调控政策“落地”六月可能为成都房价分水岭

6月4日,三部委联合发文规范第二套住房以家庭为单位,彻底堵死了房贷执行中的操作漏洞;与此同时,国土资源部、监察部、国税总局等各部委全面介入房企土地、融资等环节,自“新国十条”以来,无一家上市房企获得银行大额授信,土地 税清算各地抓3-5个典型。

力度之大,介入之深,决心之强,涉及部门之多,本轮调控当属“强”的楼市调控组合拳。

正在经历的6月,也或将成为房价的分水岭

3月18日 国资委要求78家非地产主业央企退出房地产业

4月13日 住建部要求加快保障房建设,遏制房价过快上涨

4月15日 国务院常务会提出,贷款买二套房首付不得低于50%

4月17日 国务院发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知

4月19日住建部发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》

4月21日银监会官员:二套房贷认定不再以贷款记录为准 以家庭为单位

6月3日 国税总局划定土地 税预征 限

6月4日 三部委联合下发《关于规范商业性个人贷款中第二套住房认定标准的通知》

3-7月 国土部全面清查房地产开发中闲置土地,囤地炒地,向别墅供地等各种违法违规用地

6月4日,中国住房和城乡建设部、央行、银监会三部门联合发文,发布《关于规范商业性个人贷款中第二套住房认定标准的通知》,规范了商业性个人住房贷款申请人第二套住房以家庭为单位

放贷二套房认房不认贷

标准一:

按家庭成员拥有住房数认定二套房

通知规定,商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数,应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。同时,购房人应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询,并出具书面查询结果。暂不具备查询条件的,借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。

标准二:

异地购房贷款按二套房贷执行

对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行;商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定,对其暂停发放住房贷款。

而对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,按本地居民认定标准执行。

政策调整

异地购房贷款政策放宽

值得注意的是,相比之前国务院“新国十条”,《通知》对于异地购房贷款的限制已有所宽松。

按“新国十条”的要求,“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”而《通知》中的表述则改为,“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。”银行业人士认为,政策的微调更多的是考虑到异地人真实的自住购房需要,因为按照二套房首付50%以及利率1.1倍的标准,对于投机客而言已是较高的成本。

从政策层面分析,政策精准地打击了 客:一是改善型住房基本被堵住了,标准没有区别拥有住房的类型,比如拥有房改房、人均面积很少的这部分改善型需求都会被堵住;二是外来人口购房难了;三是市场成交或将骤然萎缩。与此同时,子女的婚房等是否属于二套房还有待进一步明确。

土地国土部、国税总局整治土地市场

国土部整治房企囤地

5月24日,36872宗、超过61万亩土地的“未报即用”违法案件,在国土资源部、监察部“未报即用”违法用地清查整改情况通报电视电话会议上被通报。

今年3月开始到7月底的5个月里,国土部会组织一场专项整治行动,全面严格依法清理查处房地产开发中闲置土地、囤地炒地、向别墅供地等各种违法违规用地。

“这么大力度的查处,还是 次。”国土资源部 厅相关负责人对媒体表示。

5月初国家土地督察北京局就启动专员派驻,向北京等5省(区、市)派驻督察专员和督察室。另外,还向河北等8个省份发出整改意见书、督察建议书。

广州市国土房管局今年3月开始开展的闲置土地的清查行动中,由于大幅度提高了土地闲置费的收取标准,只要认定闲置的,一律按地价的20%一次性收取土地闲置费,土地若 还要调高土地出让价款。截至4月底,广州已累计收回闲置土地近27平方公里,其中居住类闲置土地近11平方公里,是处置闲置土地 严厉、收回闲置土地 多的城市之一。

此前因为整体出让2800亩超大盘而被国土资源部约谈并叫停的福建省,此轮加强房地产用地供应和监管也表现积极。

按照福建省国土资源部门 新的通知,今后福建省将严控商品房用地单宗出让规模,对招拍挂竞得土地使用权后不及时签订成交确认书或出让合同的,用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的,禁止其在三年内参加新的土地使用权竞买。

2010年是国土部门根据15号令对地方政府进行问责的 年。业内普遍认为此举有助于加大地方政府打击违法违规用地的力度。

高价楼盘 税清算

各地抓3-5个典型

土地 税征管再次加大力度。国税总局6月3日下发通知,要求各地选择3至5个定价过高和上涨过快的项目,作为土地 税重点清算对象。

土地 税于1994年开始征收,征税对象包括土地取得、转让和建设所取得的 额。按照 额与扣除金额的对比,税率分为30%、40%、50%和60%四个级别,是房地产行业的主要税种之一。

