开发商不诚信，我们该如何维权？
常州房天下业主论坛2009/03/06 10:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
热心网友dinosaur_01 3月5日在御源林城业主论坛发帖
房屋一旦出现问题，大部分业主遇到的情况会是：找到直接接触的物业管理公司，结果他会让你找负责建筑的开发商，找到开发商吧，他会推托说已经不关他的事了，让你找物业处理。这样的太极耍法往往使得遇事业主像个皮球一样被踢来踢去。但房子已经入住而无法退房，除了无奈气恼，很多业主束手无策。
遇到这样的事情该怎么处理呢？业主的维权是不是真的长路漫漫呢？笔者走访了安徽律维事务所的马华平律师，马律师表示，新房交付时的入住手续一定要齐全并妥善保管，只有这样才能充分运用法律武器维护自己的正当权益，不至让不法发展商有机可乘。
马律师提醒广大消费者，在入住时务必查看有关证件，避免在维权时造成不必要的麻烦。这些证件主要是《综合验收合格证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《测绘成果表》。如果开发商不能提供《综合验收合格证》，消费者可以拒绝接收房产，并要求开发商承担交付的违约责任。如果房屋没有通过综合验收，房主入住后无法办理“三证”，而且房屋一旦出现质量问题，将无法得到现有法律的支持。
还有一种特殊情况就是合同约定的交付期已到，而楼盘尚未通过综合验收，开发商却通知可拿钥匙。一般情况下，业主应该拒绝接受并要求开发商承担责任的，但是一些业主由于急等入住而接收了住房。律师提醒在这种情况下，业主在办理交房手续单上注明：因该房屋未经综合验收，交付日期以该楼盘通过综合验收日期为准。一旦发现房屋和当初合同不符，消费者可书面要求开发商承担交房的违约责任。
图为住宅质量保证书范本
此外，《住宅质量保证书》的约定一定要详细查看，这是入住后房屋发生质量问题时的一个重要维权依据。鉴于房屋的特殊属性，为了维护购房者的合法权益，国家对住宅质量进行了专项规定，要求开发商建造的房屋必须达到一定的标准，并要求开发商承担一定期限的保修责任。由此，我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。一些消费者在买房时常常以为这些只是形式，草草签字了事，殊不知这样往往给了不法开发商可乘之机。
马律师告诉笔者，商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定。
购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。如果房屋在保修期内出现质量问题，经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商是应该承担赔偿责任的。通常房屋保修的事项应该由开发商企业亲自负责维修和处理，如果，开发商委托物业管理公司等其他单位负责保修事宜的，必须在《住宅质量保证书》中对所委托的单位予以明示，保证购房者权益获得实际保护。
附件（附件来源：中国工程建设信息网）
合肥市实行商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书制度管理规定
合政[1998]146号
各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：
现将《合肥市商品住宅实行质量保证书和使用说明书制度管理规定》公布如下。
合肥市实行商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书制度管理规定
条 为规范本市商品住宅销售行为，完善商品住宅的质量管理和售后服务制度，切实维护住房消费者的合法权益，根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，制定本规定。
第二条 本规定适用于具有开发资质的房地产开发企业在本市行政区域内出售的商品住宅。
第三条 本市商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度。
房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时,必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
第四条 合肥市建设委员会（以下简称市建委）主管本市商品住宅实行商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书制度的工作。合肥市城市建设综合开发办公室（以下简称市开发办）负责具体管理工作。
第五条 《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担相应质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修或退换责任。
《住宅质量保证书》可以作为商品住宅购销合同的补充约定。
商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
第六条 《住宅质量保证书》应当包括以下内容：
（一）、工程名称、区位、幢号及房号；
（二）、符合住宅设计规范和合肥市住宅小区竣工综合验收标准；
（三）、市（县）以上建筑工程质量监督部门核验的工程质量等级；
（四）、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
（五）、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期限：
1、屋面防水为３年；
2、土建为１年，具体包括：
墙面、楼（地）面空鼓、开裂、起砂；
墙面、顶棚抹灰层脱落、吊顶破损；
墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏；
门窗翘裂、油漆起壳、开裂、脱落，五金件损坏；
3、卫生洁具为１年；
4、电气管线、上下水管线及灯具、电器开关为６个月；
5、管道堵塞，为2个月；
6、供冷、供热系统和设备为１个供冷期或采暖期；
7、其它部位、部件的保修内容、保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
（六）、用户报修、来信来访及投诉的受理单位、电话号码以及答复和处理的时限；
（七）、经两个市级以上有资格的工程质量检测部门的鉴定，住宅结构质量不合格且无法修复的住宅予以退换。
（八）、因工程质量保修、退还住房引起的纠纷的解决办法。
第七条 住宅保修期从开发企业将住宅交付之日起计算，保修期限不应低于本规定第六条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。
第八条 房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当办理交付验收手续，并由用户在十日内全面验收。房地产开发企业对用户在验收期间发现的设备、设施运行的质量问题应及时予以解决。用户验收签字认可后，自行添置、改动设备、设施的，由用户自行承担维修责任。
第九条 《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、规格、性能、标准等作出说明，并提示使用注意事项，一般应当包含以下内容：
（一）、开发单位、设计单位、施工安装单位，主要设备、器具生产厂家，委托工程监理的应注明监理单位；
（二）、结构类型；
（三）、装饰装修注意事项；
（四）、上水、下水、供电、燃气、热力、通讯、有线电视、消防等设施配置的说明和使用注意事项；
（五）、有关设施安装预留位置的说明和安装注意事项；
（六）、门、窗类型及使用注意事项；
（七）、配电负荷；
（八）、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位应注意事项的说明；
（九）、其他需说明的问题。
第十条 住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。
第十一条 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以套（幢）发放，每套（幢）住宅均应附有各自的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供给用户。
第十二条 房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用保养和维护住宅应有保修责任区分的提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备、管线位置和不当装修等行为造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因用户自身原因造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。
对超过保修期限或不属于房地产开发企业应承担保修责任的修补项目，房地产开发企业可依用户请求，进行有偿维修，另行收取维修费用。
第十三条 《住宅质量保证书》由市建委统一印制，由市开发办统一发放。《住宅使用说明书》由各房地产开发企业依照本办法自行设计、印制，报市开发办备案。
第十四条 销售其他商品房屋，可参照本规定执行。
第十五条 房地产开发企业要结合实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，进一步强化质量意识，建立、健全质量保证体系，加强对商品住宅的质量管理，并明确与勘测、设计、施工、监理、材料、构配件、设备供应等各相关单位的质量责任。
第十六条 自本规定施行之日起，对没有质量保证书和使用说明书的商品住宅，市（县）房地产管理部门不予办理房屋所有权权属登记手续；对不按本规定实行商品住宅质量保证书和使用说明书制度的房地产开发企业，视情节轻重在开发资质年检时建议降低资质等级直至取消开发资质。
第十七条 本规定由市建委负责解释。
第十八条 本规定从1998年10月1日起施行。
