成都土地市场上演"冰河世纪" 下一站房市破冰之旅
房地产门户房天下2010/07/08 02:14
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
编者按：临近年中，搜房网策划“楼市年中哨——2010房地产年中盘点”，作为“新政观察”及“关注购房者”系列行动的重要组成部分，全方位扫描2010年上半年楼盘动态、成交量，价格走势、土地储备，深度解析房企生存状态、购房者消费心态。4月起，从 到地方，房地产调控的重拳相继落下。从信贷政策调整到供应结构调整，从规范拿地到规范期房销售，从增加供应到限制需求……频率之大，涉及面之广 ，堪称 严厉的房地产宏观调控。新政下，房地产面临 考验。从楼市供应到品牌房企推盘动态，无论是开发商还是购房者，都试图寻找上半年楼市的大致轮廓。
（一） 成都市2010年上半年全市土地交易详情
2010年上半年，成都市全市土地市场招拍挂土地（重复供应土地以 后一次供地为准，暂缓供应土地不计入内）供应127宗，土地供应面积约8330亩，成交84宗，约5955亩。
数据来源：成都市国土局 搜房网数据监控
全市2008-2010年土地供应成交情况:
数据来源：成都市国土局 搜房网数据监控
从图表中可以看出，春节期间为常规的土地市场淡季 每年一季度供应都是相对 少的，2010年1月受2009年火爆楼市影响，继续呈现出了较大的放量。进入二季度商业类土地供应进入了一个相对稳定的趋势，4-6月供应量均在1500-2000亩区间内。
2008年5月土地市场受“5.12”地震影响，土地供应成交量都急剧减少；2009年土地市场情况同样受商品房市场“小阳春”影响，5月土地供应量骤增，成交量也有所上升；2010年受“新政”影响，4、5月市场惨淡，政府也相应放慢了土地的放量进度。大部分开发商还没有意识到市场的变化，而6月后市场观望情绪加浓，开发商也同时在拿地方面观望情绪愈浓，希望地价有所下降，逆市低价拿地。
（二） 成都市2010年上半年主城各 区土地交易详情
数据来源：成都市国土局 搜房网数据监控
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据统计，2010年上半年成都市主城区共供应土地达2512.31亩，其中高新区比重 ，占上半年总供应面积的35%，高新区共成交量占上半年总成交面积的34%。其次，主城区中成华区、金牛区及青羊区也相当活跃。
2010年上半年成都市主城区各区楼面地价：
数据来源：成都市国土局 搜房网数据监控
从成交地块楼面地价分析来看，青羊区楼面地价均价 ，为3853.4元/平方米，其中陈麻婆地块楼面地价 ，达7313元/平方米，由成都乐地 有限公司竞得。在一定程度上提升了青羊区的楼面地价均价。
另外锦江区攀成钢地块成交楼面价格达6510元/平方米，提升了该区平均楼面地价价格。武侯区的楼面地价均价达到3348元/平方米，其中中粮地块以楼面地价 ，达5679元/平方米。
值得关注的是金牛区曹家巷地块楼面地价高达7496元/㎡，成为楼 地块，高出同区域一倍左右的楼面价格。
2008-2010年上半年主城区成交价格对比
数据来源：成都市国土局 搜房网数据监控
受楼市“新政”影响，5月，成都主城区土地成交均价447.88万元/亩，月环比下降48.90%。6月，成都市主城区土地成交均价369万元/亩，月环比下降12.14%。
土地价格呈下降趋势，可见新政影响下，不仅影响到商品房市场，也同样影响到土地市场，“楼 ”现象不再，土地成交价格也渐渐收到趋于理性。
2010年上半年成都市各郊县土地市场详情：
（注：此供应量包括商业用地、工业用地及公共用地）
数据来源：成都市国土局 搜房网数据监控
由以上图表可看出，2010年上半年，郫县、新都成为成都市郊县中 活跃的区域，供应量及成交量较多，随着城北 论点的提出，保利公园198、富力桃园等楼盘在一定程度上提升了北部新城的热度。郫县受快铁等相关市政规划等有利因素的影响，区域价值再次提升。
（三） 2010年成都市土地市场情况预测
土地出让金提高一成揭开第2波调控序幕
不久前召开的2010房地产夏季峰会上，国土资源部总规划师胡存智指出，国土资源部将严格规范土地出让制度，对于已出让的土地，土地出让价不低于当地基准地价的70%，竞买土地出让金不低于出让 价的30%。
不难看出今年整个土地市场的管理，整个土地交易监管，进入了 严厉的一个阶段。不论整个房地产市场的交易是什么样的现状， 严厉的土地政策会一直坚持下去。从现实来看，10号文出台到现在，整个房地产的交易量出现比较大的变化。但是整个价格仍然处于比较僵持的阶段。 主要症结就是房地产开发商本身认为自己不缺钱，在这种情况下，提高土地出让金的比例有利于传递政策信号，同时也促使开发商在整个房地产交易方面，以及在价格方面出现比较灵活的变化。对调控新政的分析，一方面可以看到这是一个常态，另一方面也是立足于目前调控的需要。
国土部将再出重拳打破市场量跌价滞态势
在刚刚结束的国土资源厅局长座谈会上，国土部部长徐绍史表示，目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势，一个季度后房地产市场可能会面临全面调整，房价肯定会有所下降，国土部将在多方面积极参与房地产的调控。
