一天50元！建设路首创爱这城现天价停车费 数百业主无车位可停
成都买房那些事儿2018/04/16 15:54
小区空荡荡的地下停车场
停车50元一天，不允许月租。从4月2日开始，首创爱这城地下停车场从原来的9元/天变为50元/天，逾200户业主正在为“天价”停车费烦恼。
“身为小区业主，我们没有车位可以用，不得不接受商业停车位的标准，按照每进行收费，如此算下来，一个车如果不挪动的话，停车费需要1500元/月。”业主代表胡功川说。
成都商报客户端记者调查发现，“天价”停车位的背后，其实是该小区所有地下停车位均被出售，包括人防停车位，而其中一家买主是首创爱这城商业业主——成都紫瑞新丽商贸有限公司（阳光新业），一口气买了576个车位。
目前，成华区政府各有关部门已组织协调4次。
消防通道被锁住，陈先生的车出不去
小区业主：
地下停车场50元一天
数百户人无车位可停
4月8日11点，首创爱这城2栋1单元业主陈先生将车从小区开出来，遭遇了拦路虎，这是一条消防通道，物业在路面加了三把锁，车被拦着出不去。
“我也不想停这里，但能怎么办？地下停车场现在50元一天。”陈先生说，以前地下停车场9元/天，大家都停在地下。但4月2日开始，物业对地下停车场执行新的收费标准，前两个6元，以后每1个增加2元，不接受月租。换而言之，如果24不挪车，一天需要交50元。这样的收费标准，业主均不能接受，从公布新的收费标准后，业主屡次与地下停车场人员发生冲突。
受影响的还有业主胡功川。他有两部车，按照新的收费标准，他每个月需要支付3000元的停车费。“现在我就只能开一部车出去，一部车停在地下停车场，至今出不来。”胡功川说，要出地下停车场必须按照新收费标准缴费，他不乐意。从4月2日开始，他作为业主代表不停地为此事奔波，希望将停车费降下来。
据多名业主透露，新的停车收费标准主要涉及到2栋1单元、2单元、3单元业主大概500多户。3月28日，首创爱这城物业管家发布信息，从4月2日开始执行新的收费标准。如果不愿意执行新的收费标准，大概有150户的业主无车位可停。
“地下停车位属于全体业主所有，说涨价就涨价，不跟业主商量，没有讨价还价的余地。”2栋2单元的安女士说，车位调价，涨幅惊人，以前她每个月花费250元至400元停车，如今需要花费1500元。
物业回应：
商业业主买走600个车位
我们没有车位可以出租
停车费涨价，引发纠纷，首创爱这城的物业公司——首万物业服务有限公司成都分公司颇为头疼。
“不是我们不租车位，是没有车位可以租，我们不过是在执行产权人的权益。”该公司首创爱这城的项目经理王安成说，而这个产权人就是成都紫瑞新丽商贸有限公司，它是小区的商业业主，首创爱这城负一楼到5楼的商业体均归它所有。
4月8日，王安成说，目前首创爱这城的停车场数量为1936个，其中产权车位为1694个，还有开发未售的异形车位59个，地面停车场有183个。产权车位中，住宅停车位有815个（在1期），商业停车位有879个。
“商业停车位中有600个车位是商业业主成都紫瑞新丽商贸有限公司（阳光新业）的，它租赁给了伊藤洋华堂建设路店使用，有141个由车位业主租赁给伊藤洋华堂用，另外138个住户业主自用。”王安成说。换而言之，首创爱这城有业主2329户，住户业主使用的车位有1136个，741个车位均归伊藤洋华堂使用。所有车位均归产权人所有，物业无车位可以出租。“如果业主没有买车位，目前的现状就是，无车位可以用。”
王安成说，在未涨价之前，2栋3个单元业主一直占用的是伊藤洋华堂的停车位，但是随着私家车保有量越来越多，停入商业停车场的车越来越多。特别是周末，业主车辆不少都不出小区，这使得伊藤洋华堂的车位大量被占用，仅供消费者购物停车的车辆只有200多个，影响该店的生意。王安成还说，早在2009年，首创爱这城商业停车场就收费标准进行了备案，首价6元/2，此后每1增加2元，此次不过是恢复最初的备案收费标准，不存在涨价的问题。但发布新收费标准后，业主开始抵制。
据物业中心统计，目前登记需要停车的车辆有434个，除掉可以使用的停车场183个（收费7元/天），需要停车的还有251个。“我们已经协调了附近的钻石广场，其对外停车费是500元到800元一个月，我们协调的价格是300元一个月。”王安成说，目前已协调好了250个停车位。但业主并不买账。“钻石广场距离小区隔了一条河，还是太远了。”
业主追问：
商业停车位的比例
为何高于住宅停车位？
为何商业停车位的比例会高于住宅停车位？
4月8日，记者来到首创爱这城。据物业说法，伊藤洋华堂负1楼到负3楼地下停车场均属于商业地下停车场。据业主称，2栋3个单元的业主居住在伊藤的楼上。
“物业说执行的商业业主产权，那我们这些居民就不是业主？ ”胡功川说，事情发生后，他曾经到成都规划馆调取首创爱这城的总平面布置图，图纸显示的住宅停车位与物业所报的数量相差巨大。
此外，还有业主前往成都市房管局查询，发现紫瑞新丽贸易有限公司拥有产权车位仅有576个，并非物业所说的600个。而576个车位中，并非全部均为“商业属性”，其中部分为“住宅属性”，车位业主的141个产权车位属性也是“住宅属性”。
“住宅属性的车位为什么可以按照商业停车位收费？”另外一名业主代表冷先生说。
4月12日，应业主要求，成华区建设局人防科前往伊藤洋华堂的地下停车场确认，伊藤洋华堂的负3楼除了少量地方，大部分均属于人防设施空间，这些人防空间都划了线用作停车位。
