面对主城的“高价丛林” 200万左右的购买力还有没有出路？
锐理数据2019/04/29 18:00
“高价地”是成都楼市不可回避的话题。自2017年以来，成都共诞生53宗楼面地价万元地块（住宅类用地），其中光主城区就有39宗，占比高达74%。2019年，东原印长江、武侯金茂府等相继取证，上述万元地块中有近3成项目已经入市，而2.5万+、3万+的拿证价格接二连三出现，让主城住宅市场俨然成了“高价丛林”。
高价地“集中兑现”，楼市整体均价水涨船高。2016年，成都主城区住宅均价为11601元/㎡，目前这一数据已更新为16015元/㎡（备案口径）；与之同步变化的是面积段，2016年主城成交户型套均面积为100㎡，目前已经攀升至134㎡。
高单价、大面积、高总价带给市场最直接的感受是：动辄300+总价的房源，大大抬高了主城的准入门槛，大量200万左右的购买力不得不承受“被挤压”的命运。
总价300万只是门槛
武侯新城属于看得起买不起
武侯新城是成都“高价地”的集中地，也是市场研究购买走势变化的主要区域。锐理君统计发现，2017年以来，武侯新城出让了7宗住宅用地，的地块楼面价为9800元/㎡，其它全部破万，者甚至达到17160元/㎡，区域平均楼面地价也在13000元/㎡。
虽然不少人一直说地价与房价非正相关，但现实就是这么令人惊奇，高价地项目的价格，短期内注定刹不住车：金茂府今年2月的拿证价格为29999元/㎡，户型面积165-195㎡；金科博翠府上月开盘，成交均价25270元/㎡，推售户型150-179㎡；龙湖天宸原著上批次成交均价23595 元/㎡，主力户型133-310㎡；拿地更早的中国铁建西派城批次成交均价虽然在17900 元/㎡，但产品面积在207-365㎡。
总价300万只是起步门槛——这是武侯新城这一高价地版块带给市场的响亮回应。如果是初次置业者，在目前的武侯新城做“选择题”：首付三成需要付出100万左右，如果是二套房首付六成则需要180万左右，这几乎是其它区域不少改善类项目的总价。
提高购房总价？降低购买面积标准？对很多人来说，武侯新城注定会让人左右为难。对于预算控制在200-300万的改善购买力而言，“向外走”是看似情非得已实则很明智的出路。
跨过“高价”的护城河
改善置业也不能轻易“拍脑门”
高地价项目筑起的护城河，隔绝了绝大部分刚改甚至再改群体，但要跨过高价这条“护城河”，改善置业一定不能随意“拍脑门”。
改善向外走一般来说无非两条出路：1.寻找新的价值洼地，匹配更低的总价需求；2.看准城市未来规划，扩大置业区域。
但需要注意的是，在当前的楼市大环境下，这两条选择充满了更多变数。锐理君与不少业内同行和购房者交流后发现，市场更青睐的做法是：依托前期的高端成熟区域，寻找贴合的新兴版块和价格可控的项目。
同样以近来大热的武侯新城为例，从武侯大道向外延，四环新双楠版块成了不少购房者当前的选择，这一片区表现出来的特征，也符合当前成都改善置业向外走的基本面。
△沿武侯大道-双楠大道，内外双楠、武侯新城、新双楠版块形成了联动
“向外置业”并非一味地追求大跨步，我们不妨以三个基本切面作为基础衡量指标：
交通要有贯通和延展性
武侯大道和双楠大道本身是成都南向发展的一条动脉，虽然名称不同，实则相互粘连，具备完整的贯通性；2018年，成都地铁3号线二期开始运营，从地下打通了交通脉络；在地铁3号线龙桥路站，TOD项目也已经纳入规划，有望成为未来串联武侯新城和双楠大道沿线版块的核心枢纽。
生活配套要成熟且稳定
改善向外走面临的问题是生活配套，成熟稳定的商圈能提前加一道“保险”。锐理君在双楠大道沿线踩盘发现，这一区域已经聚集了万达广场、优品道广场、海滨城、时代奥特莱斯等大型商业综合体，商圈已经较为成熟且稳固。
生态资源要尽可能成片
生态是未来居住非常重要的一环，就双楠大道沿线来看，向东有规划的环城生态带，向西则是规划建设的由8个主题公园和9大湖泊纵横相连而成的8500亩湿地公园，目前已有部分投入使用。从线到面的生态资源，与三环和武侯新城形成了呼应态势。
