楼市“金九银十”成色消退 房价波动在所难免
中国证券报2009/09/16 10:10
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9月前两周,一线城市商品房销量继续回落。与此同时,房价屡攀新高。对于房地产市场的未来走势,工商银行 银行部 分析师张贻伦在接受中国证券报记者专访时认为,成交量全面回落预示着楼市将面临短期调整;8月以来,一线城市房价大幅上涨超过历史 水平,未来波动将难免。从房地产开发 的角度看,今年以来,房屋新开工面积增长符合预期,预计未来几个月,新开工面积速度有望继续加快,市场供需矛盾有望在四季度得以缓解。
“金九银十”成色消退
中国证券报:“金九银十”是传统销售旺季,但近两年来,一直是“旺季不旺”,从近期主要城市商品房的销售情况看,未来几个月销售将有什么变化?
张贻伦:7、8月份各地城市商品房销量回落,楼市明显降温已成业内人士共识。9月 周,楼市成交量仍处于持续调整当中,“金九银十”成色消退。上海、北京、深圳、广州、天津、南京、杭州、重庆、武汉、成都等十大城市整体成交量继续回落,下跌3.3%,其中,四大一线城市整体微降0.1%,二线城市整体下跌4.7%。不少二三线城市销量调整幅度较大,厦门和东莞均出现了40%-50%的下跌,销量逼近一年前的较低水平。
一般而言,9月以后的四个月进入全年旺季的统计特征。9、10月份开发商将会加大推盘力度和销售力度,11、12月份的签约成交量会大幅上涨,成为全年成交量 的2个月份,未来楼市成交量走势有待进一步观察。我认为,销售全面回落后,楼市将面临短期调整,主要城市商品房销量也将出现分化。
房价波动在所难免
中国证券报:8月以来楼市销量下滑的主要因素是什么?
张贻伦:7、8月份是传统的销售淡季,销量下滑不排除季节性因素的影响。但我认为,当前成交量下滑,主要原因有三:首先,供应偏紧,虽然势头有所缓解,目前一线城市库存继续走低。由于成交量的下滑,北京和深圳的存量房可售套数消化时间已经分别回升至6.7个月和6.3个月,上海则维持在1.6个月水平。一线城市库存量与2007年下半年平均水平相当,供求关系较为紧张。二线城市供应相对要宽松。
其次,房价过快上涨带来对自住需求的挤压。8月份,70个城市房屋销售价格指数同比上涨2%,一线城市近三个月来房价环比涨幅超过10%,中档楼盘销售速度和二手房交易活跃度出现下滑,表明居民购买力减弱。 后,上半年成交集中释放后,部分城市开始出现需求乏力的现象,成交开始分化。
中国证券报:成交量的萎缩是否会对房价产生影响?
张贻伦:成交量萎缩将结束房价过快上涨的势头。考虑到不少城市的房价已超过历史高点,未来房价将出现波动。我们的检测数据显示,9月以来,重点城市房价整体有小幅回落。预计一线城市整体房价将震荡走高,而二线城市则呈横盘整理。
近期,高价地项目陆续进场,加之部分项目的热销,资金充裕的开发商提价冲动依然较高。而目前北京、上海、深圳等地豪宅和 项目成交比例上升也将推动整体房价的走高。对此,政府应当采取措施,调控市场供应量和供应结构;如果放任房价继续上涨,将危害楼市乃至宏观经济的健康与稳定。
新开工面积有望继续增加
中国证券报:目前楼市新开工状况有什么变化?未来房市供需矛盾是否将缓解?
