客户要质押贷款额度的10%存款在恒生银行,直到房产证办下来交到银行以后才可以取用这笔钱。至于利率,外币比人民币利率要 1厘多,但是具体的利率还是要根据客户的收入、标的物和征信记录等条件决定,一般为3%多一点。
外币贷款,实际上还是以人民币和开发商结算,只是客户以外币的方式还款。这样一来就存在一个汇率的问题。对于汇率变化所带来的问题,该经理表示,币种的转换有两个节点,一个是在申请贷款当天的汇率牌价,一个是放款当日的汇率牌价。如果在两个节点之间汇率发生了变化,比如放款日的人民币 了,那么出现的差价就需要客户补上。
这也就意味着外资银行在房贷方面也执行“认房又认贷”的标准。对于外籍人士贷款条件的认定,渣打银行、花旗银行、东亚银行等外资行基本和恒生银行一致。
“外籍人士只能购买首套房,以外币贷款的话,首付3成,利率可以做到2.9%,贷款期限 长30年。”花旗银行的一位工作人员表示,“这在业内算是 优惠的了。”
花旗银行的外币有美元和港币两种选择。并且客户的 后外币还款额以放款日的汇率牌价计算。至于贷款流程,该工作人员还表示,“只是材料上复杂一点,其他程序和国民贷款一样。”
东亚银行提供的外币选择同样有美元和港币两种,但首付的成数要看房屋面积的大小,如果是90平方米以上首付 3成,90平方米以下首付2成。至于利率,东亚银行广州分行的一位工作人员表示“不好讲”。当记者问是否会比人民币贷款在利率上优惠一点时,该工作人员表示,“要看客户的具体条件,比如收入和负债情况,也可能比人民币贷款的利 一点。”
渣打银行天河支行的首付成数认定和东亚相同, 长贷款期限可以达30年。该行有美元、港币和新加坡元三种外币选择。
利率方面,该行一位工作人员表示,“这要根据贷款额度和客户资信,以150万贷款额度为例,利率可以做到3%。”
进入中国 早的外资银行——汇丰银行,对于记者的咨询回答的比较谨慎,只是称要根据客户的具体条件来确定贷款的币种、首付和利率。
