投资公寓？你想多了 哪怕它威武雄壮的热门区
成都买房那些事儿2017/08/18 14:36
上次 星星star讲了一个她买大源的故事，她是运气好被拉着去的大源。那时候大源很荒的，就是前几天有圈友形容的：从华润凤凰城出来，拍拍身上的灰尘，头也不回就走了的人，远比下手的人多。
金融城也有类似遭遇，比如当初不少当年买了南城都汇的人拉起横幅“维权”要求退房，觉得自己买贵了买错了，尤其有些做出“割肉”处理的购房者甚至不惜超低价卖出名曰“止损”，如今应该是肠子悔青吧。
这些”错失”的例子，被拿来规劝注重规划、目光放远等是极好的案例，但同时，这些能量一旦被冒进胆大派吸收，也便成了他们疯狂的鸡血源。
就拿树先生来说吧。树先生炒股不敢，做生意不会，“有点小闲钱”一心想把钱换成个房。而且胆子大，是那种无知者无畏的大胆，比如他会说：“看不懂算了，冲着热门的去，总不会错太多”。PS：这是很多入市者的共性。
高新区，大家都认同，但是树先生没有高新区的购房资格，于是他决定买个公寓，40年产权、不限购那种。读者中有多少人也是这个想法，如有雷同纯属巧合。PS：盲目见招拆招，也不看下这招拆不拆得。
每一次的跟风
树先生的清单：
地铁上盖某某ISC，30-50平米的商业办公小户，均价21000元/平；
某知名电视剧同名的大源某某颂，36-48平米，均价14000元/平。
……
树先生最终被除某大开发商在新川的某某里项目吸睛，据树先生说宣传数字看起来是很唬人的，号称“附近有大型省级三甲医院（规划中）坐阵，辐射城南30万人；距离地铁6号线、11号线（规划中）起始站不到900米，是上下班高峰人流的必经之地，无缝衔接金融城、领事馆与天府科学城；学区环绕，极大程度上满足家庭改善型消费需求。”
树先生迫不及待要去交钱，因为觉得价格是周边新房的2/3，便宜不占白不占。PS：此坑最容易掉，一比价格马上觉得赚到了。
暂且不细掰这地儿与金融城的衔接有没有 “缝”，上下班高峰人流对你买的小房子有没有“用”，隔壁那学校你能不能“读”，这30个平米能不能满足家庭的“改善”。PS:一切王婆都会夸瓜，你要做的不是听王婆的，而是自己掂掂这瓜本身。 我们先跳开具体项目，就单价13000-14000、清水、商业性质，这样的房子高新区蛮多，咱也不是神马专家，就用口水话来掰扯下浅表逻辑看顺不顺。
先问风险，再谈利益
看树先生的逻辑：
1、 便宜。
错觉：周边住宅18000这才13000，打七折。
真相1：你是40年产权，人家70年产权，土地使用权时间打5.7折。
真相2:：住宅70年后无障碍续期，商业性质40年后咋办物权法并没有明确，有些不客气的专家告诉咱，可能土地收走房子也不保的。相关文字、视频，可自行度娘。
PS：泥鳅儿跟黄鳝比，都不是同类。
2、 高回报。
错觉：回报。租金+溢价，看起来好饱满呀。
真相：风险。要算将来卖出资产回收的资金、持有期间的，还要计算自己的资金成本、机会成本，更要算风险值。这些都不能确定的情况下，谈回报，你也信？
一看租金：最近有个关于租金的新闻特别火《成都将建30万套人才公寓 5年内租金享受优惠》，未来存量房源出租是真么状况，我只能说不要轻信开发商的“保证”，起码叫“有待观察”。二看信心：先看你为什么买。在政策面上并没有什么利好，无非是目前住宅不好买，你退而求其次只能把钱花这儿，再加上受到了开发商炒作的魅惑你就上钩了。你是投资的，有一天这东西要卖，请问你觉得将来的接盘侠其接盘信心从哪里来？一旦住宅限购放开，你保证谁能愉快地抛弃住宅，同时还用不低的价格买你的？三看溢价。有人接的情况下您总算可以考虑卖多少钱的问题了。现在可以脑补，以前述第二条为背景，将来你打算加价多少能卖，或者你换个位置，换成你买不买。 届时的环境，你是不是也有底气让人来几十万验资排号，而你可坐地起价？
近期看到了多篇相关文章，我只是提醒，大家别当没看到。
如果你只是个投机客，想在上述风险解除前就出手做个短线，高手请随意。
如果你是投资客，请你认真，宁愿选择“保险”也不要选择“风险”，不要脑热自扮接盘侠。
当然我也是犯过错误的人，如果我劝树先生劝错了，将来这些商业盘都赚翻了，我一定会实力打脸。所以，我会再给他推荐一个别的投资……
还有个不稳定因素，如果哪天政府出了利好商业的政策，纯属不可抗力，各位自揣，锅我不背。
by 萌苗苗
2017年8月18日