张贻伦:根据国家统计局公布的数据,1-8月,房地产开发企业房屋施工面积26.29亿平方米,同比增长13.5%,增幅比1-7月提高1个百分点;房屋新开工面积6.31亿平方米,同比下降5.9%,但降幅收窄,比1-7 月缩小3.2个百分点。在新开工面积回升的带动下,房地产 增速继续上升。
尽管房屋新开工面积同比累计增速依然下降,但是8月新开工面积环比上月增长14%。8月份新开工增长是反季节的,2000年至2008年,8月新开工面积环比都是下降的。这反映了房地产企业普遍积极回补库存、加大新开工的行业状态。
1-8月,新开工面积增长符合预期,业内普遍预计,今年全年的新开工面积大约在10亿平米左右,全年增速大致为5.7%。预计未来几个月新开工面积速度有望继续加快,相应住房供应也将显著增加,市场供需矛盾有望在四季度得以缓解。
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房地产信托 基金试点 制度障碍尚待消解
消息人士透露,监管部门对房地产信托 基金(REITs)试点推进提出了三项基本原则,即产品构造要简单,信息披露要充分,政策问题要解决。目前,各类型REITs产品的上市和交易规则正在加紧研究制定中。业内人士指出,从成熟市场的经验看,境内REITs在制度构建方面还有待进一步突破。
监管关系尚需理顺
从目前披露的方案看,境内 批REITs类似于一种信托产品,具体由银监会负责审批和监管。按照国际惯例,通过证券交易所挂牌交易的股权型REITs是主流产品,而这种模式的监管主体是证监会。但现在国内则是央行在牵头负责REITs试点。专家指出,未来,理顺主管部门之间的监管关系,将是REITs进一步发展的前提。
2007年1月,央行从金融稳定的角度出发,开始着手研究制定REITs的相关政策,并计划于2007年底推出管理办法及试点。中信证券和联华信托的两套方案是央行方案的主要试点候选。
由于REITs在中国是新生事物,按照央行的初衷,试点首先面向机构 者在银行间市场发行,希望通过试点积累立法和监管经验,风险可控之后再面向个人 者在交易所市场发行,由发行机构自己选择。
几乎与此同时,2007年4月,证监会正式成立一个有关REITs的研究工作小组,希望以封闭型基金的形式在交易所发行。2007年年初,上交所即表示,已做好有关REITs的交易机制安排,希望能够积极推动该产品在上交所进行交易;深交所也在积极准备REITs方案,也已报至证监会。
此后,银监会的推进步伐显得更加迅速一些。2008年3月,银监会曾召集五家信托公司共同起草《信托公司房地产 信托业务管理办法(草案)》征求意见稿。参与其中的五家信托公司分别是联华信托、中诚信托、北京国投、衡平信托和中原信托。
银监会出台的“信托新规”中,曾明确将REITs作为信托公司今后创新业务的重要方向之一。联华信托早期报给央行的方案是,设计发行规模在30亿到50亿元的混合型房地产基金,在银行间债券市场发行与交易。
显然,REITs的多头监管,不利于产品的设计和交易规则的制定,也不利于这一市场交易成本的降低。
股权化模式期待推进
北京大学房地产金融研究 主任冯科介绍,现在,美国也有相当一部分REITs以私募形式存在,但单个规模远没有上市交易的REITs大。随着REITs运作模式的不断完善和经验积累,未来的发展方向是上市交易。
万通地产商用物业事业部一位经理透露,万通地产正在做REITs产品的相关准备,包括跟金融机构的合作,万通地产做商用物业的战略是中期持有,即公司持有商用物业5-8年,待其价值大幅提升至一定水平后选择灵活地退出以实现高 率,而REITs正是商用物业的退出机制之一。他认为,银行间市场交易的产品,相当于间接融资过程,而股权形式则类似变现过程,期待股权化模式的出台。
但在业内人士看来,股权化REITs在政策出台前仍有很多技术细节需要厘清。比如作为市场化的金融产品,REITs需要向 者保证较高的 ,但在中国商业物业普遍不成熟的现实环境下,如何界定 ,如何防范 人的风险等,都有待政策细化。
另外,股权化REITs是以公司形式存在的,按目前税法,就应缴纳公司所得税,而REITs产生的 以红利形式分配给股东后,股东还要缴纳个人所得税,两个环节、双重缴税,就降低了REITs的 率和吸引力。因此,业内呼吁,应对REITs采取减税措施。