不过,自从开征以来,我国对房地产土地 税一直实行“预征制”,即:事前预征,事后清算,多退少补。些房地产企业为了避税,采取囤地和 的措施,待价而售,无形中助推房价的上涨。

国税总局要求,各地应通过科学和精细的测算,研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制,把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来,使预征率更加接近实际税负水平,改变目前部分地区存在的预征率偏低与房价快速上涨不匹配的情况。

通知明确表示,为了发挥土地 税在预征阶段的调节作用,各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%,各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。

此外,国税总局要求,各地有针对性地选择3至5个定价过高和上涨过快的项目,作为重点清算审核对象,以点带面推动本地区清算工作。各地要在本月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报国税总局,国税总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。

国税总局要求,核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行,任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围,严禁在清算中出现“以核定为主,一核了之”和“求快图省”的做法。凡是擅自将核定征收作为本地区土地 税清算主要方式的,必须立即纠正。

事实上,今年出台的新“国十条”和各地细则都提到要加大土地 税的清算力度。5月26日,国税总局发布《关于土地 税清算有关问题的通知》,这被不少业内人士理解为近期楼市“从紧”的政策之一。

资金 上市房企无一家获大额授信

按照新的规定,在房地产类上市公司的再融资审批中,国土资源部须把 道关。据悉,自对房地产类上市公司再融资加设“防火墙”——须经国土资源部和中国证监会双重批复——以来,至今未通过任何再融资计划,房地产上市公司的再融资计划被严密控制,目前总共38家房地产类上市公司再融资计划都集中在国土资源部卡壳。

6月3日举行的“中国房地产投融资大会”上,报告指出,在今年信贷政策日趋紧缩的情况下,房地产上市公司资金来源增速整体放缓,新“国10条”出台后更无一家房企获得银行大额授信,融资难度不断加大。

报告指出,2010年以来信贷政策日趋紧缩,销售回款放缓,房企资金来源增速持续放缓。

据统计,1-4月份的房地产企业资金来源中,信贷占比为21%,同比下降2个百分点。在银行授信方面,1-3月,仅有恒盛地产(80亿元)、首创置业(100亿元)、云南城投(180亿元)3家企业获得,且总额不超过500亿元。

“在4月房地产调控政策出台后,更是无一家房企获得大额授信。”报告同时指出,由于资本市场调整显著,企业IPO、增发融资难度也加大,截至4月底仅有中骏置业一家在港上市,此前计划在香港分拆上市的太古地产于5月初宣布上市计划暂时搁置。而且,截至目前,A股市场本年未有房地产公司获批上市。从已上市房企融资情况来看,从2009年以来包括万科、金地等在内的近50家企业公布了再融资计划,拟募集资金总额达1000亿元。但2009年10月之后,证监会在审核房企IPO与再融资过程中,增加了国土资源部出具意见环节,通过再融资审核难度加大。

报告还指出,5月12日,招商地产因股价跌破增发价而宣布撤销非公开发行股票方案。截至5月14日,金地集团、北京城建、华发股份、保利地产等8家今年以来公布增发预案的企业,股份已全部跌破拟增发价格,近期要成功完成增发融资的难度较大。

报告还指出,今年1季度沪深两市上市房企的净负债率达41.08%,较去年末提高8个百分点,未来的债务风险值得警惕。

截至4月6日,沪深两市共86家上市房企发布了2009年财报,累计实现净利润为347.15亿元,有19家业绩同比增幅超过100%,其中大龙地产增幅高达14256.4%,成为目前上市房企业绩增长 。不过,尽管这86家上市房企净利润累计近350亿元,而且预收款近1636亿元,去年账面债务也高达6000多亿元。

面对高债务,开发商可以通过再融资减少压力,也可以继续推高房价以获得超额利润。房地产营销策划专家谢逸枫认为,债务高达6000多亿元,说明86家上市房企在资金上已经趋于紧张的局面,尤其是资金链随时面临破裂的危险。从账面债务上看,远超过了获得的利润和预收的款。高债务将影响到上市房企的资金周转,如果楼盘销售不顺利和回款缓慢及土地被政府收回,或者是以后提高贷款利息等情况,上市房企的利润肯定会受到影响。

资金问题是房地产行业运转的关键,如果今年融资受限成为常态,将会对市场产生很大影响。中原地产近日发布报告指出,未来一段时间房企的融资方案能否获批,可视为2010年房地产行业能否延续去年活跃状态的一大风向标。居周刊