从大源、万年场、东湖的巨变 我们发现了很多可怕的秘密。
房天下2017/11/17 14:46
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
轰动一时的BBC纪录片《全球变化最快地方》里有一句话：
21世纪人类最可怕的进程，是中国的城市化进程！
为什么？
因为一个不毛之地成为繁华都会，仅需短短10年。
因为一个无人问津的郊区，会在不经意间，成为全民涌入的新城。
对此，纪录片导演VictoriaBell打趣地说，中国的城市化，不叫城市化，而叫“时空裂变”。
事实上，成都作为《福布斯》全球发展最快的10大城市之首，让外国人震惊的“时空裂变”早就在诸多地方真实上演。搜罗全城，我们找到三大符合“时空裂变”现象的区域样本：大源、万年场、与东湖。
这三大区域，都由央企华润集团先入驻并主导、且变化之大，用时之短、区域价值上升之快，人们对板块的认知反转之剧烈，为整个成都发展史罕见！
大源
2008年↓↓↓
2008年大源仍在“蛮荒时期”，仅有凤凰城孤零零伫立在无边的农田和荒地之上
大源南延线与天府二街交汇处，被嘲笑为“成都的工地和货车聚集地”
2016年↓↓↓↓
6年后的凤凰城片区 已成高档成熟居住区
6年之后，大源已成CBD级国际新城
万年场
2006年↓↓↓↓
2004年的万年场被老旧的420厂占据，散发着上个时代的印记 来源：成华区政府档案库
2008年的万年场 菜花与工地齐飞 图片来源：@ 《二十四城记》实景拍摄
2016年，万年场，已变为东二环城市封面：华润•二十四城
东湖
2003年↓↓↓↓
2003年的东湖：砂石场、河心村与垃圾山 摄影师@刘陈平
2013年↓↓↓↓
2013的年东湖：千亩生态优美的中高端居住区@720yun摄影
沧海桑田，天翻地覆，这样照片对比，是不是让你不寒而栗？
更让人颤栗的，是巨变背后的力量。UP君结合《城市动能》一书中涉及的理论，复盘了三大区域巨变的起因、经过、结果，梳理了巨变的核心因素，大致可分为下四点：
I
城市环形外拓的必然选择
回顾成都新兴区域崛起史，也是从一环到五环的扩大史，那些年异军突起的区域，有着明显的“紧贴环线”的布局特点，如同项链一般，一层层包裹着大成都。
•东湖板块、万年场板块等“巨变区”，都紧贴二环，此外，攀成钢、建设路也是如此。
•金沙片区、新南天地、东方新城均“长在”三环边上。
•金融城、大源、大面、大丰等“后起之秀”，由绕城（四环）衍生串联。
如此布局，道理何在？很简单，成都为典型的环形放射状城市，紧挨环线，意味着的东南西北通勤效率，无障碍抵达同级圈层。而放射式干道，提高了四周与市中心互联的效率，诸多资源都要以环线各节点作为出口和入口，借此优势，很多紧挨环线的区域，很容易成为大规模地产开发区。
超级大盘的滚雪球效应
在过去十年，成都流行一种“发动机级”的区域驱动模式：超级大盘。
超级大盘一般占地500亩以上，由雄厚资金和强劲开发实力的房企主导开发，大盘一旦形成，磁场功效便喷涌而出：先是依托本身体量，提供大量配套，优化区域品相，一旦吸引海量人口入住后，更能带动周边商业配套和社区配套，同时还将担纲示范引领作用，吸引其他房企入驻……这一切，最终引发区域持续变化，形成“滚雪球”效应。
以华润凤凰城为例，作为大源首批入驻者，初入之时几乎是与农田荒地为伴，但1-3期集中呈现的2009—2015年，以凤凰城为圆心的两公里范围内，土地开发、房企跟随、配套建设、路网搭建、都相继爆发式涌现，也就是说，大盘在区域一片空白之时，起到了定义了区域中心作用，成为滚雪球的起始点。
2009年↓↓↓↓
2015年↓↓↓↓
十多年来，天府二街凤凰城辖区，仍为大源最核心区域，从未更改。另外，翡翠城（1245亩）之于东湖板块、二十四城（1080亩）之于万年场板块，莫不是如此。历史已经无数次证明，央企大盘重仓某地，就是区域崛起的信号。
III
政府之力助推
如果大盘是区域巨变的发动机，那么政府资源则是“催化剂”。
基础设施建设、产业导入、招商引资是政府的常见战术，而这些战术，在三大区域有不同程度的体现：东湖离不开政府与华润合作的BOT模式，大源离不开天府软件园及楼宇经济的建设，二十四城也少不了二环高架以及地铁开通。有专家粗略计算过，政府的“偏爱”，让这些区域的巨变加快10年。
值得一提的是，我们发现，央企大盘对于政府影响力更为明显，二十四城“两条地铁入社区”，翡翠城“稀缺大湖建楼盘”皆是的证明。
