新政影响将持续6-12个月
华西都市报2010/04/30 08:50
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中成房业 新的研究报告显示，新政实施2周后，成都楼市已经出现巨大的变化，预计如果新政执行逐步到位，将对楼市中长期产生长远影响。在前面分析的供求双方博弈中，不管哪方获胜，随着时间的推移，市场供求关系和结构都将在这次政策的推动下发生很大的变化。当前供不应求的关系将发生逆转，这个时间将在6-12个月内发生。
新政前后一周这种成交“展翅飞翔”的走势恐难继续高飞，新政出台后2天市场急剧萎缩的成交量说明市场被突降的巨雷轰懵了，大家有点不知所措；待稍稍回过神来后，原来积压的已签约房源都在赶多数银行细则未出的“末班车”，成交又连升3天；当多数银行开始执行新政后，成交量再次逐步下滑，且这种下滑的走势恐难短期止住， 是房价偏高的主城区将会更加严重。然而，尽管成交量已现下滑走势，房价却依然坚挺，这种走势似曾相似，按照2007年“9·27房贷新政”后的走势来看，这种态势可能会持续3-6个月，故短期希望房价大幅下跌似乎不太现实。
新政后没有低价开盘
成都楼市有 开盘的习惯，新政后刚好经历了两个 ，合计有32个项目有新开盘活动，而从这些新开楼盘当天到访和成交情况来看，有整体从恐慌走向平静的特点。如上周17-18日开盘的万科·海悦汇成合计推出270余套房源，而根据开发商之前的蓄客量估计开盘劲销80%以上应该不难，结果现场显示仅销售120余套，约45%，只有预计的一半；更有甚者，据悉国际城南三环路附近的一个中 楼盘，由于有30%左右的前期客户退订，原计划4月17日开盘不得不取消延后。而到了24-25日，新开楼盘却出现了趋稳的特点，很多楼盘都比预期要乐观很多，比如新鸿基·悦城24日新开盘当日成交约150套；卓锦城24日开盘有90%排号的客户都来到现场，也成交了165套；翡翠半岛推出约500套，也销售约67%。当然，新开楼盘跟新政前成交也下降不少，比如卓锦城4月3日一批次开盘时推出约378套房源，几乎开盘即 ，而这次开盘当天销售率却只有约44%。但尽管如此，从新开楼盘报价和优惠情况来看，依然保持小幅上涨的态势，只是优惠幅度有所加大，但都不高，主力市场仅多优惠1-2%而已，低价开盘或大幅度优惠的情况还几乎没有出现。
购房者持续观望有望3月后改观
从已开盘在售楼盘来电、来访和成交来看，如果没有大幅度的广告投放，客户来访、来电量都大幅下降了30-80%，新政前后相差都在50%左右，只是写字楼、商业楼盘下降少一些，大概下降30%左右，住宅基本都在50%以上。就成交来看，新政前每周成交50-60套的楼盘，新政后下降到10套左右，稍差一点的楼盘新政后一周有的仅成交几套。市场上不论是刚性需求，还是改善或 性需求，几乎都选择了观望。其实这不难理解，因为目前市场上几乎一致的看法是这次新政一定会起作用，后市房价下降的可能性很大，而现在市场又很少有楼盘 ，故观望气氛浓厚。
开发商博弈半年后见分晓
新政出来后，根据我们跟合作开发商的交流和对一些开发商的访问，目前大家的态度几乎都是跟消费者一样选择观望，都表示现在不能慌，也不能大幅度 ，一旦 可能销售反而不好，他们认为消费者是买涨不买跌的，加上现在“不差钱”，根本没有 的压力和动力。看来开发商跟消费者的一场博弈就此展开了，但能持续多久？还真说不清楚。不过，从长远点看肯定对开发商不利，因为即使开发商先赢一回合，消费者经过1-3个月的观望期后选择再度入市，届时如果房价继续上涨，必将迎来新一轮更加严厉的政策打压，到那时，开发商恐更难翻身。与其那样，开发商不如就坡下驴，逐步降低预期，缓慢调整，让市场平稳过渡到稳定期，而不是让更严厉的政策直接打到“谷底”。但不管怎样，能连续坚持半年以上低回款的开发商必定是少数，3个月后如果市场还不见好转，必定有开发商坚持不住而率先松动价格，只要这张多米诺骨牌倒下，开发商跟市场的博弈就将宣告结束。因此，我们预计成都楼市价格松动与否将在5个月后的秋交会前后显现出来。
新政影响持续6-12个月
而随着新政实施细则和一些补充条款的不断明确，如果新政执行逐步到位，我们相信新政一定会达到预期效果，且对楼市中长期产生长远影响。在前面分析的供求双方博弈中，不管哪方获胜，随着时间的推移，市场供求关系和结构都将在这次政策的推动下发生很大的变化。首先是当前供不应求的关系将发生逆转，这个时间将在6-12个月内发生。 ，在去年年底以来大量新开工的供给将陆续入市，如成都市今年1-3月份新开工面积同比增加136%，短期内很难刹住车，之后必将逐步转化为有效供给。第二，新政督促下已拿土地将加快开发节奏，6-12个月后将逐步供给市场。第三，新政要求限时限量增加保障性住房和普通商品房，且都要求开发商拿地后必须按时开竣工，按照计划今年投放的住房用地达18.47万公顷，将增加1倍以上（去年实际供地76461公顷），其中保障性住房和普通商品房将占77%，这种供地结构一旦转化为商品房供给，房地产市场结构必将发生改变，今后中 商品房和中低价位普通商品房（保障性住房）的市场格局将保持三七开。因此，新政只要坚持严格执行6-12个月，市场格局必将发生变化，商品房市场很可能会进入“低迷的稳定期”。
记者江先海
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