四环全新项目高调亮相
价格和产品作了“精准匹配”
在从武侯新城向外跨过四环搜寻适合的项目时锐理君发现，目前最贴合上文要求的应该是中国旅游集团全资控股公司港中旅地产在成都中心城区打造的项目——中旅名门府。
4月27日，中国旅游集团在成都华尔道夫酒店举行了一场盛大的发布会，这家通过在金堂开发2380亩海泉湾项目入蓉的双上市央企完成了首次对外公开发声。据悉，港中旅地产是16家房地产央企之一，已布局北京、上海、深圳、苏州、成都等多个中心城市，“名门系”是港中旅高品质产品系代表，在杭州、宁波等城市都取得了不错的市场表现。
但更令锐理君感兴趣的是，这个项目的价格和产品控制，与从主城向外分流的改善群体十分契合，简单来说体现在几大关键词：面积大小可控、突出生活质感、强调尺度与功能，更重要的是项目将采用清水交付。
99-136㎡纯改善产品，客群作了明显细分
锐理君获悉，中旅名门府主打建面99-136㎡的三房四房纯居改善产品。这样的产品显然是基于前期对区域整体市场的精准分析——既能与区域此前偏刚需的项目和产品拉开段位，又能与武侯新城当前动辄150㎡以上的产品形成差异化竞争。
在公共区域花心思，满足更多的生活功能
锐理君研究中旅名门府的户型发现，除了把与居住功能和品质挂钩的双阳台、双卫、独立入户玄关、动静分区等做成标配外，项目还在公共生活区域花了更多心思，着重满足后期使用功能。
以建面136㎡的四房户型为例，其观景阳台做到7.5X1.8米，近14㎡的空间比普通的卧室还大，再与大横厅+餐客一体的布局呼应，整个公共活动空间近48㎡；在开敞的空间中，用餐、看电视、聊天、看书休闲、陪小朋友玩耍……多个生活场景可同时进行，家人之间既可以互动交流，也能在陪伴中各行其“事”。
△建面136㎡的四房，从后期实用角度出发，突出了公区面积
再如建面99㎡户型，这是项目的一个户型，每个房间都很方正，浪费较少，休息区、生活区、休闲区等合理分区且互不干扰。除了餐客同宽、入户门-餐厅-客厅-观景阳台串联成线，整个公共空间采光与通风更出色外，打通客厅与卧室的界限后，观景阳台可达到6.5米。
△建面99㎡的三房也在观景视野和公共活动区域做加法
容积率2.0+1梯2户，全能型产品配置
中旅名门府的容积率仅2.0，属于该区域内，建筑密度20%，具备打造改善产品的先天基因。在整个60亩的土地上，项目布局了13栋8-12层板式产品，梯户比严格控制在1梯2户。
在园林景观方面，项目规划了樱花、海棠、白玉兰等可呈现四季景色主题的“八园”，通过一条长达350米的“芳树绿廊”景观轴串联，既做到移步异景，又突出层次丰富的景观体验。由于板式设计与阵列式排布，户户都能朝向“中庭”，户型观景阳台达到6.5-7.5米，双阳台的观景视野更扩展至270°，十项全能。
△建筑立面采用黄金麻和英国棕干挂石材+咖啡色和棕黄色高级真石漆+大面积玻璃设计
在精装市场走差异化，类似的清水项目几乎绝迹
最让锐理君吃惊的是，中旅名门府确定将以清水交付。目前，做装修房是众多项目获得溢价的重要途径，高地价项目要寻找价格空间更是如此。以清水作为交付标准的名门府，明显会更加降低购房者的购买门槛，对想要在贴近主城区域置业的改善群体而言，这样的机会应该很难再出现。
值得一提的是，除了棠湖中学实验学校等优质教育资源外，据项目方透露，该片区还有政府规划的300余亩教育用地，位置就在中旅名门府北侧，一旦落地建设，无疑可以成为项目的又一个“买点”。
据项目相关负责人透露，中旅名门府的接待中心将在5月1日正式亮相，届时将送出“全球七国游”的大礼包，作为国内旅游行业的翘楚，项目如何将旅游资源和优势与后期营销挂钩也值得期待。锐理君也将持续关注这一项目动向。
备注：“全球七国游”指本次活动覆盖7个国家，非一次性抽取，活动归开发商所有。
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