地产公司掀起融资潮 土地市场投机泡沫隐现
中国证券报2009/07/08 09:15
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年初中国海外发展折价33.6%的配股,现在来看有点不可思议。今年以来,房地产业成为复苏 快的行业之一,房地产股价节节拔高,多家A股公司和中资地产公司提出融资方案且受到机构的追捧。业内人士预计,当地产公司业绩在下半年和明年集中释放时,会有更多的公司提出再融资乃至IPO。
定向增发成A股一致选择
A股市场的乐观情绪激发了上市房企再融资的冲动,趁行情大好进行定向增发几乎成了上市房企的一致选择。
7月1日,保利地产(600048)公告称,80亿元定向增发方案已获证监会书面核准,成为在今年提出增发方案并获核准的 房企。
中投证券分析师李少明指出,80亿定向增发完成后,保利地产资产负债率将下降至63%,财务结构更加稳健,资金 明显。此次融资将助推保利在行业逆转时抢先获得更多 资源。2008年末,保利地产资产负债率约为71%。根据联合证券的统计,近6年内,保利地产除了2007年资产负债率为69%,其余5年均高于70%。
地产公司定向增发在股市、楼市转暖以来集中涌现。据天相投顾统计,截至7月2日,今年A股市场已有106家公司拟定向增发融资。其中,地产行业以10家公司高居行业榜前列。此外,融资规模上,地产公司也以近313亿元独占鳌头。尤其值得注意的是,剔除去年动议、今年获批定向增发的首开股份(600376)外,提请定向增发预案的9家公司中,有5家的方案集中在6月份公布,呈现出明显加速的迹象。
6月11日,深振业(000006)的股东大会通过了定向增发议案,向特定对象非公开发行不超过1.5亿股,拟募集资金净额为不超过10亿元。其中, 大股东深圳市国资委将认购不低于增发总数量的40%,还有四名高管将参与认购。
仅 之隔,二线地产龙头中天城投增发方案也以99%的高票获得股东大会通过,定向增发不超过1.88亿股,募资16亿元用于补充贵阳中天会展城的建设资金。
6月24日,华侨城A(000069)股东大会通过定向增发购买资产的议案,华侨城A拟以每股15.16元的价格,向其控股股东华侨城集团非公开发行4.86亿股,用以购买华侨城集团所持有的12家标的公司股权,实现集团主营业务整体上市。
与此同时,金地集团(600383)宣布,定向增发A股股票的申请获得证监会审核通过,向不超过10位对象定向增发4亿股,募集不超过41亿元资金,投入6个房地产项目。瑞银证券随即发布研究报告表示,如果增发成功,金地集团NAV(净资产价值)将进一步提高,按计划实施增发,估计2009年底金地净负债率将跌至67%,NAV将增至21.8元。
中航地产(000043)6月26日高调称,拟向中航国际、深圳中航以每股8.94元/股的价格非公开发行2.47亿股,募集资金总额约22亿元。增发后,中航国际对中航地产的控股比例将从41%提升至73%,中航地产也将升级为中航国际直接控股的地产公司。
对于一浪高过一浪的地产公司再融资潮,光大证券分析师赵强指出,保利地产定向增发获批,增强了地产公司对股权融资成功的信心。随着A股市场 热情的高涨和政策面对房地产业重要地位的再次确认,下半年地产公司股权融资有望增多,股权融资潮的出现不可避免。
中资地产公司配股大行其道
与A股单调的定向增发不同,中资地产公司的融资方式可谓“八仙过海,各显神通”,动用了配股、可转债、企业债乃至申请回归A股和发行公司债的各种手段。
中资地产公司 普遍的融资手段便是配股。今年以来,共有中国海外发展、方兴地产、世茂房地产、华润置地、合生创展、瑞安房地产、保利香港、合景泰富等多家中资地产公司先后通过配股融资。为了提高效率,华润置地、瑞安房地产、保利香港、合景泰富等公司使用了“先旧后新”的配股方式,基本上在一周内就能完成融资。
