房地产信托产品已占市场半壁江山
财经日报2010/07/16 08:50
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信贷收紧、股市震荡、再融资普遍遇阻，火爆半年之久的房地产信托也被泼上一盆冷水，房地产开发商的日子开始变得越来越难熬。就在银监会7月2日叫停信托公司从事银信合作业务前夕，中航地产搭上信托贷款“末班车”并成功向江南信托融资4.6亿元，这让同行艳羡不已。
资金链趋紧借道信托融资
银信合作业务是指银行通过信托理财产品的方式曲线为企业提供贷款，这也是银行信贷业务表外化的重要通道。7月1日，中航地产与江南信托签订的五份《信托贷款合同》。江南信托受兴业银行委托向中航地产发放信托贷款4.6亿元，其中两笔信托贷款合计1.9亿元专项用于南昌中航城市广场项目的开发和建设，其余三笔信托贷款合计2.7亿元专项用于成都中航城市广场项目的开发和建设。
中航地产的公告称，此次信托融资主要是为了补充公司短期流动资金需求,拓宽公司的筹资渠道，缓解公司项目开发高峰期短期流动资金的紧张。
同样幸运的是首创置业。此前的6月30日，首创置业与中诚信托订立基金规模为7.5亿元人民币的信托融资。根据信托融资安排，首创置业、中诚信托、北京银行及北京商宜订立了债权转让协议，转让价为7.5亿元。中诚信托成立一项基金规模为人民币7.5亿元的信托，目的是按转让价向公司购入债权资产。
而自国家出台房地产调控新政以来,房地产企业从商业银行融资困难、股市再融资也受挫，一些上市房企因此走上信托融资之路。公开资料显示，5月份以来，通过信托方式融资的地产企业还包括中华企业、福星股份、浙江广厦、香江控股、天业股份等。
融资风险水涨船高
信托产品的利率也开始“水涨船高”。出于风险控制意识的加强，不少信托公司开始大幅提升产品设计的利率。与去年相比，部分信托产品的 率甚至高出了2至3个百分点。
以中航地产为例，该公司上述5笔信托贷款期限均为两年，自2010年7月5日起至2012年7月5日。贷款采用浮动利率方式，为同期同档次国家基准利率上浮54%，目前年利率为8.3%。
用益信托工作室 研究员李旸在接受《 财经日报》采访时表示，目前房地产信托产品的平均年 率普遍在9%左右，高于金融、基础设施、工业企业的信托产品 。而去年房地产信托产品 为7%至8%之间。
尽管如此，如愿获取信托工具的支持并不如想象中那么简单。“我们本来控制就很严格，但在今年门槛设定更加高了，至少得是区域性的龙头企业才符合初步标准。”某信托公司人士称。从目前成功借道信托的房地产企业案例来看，绿城中国、金地集团、龙湖地产等公司，均在行业内有颇高的 度。
普益财富信托研究员赵杨也向本报表示，未来房地产项目一旦面临销售不畅的局面，资金无法及时回笼，将直接影响 人的 。此外，宏观经济形势不明朗，房地产行业的抵押担保品也有可能面临缩水风险，将进一步推高项目的融资成本，逐步放大 者的风险。
开发商或通过直接信托融资
开发商融资变得越来越艰难，业内普遍认为中小开发商未来将面临资金链断裂危机。但也有业内人士认为，房地产银信合作种类的信托产品比例较小，银监会叫停银信合作业务对开发商影响有限。
万科董秘谭华杰7月7日在一个内部电话会议上表示，从房地产行业来说，房地产开发商的资金约有45%来自预收款，自有资金比例为30%至35%，银行贷款约占20%，包括发行股票、债券、信托等 类型融资在内的资金比例通常不高于5%。因此，此举总体上对开发商影响有限。
李旸说，选择信托融资的往往都是一些大的开发商，包括上市公司。“今年每个信托产品平均融资规模约3亿元，融资规模相对较大，说明资金需求量都比较大，而不是中小型房地产公司。”他同时认为，房地产开发企业选择房地产信托融资，主要还是通过集合信托产品的方式，而非银信合作类信托产品。
赵杨也表示，银信合作业务直接 到房地产行业并不太多，每个月平均不到10款产品，而今年6月份银信合作信托产品达到500多款，之前每月平均400多款，可见比例之小。
深圳另一上市房地产企业总裁向本报表示，叫停银信合作业务会让开发商融资渠道变得更少。“未来，更多的开发商将不得不选择出让项目股份的办法进行融资，这相当于变卖资产。”他认为，由于市场成交整体低迷，开发商依靠销售回款快速回笼资金存在难度，加之银信合作业务被叫停，未来更多的开发商将转向房地产集合信托，即绕过银行直接通过信托公司发行信托产品。
