国内67家上市房企09举债5100亿利润近300亿
泉州网2010/03/24 10:34
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截至23日,两市共有67家房企发布年报,累计实现净利润接近300亿元。而同时,这些公司负债总额却超过5100亿元,企业的再融资需求加大,目前已经有1500亿元左右的再融资规模。
本报讯 截至3月23日,已公布年报的67家公司在2009年合计实现净利润282.47亿元,较2008年同期增长了7成左右。有14家业绩同比增幅超过100%,共有40家毛利率超30%,占比高达59.7%。其中栖霞建设毛利率 ,达到惊人的64.36%,龙头企业的万科毛利率为29.39%。
而同时,这些公司负债总额却超过5100亿元,企业的再融资需求加大,目前已经有1500亿元左右的再融资规模。
高管薪酬与业绩同涨
同时,上市房企高管薪酬也水涨船高,多数公司高管收入翻番。华远地产董事长任志强以707.4万元的年薪 同行,万科 石以590.3万元的年度薪酬紧随其后,金地集团董事长凌克收入也达到307万元,该公司董事张华纲、赵汉中也分别获得255万元和189.8万元的年薪。
有业内分析师表示,业绩腾飞带来高管收入 ，这本来是无可厚非的,但过高的薪酬对企业就是一种负担,对公司发展并非都是好事。
上市房企依然债台高垒
值得注意的是,虽然房地产企业2009年都赚得盆满钵满,但上述已披露年报的69家公司,截至去年年底,债务总额达到5100.62亿元,同比增长了34.34%,多数房企的资产负债率在70%以上。
在这67家公司中,有56家公司债务总额明显增加,其中保利地产去年的负债总额达到628.69亿元,同比增加了249.10亿元,其次,金地集团和万科分别举债386.67亿元和922亿元,同比增加了139.76亿元和117.82亿元。
而且,虽然不少上市房企去年底资产负债率水平同2008年相比有轻微的下降,但依然偏高。在67家房企中,有32家资产负债率在70%以上,占比47.76%。资产负债率 为绵世股份(000609),该公司去年借债为2.28亿元,同比增加了625.6万元,负债率也仅为21.51%。
华泰联合证券分析师对记者表示,去年上半年开始,开发商纷纷采用急速扩张策略,而且国家也实施宽松的货币政策,从而使得开发商大量从银行借钱,导致债务同比明显攀升，“只要开发商债务不超过55%,都是比较安全的。而从现在情况看,多数公司的负债比偏高,如果未来银行利息上调,房地产政策收紧得到执行,那些高负债的公司会面临较大的挑战。”
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房企再融资需求近1500亿
截至目前,至少有66家A股上市房企提出再融资预案,募集资金接近1500亿元。
统计显示,有40家公司拟进行定向增发,预计募集资金900亿元。还有20多家公司拟发行公司债,其中18家公司已实施,得到资金258.5亿元。
而万保招金也悉数有大规模再融资意向。万科计划公开发行8.8亿股,募集资金112亿元；招商地产此前公告称,将向不超过十名特定 者发行股份,融资金额不超过50亿元。
业内人士杨红旭对记者表示,今年下半年很多房企的资金将变得比较紧张。开发商“未雨绸缪”通过再融资充实自身资金需求,也反映出对未来现金流收紧的担忧。因此,2009年报风光无限的背后亦隐藏巨大隐忧。
开发商暴利揭秘 低地价未必能带来低房价
中国经济网3月24日北京讯近日，央企在北京连续高价拿地，引起广泛关注，焦点聚集在“央企高价拿地，大大推高了房价，与民争利，与国家调控政策相背”等问题上。究竟是“地价推高房价”？还是“房价推高地价”？一些利益相关团体似乎力挺“地价推高房价”之说，将房价飞涨的局面单方面归结为政府及相关企业，而业界专家指出，房地产商的“暴利”是“导致”超高房价的重要因素之一。
下表为万科在北京西南区域三块土地成交情况，其中 、2块地销售已进行到中后期；第3块地与 、2块地相邻，已销售完毕。
数据表明，万科这三块土地的拿地时间分别为2005年6月至2006年7月（其中第2块地于2007年4月和2009年7月进行过变更），其土地成本折成楼面地价仅为413元/米2--1116元/米2，与近日央企北京拿地动辄上万、甚至超过2万的楼面地价相比，可谓是地板价。但该开发商的销售房价仍高达16300元/米2--25000元/米2，这说明低地价并不能保证低房价；其次该楼盘的楼面地价占销售房价比例仅为1.7%--4.5%，与当下一些人声称的地价占房价的比例约30%差距很大；再次，该楼盘的销售利润高达367%--632%，与其声称的20%--30%的平均利润也有 大的差距。
由此可见，低地价仍导致超高房价。通过房价暴利分析看出，央企高价拿地推高房价之说难以成立，央企在房价高位的情况下高价拿地，只是间接促成了房价在高位的稳定，封杀了房价的下跌空间。但期望靠低价供给房地产商土地来降低房价却是肯定行不通的。房价飞涨关系国计民生，房地产商究竟在其中起到怎样的作用，是 值得我们深思的。