4月15日，王安成则向记者表示，阳光新业拥有产权车位为576个，另外有24个属于开发商赠与阳光新业性使用，一共600个。
记者调查:
买下人防空间使用权用作停车位
区房管局、街办已介入
4月12日，成都商报客户端记者拿着首创爱这城的总平面布置图前往成华区规划局咨询。该局工程科林姓工作人员告诉记者，图纸显示，当时项目停车位是根据《成都市规划管理技术规范2005》的规定，按照每户建筑面积来配备停车位的，按照这一配比，这个小区停车位是符合这个技术规范的。该小区停车位有1689个，其中地下停车场为1609个，地上停车场为80个，其中商业停车场为315个，住宅地下停车场为1294个。
“至于怎么收费，应该要咨询物价部门。” 林姓工作人员说。
成都商报客户端记者向成华区发改局索要2009年该商业停车场的备案文件。一位参与纠纷协调的工作人员表示，2015年后国家对住宅小区和商业停车场的收费已经放开，2009年这份备案文件自动失效，现在由停车位产权人自己定价。
“地面停车场属于全体业主所有，而地下停车场产权属于开发商，不管是商业还是住宅，他具有处置权，他想卖给谁就卖给谁。”这位工作人员表示，卖给别人后对方可以办理产权，唯有人防车位不可以买卖。目前，收到业主投诉后，建设路街道办积极搭建平台，成华区政府各有关部门参加，已组织协调4次。
此外，成华区规划局人防科现场确认，伊藤洋华堂负3楼从入口开始，负3楼大部分空间均属于人防设施空间。在负3楼，成都商报客户端记者看到，人防空间均划上线用作停车位。
“根据我们国家相关法律，单个人防车位不可以买卖，也办不到产权证，但是整个人防空间的使用权整体可以出售。”成华区规划局人防科鲁姓科长说。根据物业中心《告业主书》公布的车位产权明细，阳光新业在负1楼和负2楼有车位196个；从负3楼车位编号为01到404的车位均归阳光新业所有。
4月15日，记者数次联系阳光新业在首创爱这城的项目负责人就车位产权进行采访，对方均拒绝了。
根据规划，商业停车位只有315个，而阳光新业却拥有600个商业停车位，其中有无违反相关规定？ 成华区房管局物管科将记者手中的首创爱这城总平面图进行了拍摄，表示会交给建设路街道办，“目前这个纠纷由建设路街道办搭建平台协商。” 据记者了解，目前协商暂无结果。
法律专家：
如建设单位出售车位不符合配置比例
可能涉嫌违法《物权法》
广东德纳（成都）律师事务所律师方毅说，这种车位需求矛盾在商住混合楼盘会比较常见，自从政府不再对小区停车费进行指导价，而是实行市场调节后，这种矛盾表现得尤为突出。收费到底该优先满足“商业业主”的“营利”需求还是该优先满足“住户业主”的“基本生活”需求，是双方争议的焦点。
《物权法》第七十四条规定，规划车位及车库应当首先满足业主的需要。《人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条也规定，建设单位将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当符合配置比例，即“规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例”。
如果建设单位出售给商业业主的车位数量不符合这个配置比例，那么建设单位的出卖行为存在瑕疵。但是因为商业业主已经将该部分车位过户至自己名下，从维护稳定交易的原则来看，即使建设单位和商业业主的交易存在瑕疵，住户业主也很难要求撤销该交易行为。而且，撤销权属于形成权，还要受除斥期间的限制。方毅说，还要考虑到建设单位是否将车位与商铺打包卖给商业业主。“如果是这样的话，那么建设单位就违反了物权法关于车位应当首先满足业主需求的规定。”
方毅说，目前停车位已经归商业业主所有，建设单位和物业均无权对第三方物业进行处置，住户业主可以从建设单位侵权的角度主张自己的权利，如果建设单位在大量售卖停车位之前，没有告知业主，侵犯了住户业主的知情权和平等购买权益，可以基于公平原则要求建设单位给予相应的补偿。
商业业主或涉嫌违反《反垄断法》
业主可向发改部门举报
四川大学法学院教授、法学博士王竹认为，目前对于商住混合区中商业停车位和住宅停车位的配比问题，在法律规定上还是一个空白。
“未来可以在物业管理条例下对此予以明确，按照公平合理的原则，按照商业和住宅建筑面积进行配备，且进行分区停车。”王竹说，从现有法律框架下，住户业主可以从商业业主涉嫌违反《反垄断法》进行法律救济。
四川大学法学院讲师、法学博士袁嘉同样认为商业业主可能涉嫌违反《反垄断法》中关于禁止滥用市场支配地位行为的规定，不过要判断商业业主是否具有市场支配地位、有没有滥用支配地位制定过高的价格行为具有一定的难度。
“要判断是否具有市场支配地位，要先划分相关市场，可能将本小区停车场划分为一个市场，也可能将本小区和周围其他商用停车场划成一个相关市场，如果把周边停车位加进来，业主可以选择车位比较广，要证明商业业主滥用市场支配地位就比较困难。”袁嘉说，基于缺乏专业知识和不能负担较高维权费用等原因，业主要起诉商业业主滥用市场支配地位具有一定的难度，比较现实的操作途径是，业主可以向发改委等反垄断执法机构进行举报，请其介入，就大业主是否滥用市场支配地位行为进行认定和执法。
成都商报客户端记者 钟美兰 摄影报道