实际上，在众多开发商的追捧之下，目前投向房地产领域的集合信托产品规模已经出现急剧膨胀。据用益信托工作室不完全统计，6月28日至7月4日共有18款集合资金信托计划产品发行，其中共发行了8款房地产信托产品，发行规模为32.2亿元，占当周总发行规模的79%。而今年6月发行的85款集合信托产品中，有38款 于房地产领域，房地产信托产品几乎占据信托发行市场的半壁江山。
新政挤压房企“钱”途 信托融资成本超15%
号称“严厉”的房地产新政出台后，《每日经济新闻》记者近日调查发现，房地产企业的融资成本随
与此同时，投向房地产市场的集合信托产品 率也水涨船高，由年初的8%涨至9%以上，大约上升了1个百分点。
房企民间融资成本上升
浙江的房地产开发商老张 近烦透了。在山东的一个项目进行了大约1/3时，他的公司临时决定更改规划，“我们想把目光放得更长远一些，把周边的土地也纳入开发范围，由原来的住宅社区，改为商业 社区。”
在新规划上马后不久，被认为“严厉”的房地产新政出台。为此，老张 近在上海和山东之间来回奔波，为该项目寻找方便可行的融资方式。
“盘子已经铺开，这时资金链一断裂，就只能烂尾。”老张称，“从银行拿土地开发贷款是不可能了，现在正在想办法和信托公司合作，发行集合信托产品募资；不行就只能找私募合作。”
按照老张的说法，《每日经济新闻》调查发现，上述两种融资方式的融资成本均不菲。
记者昨日（7月15日）从深圳一家 咨询公司了解到，目前房企从私募拿资金的月息是3分（3%），具体还要考察项目的风险和借款者的资质，贷款期限一般不超过半年，这相当于年化融资成本约为36%，远高于发行信托的成本。
与此同时，华融信托的一位项目负责人对《每日经济新闻》表示，银信合作叫停后，房企只能通过集合信托产品募资，成本呈上涨态势。
房企集合信托融资成本超15%
上述人士称，“现在就算是资质好的企业，发行信托产品融资每年的成本 也要13%，大多集中在15%以上。此前每年11%的成本就能做得下来。”
至于信托融资成本上升的原因，北京信泽金分析则认为，绝大多数信托公司面临着营销推介成本上升的难题，高额的营销费用势必要转嫁到融资方身上。
据悉，目前像老张这样的房地产开发商并不在少数。自2010年5月，银监会对土地开发贷款和土地储备贷款明确“三不贷”原则，各家银行就开始压缩土地开发贷款；而随着近期传出的银信合作被叫停，房企通过单一信托曲线融资的模式也被切断。
“再加上市场上有房地产新政笼罩，买房者普遍持观望态度，各地商品房成交量急剧下跌，使得房地产商靠自身经营获取现金流也变得困难起来。”
北京信泽金分析认为，“在当前的政策环境下，信托机构对房地产和证券市场提供融资的能力正在受到各种约束，这种供给与需求的严重失衡也在加剧融资难度，势必将抬高整体的融资成本。”
集合信托产品 大涨
《每日经济新闻》调查发现，在房企通过信托的融资成本上升的同时，集合信托产品的融资成本也在悄然上行，目前较年初上升了一个百分点以上。
展恒理财公布的本月新发固定 类产品显示，在7月1日至5日发行的10款房地产信托产品中，预期年化 率 的一款已经达到10.5%，是由中信信托发行的投向东宸智地的3年期股权 类信托产品，预计发行规模为4.4亿。
另有3款产品的年化 率都是9%，还有一款接近9%，达到8.8%。这意味着当期发行的50%的产品年化 率都在9%左右。
而根据展恒理财此前的统计数据，2010年一季度，房地产信托产品平均预期年化 率为7.52%，相当于这类产品的 上升了1个百分点。
上述变化也得到了业内人士的证实。“年初房地产信托产品的年化 率约为7%、8%，现在相当于上升了一两个百分点。”华融信托的一个负责人称。
北京信泽金理财顾问有限公司的市场监测分析人士称，短期信托理财产品（例如≤2年的集合信托产品）的 者年化 率已进入9%~12%的区间，1年期信托产品已出现10%的预期年化 率。
种种迹象还显示，对于投向房地产市场的集合信托产品，单笔认购金额在300万元以上的 者俨然是市场的“宠儿”，获得的年化 率也较高。
华融信托的一位项目负责人称，集合信托的特点是不通过大众媒体宣传，认购门槛一般为100万元，因此 者大多是有实力的机构 者。
“这类企业抗风险能力强，对风险的甄别能力也很强。在当前房地产调控的形势下， 于房地产市场的信托产品 率相应提高才能吸引这类企业 。”上述人士透露。（每日经济新闻）