从配股价相对公告前收市价的折让水平,可以清楚地观察到房地产市场的景气度演变。中国海外发展今年2月配股,配股价较公告前收市价折让33.6%,当时正值房地产市场的低迷期,虽然公司的财务状况 安全,蓝筹形象得到 者的普遍认可,但配股价的折让仍然较高。“当时市场低迷,配股不是价格的问题,是能否配得出去的问题!”国泰君安研究员姚峣指出。
近中资地产公司的配股价折让幅度一般都不超过10%,其中一些公司的资产负债表反而不如中国海外发展好看。姚峣认为,房地产市场的强劲表现,是配股价折让幅度走低的决定因素。
从股价表现来看,香港资本市场对配股比较认可,除合生创展的股价至今仍在配股价以下徘徊外,其他公司的股价均超过了配股价。
花旗日前指出,中资地产公司的现价较每股资产净值(NAV)折让仅7%,高于历史平均水平,预计短期内会出现中资地产公司的第二轮募资潮。
姚峣同意这个观点,认为中资地产公司的第二轮融资潮已经开始。他分析,由于房地产股跑赢指数,且下半年和明年的业绩有可能超出预期,大型公司的PB约为2左右,估值水平未达到历 的峰值,机构已经和地产公司达成共识,目前配股双方都有利可图。在这样的环境下,富力、绿城等净负债率较高的公司日后应该都能成功配售股份。
姚峣预计,中资地产公司的第三轮融资潮将以IPO为标志,但这并不一定意味着估值上限和顶部的到来。他提醒 者,从历史经验来看,香港房地产股见顶的一个重要标志是新鸿基等大型地产公司开始配股融资。
远洋另辟蹊径
很有意思的是, 中国和远洋地产这两家资金 充裕的公司也提出了融资方案,均为债权融资。两家公司财务状况 好,截至2008年底, 的净负债率为负数,远洋地产的净负债率仅为30%左右。
中国与众不同地以发行5年期可转债的方式融资。业内人士指出,以当时的市场环境来看,配股一般要有价格折扣,但 的资金 充裕,没有必要采用令公司原有股东“吃亏”的配股方式。而发债的利息成本较低,转股价也明显高于当时股价,且约定了公司至2012年可有条件提前赎回全部剩余债券,所以 选择了发可转债的方式。
有消息称,上海复地 近也提出要回归A股。面对估值远远高于香港的内地资本市场,回归A股是中资地产公司的共同“心愿”,但实现的难度确实很大。富力、首创置业等公司退而求其次申请发行公司债,至今未能如愿。
值得一提的是,远洋地产改变了中资地产公司直接申请发行公司债的套路,以全资子公司远洋地产有限公司作为主体,发行了26亿元企业债券。这样做的好处是,企业债的审批机关为发改委,发行审批较为快捷;融资规模大,26亿元相当于一次中小规模的IPO;发行利率和融资成本低,票面利率为4.4%的下限。
业内人士表示,两家公司今年没有在一线城市大举拿地,争夺广渠路15号 未果,同样坐拥上百亿的现金,未来必然会在北京等一线城市出手竞标稀缺的核心地块。
姚峣认为,远洋有大型央企背景,其模式不容易复制。下一步的融资创新仍以REITs为主,如一些中资地产公司将旗下的商业地产打包上市融资。一些地产公司有可能以出让股权的方式,和国内外金融机构合作开发项目,如雅居乐与大摩的合作。
专家认为：土地市场投机泡沫隐现
中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云7日接受中国证券报记者采访时表示,部分城市个别地块火爆并不能代表整体情况,目前土地市场仍然偏冷。
邹晓云还表示,房企的利润率已经远远超出社会平均资本的利润率,如果要靠房地产拉动中国的经济,只会制造更多的泡沫。根据其对部分房企做过的访问显示,自有资金 的利润率至少是100%,银行贷款资金 的利润率至少有50%。畸高的利润率有进一步压缩的空间,来消化地价的增长。目前的高地价,投机气氛浓厚,是不可持续的,也并不必然导致整体房价的上涨。
土地成本传导不畅
中国证券报:前不久北京几个地块天价成交,部分地块楼面价已超过同地段二手房价格,您认为高地价会否导致未来高房价的出现?