两个部委频繁动作，传递出的信号就是政府调控房地产市场的决心没变。如果前期的调控措施效果不好， 下一步不排除出台新的调控策略。业内人士表示，一线城市房价仍呈现胶着状态，没有出现大幅度下降，二线城市更处于深度观望。
针对于当前楼市的表现是“量 不降”。业内人士认为：一是企业手中还拥有大量的现金；二是许多开发商对未来抱有幻想；三是为“保八”目标， 对楼市的调控会松动。
7月成都将实行招拍挂地票制拉低房价？
所谓地票，是指将闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地进行复垦，变成符合栽种农作物要求的耕地，经由土地管理部门严格验收后腾出的建设用地指标，由市国土房管部门发给等量面积建设用地指标凭证。这个凭证就称为“地票”
成都地产圈内一条即将执行的消息引得大家沸沸 ，“7月成都招拍挂实行地票从2010年7月1日起，成都市招拍挂转让的土地，竞买者必须持有地票，才能去参与土地的招拍挂竞标。地票指标每亩15万。地票制将在7月份以后转让的土地市场开始执行。”笔者从成都国土资源局的相关人士处了解到，现在成都市的地票制度正式的文件还未会签下来，但是已经确定是从7月1号开始实行。具体流程大致是先到土地交易中午去购买预 （相当于正式的地票），然后才能参与土地的招拍挂。
实行地票制度将对成都房地产市场带来怎样的影响？采访了部分开发商和房地产研究机构，有人认为影响不大，有人认为会拉低房价，而更多的人则承认对地票交易还不了解，暂无看法。
观点1： 对成都房价影响不大
“地票”的总量由政府宏观调控，每年的入市量有限。因此地票的入市对房地产行业有一定的影响，但不会造成大的冲击。”
观点2：土地购买者将会有更高的门槛
开发商根据自己的市场判断，运营情况，看握有多少地票，地票价格保底浮动，相当于一种可以交易的金融产品，提高了开发商的门槛。
观点3：过渡时间的变通政策
地票相当于期权交易，每亩15万，一般相当于农村征地成本，包含了农民的安置补偿的成本，政府不再为征地成本发愁，也不贷款了，减少地方政府风险，另土地溢价由市场决定。
观点4： 有利宜居成都建设
新增的建设用地也不是全部用于房地产建设，还包括城市道路、医院、学校等公共设施在内。也就是说，地票让城市建设用地增加，城市的公共设施的建设用地会更充裕，长期来说，对建设宜居城市会有较大的推动。
观点5： 拿地渠道更加丰富
长远看“地票”入市，为开发商拿地增加了新的渠道，丰富的土地供应结构，对活跃整个房地产市场是有积极意义的。有了多渠道的选择后，开发商就可以根据自己所建设的房屋的性质和品质，选择合适的指标，如建经济适用房就可以拿价相对低的土地。
业内分析 土地继续大幅放量
龙光地产成都公司营销负责人 赵涌
其实今年来讲土地供应计划比往年都大，约18万公顷，相比往年平均年供地5万多公顷增加了三倍有余。但现在总体感觉不到，是因为土地出让关系到地方政府和土地业主的利益，所以出让计划有些调整也很正常。但下半年如果持续这样下去，就看 政府对于这一块的要求和态度了，如果坚持年初定下的标准，土地放量是肯定的，我觉得下半年土地放量会高过上半年。
就目前的销售市场情况来看，这样的情形持续下去，一些开发商肯定会出现资金问题。实力强的可以坚持得久一点。我觉得三季度末和四季度会出现楼价真正的松动。
影响拿地是肯定的，不过也要分企业，每个企业的资金情况是不一样的。下半年开发商拿地会更谨慎。不过也是有实力的企业建立土地储备的好时机。上半年土地出让市场就差不多是这样的苗头。行业的垄断正在悄然形成。
价格继续下探可能性不大
尽管目前土地市场一片沉寂，但业内对于土地价格是否会继续下探持怀疑态度。
四川中原地产 分析师高立认为，目前成都的土地价格已经走低了，即使政策延续，价格下探的可能性也不大，比如像去年比较热的顺江版块，目前土地价格的确已经下来了，但是也很难再继续走低了。而有些区域因为利好政策多，未来看好，根本不受调控政策影响，比如高新南区。
克而瑞•易居中国成都机构分析师龚刊也称，现在国家对于开发商拿地也有一定的规定，土地市场是越来越规范，同时与地方政府利益也存在一定博弈关系。但总的来说，对于大开发商而言，今年下半年可能是一个很好储备土地的机会。
这一说法得到了一些开发人士的认同。房地产经理人联盟副秘书长陈宝存称，在成交恢复之后，土地仍然是焦点问题。他认为，今年 不会出现2008年土地频繁流拍的惨状。资金充足的大型房企仍然会积极拿地。这是因为开发商普遍对房地产市场长期看好。目前土地市场趋冷应该说不是市场走低，而是政策原因导致的冷清。
但目前的政策形势并不如陈宝存预测的这么乐观。据某媒体报道，楼市马上将进行第二波调控，目前相关部委已经开始积极准备新的房地产调控政策，以配合可能推出的房地产新调控政策。 一位知情人士称，楼市新调控政策将在三季度发出，四季度看到效果。
一旦新的政策出台，无疑将对土地市场造成极大影响，到时走向如何恐怕又是另一番景象。不仅如此，龚刊认为，在土地成交低迷的情况下，下半年地方政府也会继续采取谨慎态度，可能会将一些资源不是那么好的地块拿出来卖。如此一来，势必又给开发商的拿地热情泼上一碰冷水，表现在成交上数据无疑又将是一片颓势。