IV关键配套的落地开花
三大区域在先后崛起的过程中，无一例外地，都有专属自己的里程碑式配套，对区域发展起到“奠基石”的作用，我们以下表格可以清晰获知：
区域 | 关键配套 | 影响力 |
大源 | 伊藤洋华堂、大源中央公园 | 让天府二街晋升核心居住区 |
万年场 | 万象城 | 提升区域品相，造就“城中城”。 |
东湖 | 东湖公园 | 形成大型生态居住区 |
好了，我们基本可以用四大关键词，总结一下巨变区形成四大特点：
1、处于城市级环线。
2、超级大盘带动。
3、政府资源助推。
4、关键配套落地。
我们称之为“巨变四法则”
“巨变四法则”四芒星展示图：在大源、万年场、东湖均有体现，只是体现程度不同。
巨变四法则
西四环的超级大盘是否适用？
UP君总结三大区域变迁的经验，提出“巨变四法则”理论，不只是为了总结过去，更是为了去推演未来，发掘下一个亟待爆发的黑马板块。
而不知是大巧合还是天注定，UP君发现，下一次巨变，可能还会发生在华润所主导开发的区域。
它就是：西四环，双楠外延区——江安湖板块。
江安湖板块
江安湖板块是环城生态圈重要组成部分，将由政府打造为生态宜居圈
之前区域最知名的，是4500亩之巨的江安湖，而如今让江安湖板块再次进入人们视野的，是华润与万科两大巨擘房企共同入驻，共同开发面积逾880亩，举城罕见。其中华润公园九里项目，延续“翡翠城模式”，代建了220亩星空主题公园，并且与项目无缝连接。
如果按“巨变四法则”推演这个区域，我们会有惊人的收获。
1、城市环形外拓：江安湖为双楠高端居住区外延板块，由成新蒲快速通道，与四环快速接驳。纵观全城，东四环大面、南四环金融城，北四环大丰都曾经历过“从荒地到城市”的变迁，且已经进入开发尾声，只有西四环的变化才还在起跑线，潜力极大。
对此，西南财经大学博士后导师刘璐曾指出，目前成都地产开发态势是：决战四环、布局五环。可见四环将成为未来几年内的“最后置业选择”。
成都东南西北各大盘区域开发进度
2、880亩大盘：华润与万科联合开发整体体量达到880亩，自带的商业体量也达6万方、预计将数万人在这此盘居住，人口红利带来的便是，商业配套、社区配套都会因人的聚集而产生。同时，华润•公园九里作为板块先行者，也将是上文所说“大盘滚雪球效应”的起始点，按照华润一贯擅长的“造城”能力，给板块赋予了巨大潜能。
3、220亩公园的关键配套：江安湖板块与东湖板块的格局非常相似，以“先建公园后盖楼的”BOT模式，修筑面积达220亩的星空公园，定位为儿童康健主题，作为区域的里程碑式配套，将担当核心的城市绿肺、家庭游乐目的地的功能，一般而言，公园地产能有效带动区域，以及生态居住环境的优化，以至于，华润•公园九里被称为“2.0版翡翠城”。
4、综合齐全的政府资源：10月14日，双流中学九年一贯制学校&双流区实验幼儿园动工，标志着区域0——15岁的年龄体系从规划走向现实。而出人意料的是，地铁17号线，刚好就经公园九里北面穿过，直连中心城区，预计2020年完工……公园、地铁、教育，一个区域最基本、最需要的配套，几乎同时具备，区域均好性达到历史巅峰。
双流九年制中学&实验幼儿园奠基仪式
剖开区域的内核，我们看到：城市外拓顺势而为，以成都罕见的大盘模式运作、拥有双流区政府多项资源加持、掌握核心的区域配套，这些都为区域巨变酝酿巨大动能……
从以下四芒星分析图可看出，江安湖板块与东湖、大源、万年场都受到“巨变四法则”的影响，不同的是，它在各个维度上都无明显短板。
江安湖板块四芒星展示图：四大法则表现均好
可能的短板，就是目前可视的区域面貌，由于去年才开始开发，区域目前处于“大工地、大荒地、大货车奔驰”的状态。
但如果仔细回顾一下，你会发现，这样的状态和2008年的大源、2006年东湖以及2005年万年场的区域面貌惊人相似，但不要被眼前的一切限制了想象力，因为历史已经无数次告诉我们，这很可能是巨变的前兆。
为此，UP君也通过google地图截取了目前的现状，并制作了江安湖板块未来模拟图：崭新而整齐地高楼，将巨大的公园环抱，多个学校云集、旁边一条笔直的地铁直通，且地铁站口与公园无缝连接，区域生态而优美，成熟而宜居，“城西版天府二街”正向我们走来……！
2016年
2020年
江安湖板块（公园九里部分）未来模拟图（最终以呈现为准）
详询：400-89000000 转 833823