邹晓云:这种心理预期肯定存在,但是高地价会不会引起整体房价的上涨,还有待观察。
值得注意的是,中国的房地产市场和国外不一样。在国外,房地产和土地不可分,成本和售价的联动性很大,地价如果增加,房价也会相应提高。又因为国外市场化程度高,竞争完全,房企利润率和社会平均水平接近,在这种情况下,成本(包括土地成本)的改变,需要房屋产品价格作相应调整,否则,会压缩开发利润,资金就会流向其他领域,寻找新的平衡。
而在中国,由于制度原因,土地市场和房屋市场是完全分割的。土地市场上,房企和政府形成供需关系,跟一般的房屋消费者没什么关系。在房屋市场上,开发商和购房人形成供需关系,而且开发商对房屋产品处于垄断地位。在这种情况下,土地成本不能正向传导到房屋售价中去。开发商决定房屋售价的时候,可以根本不去考虑土地成本的高低。反过来看,开发商买了高价土地,再加到房屋售价上,购房者也不一定会接受。
中国房地产市场的另一特点是利润畸高。我们曾经做过一些访问,发现访问过的房企自有资金 的利润率至少是100%,银行贷款资金 的利润率至少有50%。这反映出房企的利润率已经远远超出社会平均资本的利润率。在这种情况下,正常情况是地价的增加应该压缩利润空间。当然,在垄断没有消除的情况下,房地产商不会自动降低高额利润,房屋的售价必须要达到一定的水平才能消化土地成本,所以,又是完全有可能引起房价上升的。
但是因为房屋的利润率是购房者和开发商共同决定的,如果大家都觉得房价太高不好卖,那么再加价,购房者也不会接受,成交量一定会受到限制。
此次买天价地的房企有很高的预期,但其预期能否变成真正的定价还是个未知数。我国的土地利用合同严格规定了容积率、档次、户型等,不能轻易改变。可能开发商将来会采取变更规划、改变开发战略、分次开发等手段,去消化土地成本的预期。政府部门有必要加强土地合同后期的监控, 是要对目前出现的高价地进行监控,打消开发商的投机心理,保持土地价格的稳定。
土地投机不可持续
中国证券报:从开发商的角度而言,敢于天价拿地,是否表明他们的资金压力有所缓解?
邹晓云:房地产企业资金压力是否减少,现在还不好判断,至少是不是大家都没有资金压力了很难说。但有一点可以肯定,现在宽松的货币政策导致银根比较松,可能一些企业获得资金的渠道较多,难度也较小。我个人认为,目前部分信贷资金通过各种变通方式流入房地产业,可能使房地产商融资受益。此外,可能还有一些国际热钱流入中国等新兴国家寻找出路。因此,充足流动性给部分房地产商带来了资金上的 。
通胀预期已经存在,资金又没有更好的出路,如果仍然采取过于宽松的货币政策,开发商们可能还是愿意把钱放在土地上。如果任其发展,土地价格可能还会往上走。
土地这一块目前看起来较热,而房地产的 总体还是偏冷,说明大家在炒土地。炒作是有风险的,如果像有些人士所言,中国的经济要靠房地产拉动,我认为只能是制造更多的泡沫。
目前开发商手里的土地存量其实很充足,以北京为例,有关数据表明足够开发两三年。在这一轮拍地过程中,真正开发时间很长的开发公司,手上有一定土地资源,购地相对较谨慎。现在这些所谓的天价,与真实的市场状况是不太吻合的。
中国证券报:从国土资源部城市地价监测系统的数据来看,近期土地价格走势如何?能否预测下半年的土地市场?
邹晓云:城市地价监测的是整体市场水平,既包括了拍卖,也包括了转让、出租和自用,是一个客观的市场价值。一季度土地价格是下行的,根据目前的监测结果看,二季度应该不会有太明显的变化, 多和一季度持平。几块地拍出高价,不可能改变整个市场的情况。
供应方面,无论从市场稳定,还是保民生居住、保经济发展角度出发,都要保证供地。相信国土资源部会加大下半年土地供应的保障力度,主管部门会在拍卖的程序和方式等方面做到更加完善、灵活,信息更公开。
另外,如果未来整体房屋市场和经济环境没有出现好转,购地者经过一轮的热闹之后也会冷静下来,这对于土地市场的未来影响很大。
我不看好未来的楼市。虽然市场已感觉到通胀的压力, 和投机的成分增大,可能会带来价格和交易量的一定上升,但实际的居住需求并不可能大量增加,可能会导致更多的价格泡沫。所以,下半年房市仍处于关键时刻,政府应该会出台稳健的政策指导。
