盈石:没有资产证券化 商业地产何谈轻资产?
房观察2017/02/10 12:38
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
2016年，中国商业地产市场存量依然持续攀升，在供应结构失衡、招商难度升级的情况下，众多项目选择推迟入市，进而成为等待被盘活的存量。然而，开发商并未止于此，不仅加码文旅项目的开发，而且开始探索商业地产的轻资产化，推动商业地产创新发展。
推迟入市成常态 盘活存量是关键
根据盈石集团研究 数据显示，2016年20大城市商业物业存量达到1.2亿平方米，其中，56%的存量集中于非核心商圈。期间，20大城市共计新增商业物业1,479万平方米，而根据2015年末的预测，这个数字超过2,380万平方米。2016年实际入市商业物业仅占预计供应量的6成，这意味着约4成的项目选择推迟入市，其中，西安、无锡有超过100万平方米项目推迟入市。在供应压力持续、同质化加剧的情况下，推迟入市成为当前商业地产常态。
与此同时，在高存量以及未来天量的供应压力下，预计未来一段时间内项目推迟入市带来的运营风险将持续高企。根据盈石集团研究 统计，未来3年，20大城市预计每年将有超过1,000万平方米新增供应入市，其中，超过7成的项目位于非核心商圈。到2019年，预计非核心商圈存量占比将上升至63%。在供应结构失衡、招商难度升级的情况下，更多的项目可能被无限期延后开业甚至被搁浅，成为等待盘活的存量。
开发商加码文旅项目 谋求新业务增长点
随着传统商业地产竞争逐渐白热化，同时在国内居民消费水平提高、旅游业快速发展以及多项利好旅游业政策出台的背景下，大型开发商近两年开始大力布局文旅项目。文旅项目通常体量较大，承载更多的功能，单个项目的 金额多在百亿元以上，前期开发以及后期维护均需要大量资金。如华侨城在2016年和四川、深圳当地政府共签约9个文旅项目，总 超过3,000亿元。
盈石集团研究 认为，文旅项目开发门槛和风险均较高，目前还属于竞争蓝海。而大型开发商拥有强大的资金和实力，能够抢先进入文旅市场占据先机，随着未来开发商积极探索出符合文旅项目发展的开发模式，文旅项目或将成为开发商新的业务增长点。
没有资产证券化 何谈商业地产轻资产？
除了开发文旅项目，品牌和管理输出也成为目前国内商业地产开发商拓展的业务之一，即所谓“轻资产”。根据盈石集团研究 对公开资料的不完全统计，万达、花样年、红星商业、新城控股、星河、大悦城等国内开发商均进入了该项业务。通过为其他开发商提供项目定位、建筑设计、商业策划、招商运营、品牌输出等服务，收取一定的 或服务费。
然而，此“轻资产”模式仅仅是实现了管理输出方的轻资产化，减少了重资产业务，而输入方仍然持有商业资产，占用大量资金。但是，从另一方面来看，这些开发商进入跟乙方服务内容重叠的“轻资产”业务，将打破市场原有的服务竞争体系，为服务商带来业务挑战的同时，将刺激行业加快创新。
国内商业地产实现真正的轻资产需要将重资产进行证券化打造，变为可公开上市交易、流动性强的金融产品。这意味着拥有强大的资本运作能力，对资产进行持续的运营管理实现 将成为参与者的核心竞争力。但是目前国内资产证券化尚处在发展阶段，金融体系尚待成熟，国内 的商业项目要付出较大的代价实现资产证券化，商业地产领域的资产证券化更多是止步于变相融资。
