成都商业"变形计"：曾经"屌炸天"现在"矮穷挫"？

正所谓“三十年河东、三十年河西”，在这个以 甚至以秒论市场变化的当下，前 有可能还是亿万富豪，而后 可能就破产流浪了。所以曾经的光辉岁月不能保证现在的涛声依旧。这一点，在成都就有不少例子。

成都东大街

写字楼租户大量撤出 它该何去何从？

一直以来，我们认为东大街是理所当然的金融一条街，是西部的华尔街。这种认知也确实是有据可查的。百年之前，金融城就是金融一条街——东大街一线的造币厂、票号、银行。清末东大街一线，是当时四川乃至中国西南的金融 ，银行、票号、捐号、银号、金铺林立；影响深远的成都造币厂，也建在 东大街的镋钯街。

但是这种清朝年间的繁荣是否有延续至今，却不见得。

（东大街沿街）

在以金融城、大源为代表的天府新区兴起后，东大街的金融属性逐渐被淡化。如今的东大街更多的是一种历史的传承，历 是商贸 ，现如今依然以商贸为主，但已算不得真正意义上的金融 ，成都的金融发展有一条很清晰的脉络： （天府广场-春熙路）——东大街——南延线——天府新区，这种发展是往外扩的。

尽管有历史的沉淀，东大街似乎发展已不如金融城。

成都金融城，全称成都金融总部商务区。位于成都市科技商务中轴天府大道两侧，北起繁雄大道--石胜路，南至孵化园北干道--外环路500米绿带边线，西连益州大道，东临成仁路，横跨锦江，同处成都市高新区锦江区两个 区划。规划面积5平方公里，总建筑面积超过1千万平方米，预计 超过1千亿。按“一流、西部 ”现代金融 的定位， 成都金融城分三期进行开发建设。一期“天府国际金融 ”主要入驻传统金融机构总部及金融监管机构，项目用地面积29.5万平米。已建成和投入使用面积37万平方米，全部建成后面积将超过50万平方米。

金融城拥有东大街不具备的资源、政策 。然而即使是金融城，目前其实也只是一个概念，不能说是金融 ，成都到现在为止并没有真正意义上的金融 ，各银行围绕 分布比较零散。

东大街是西部的华尔街？

而从更广的格局看，东大街是西部的华尔街一说，也略显夸张。

美国的华尔街是一条位于纽约市下曼哈顿的狭窄街道，从纽约市曼哈顿区南部从百老汇路延伸到东河的一条大街道的名字，全长仅500米，宽仅11米。从百老汇到东河仅有7个街段，却以“美国的金融 ”闻名于世。这里曾是美国大垄断组织和金融机构的所在地，集中了纽约证券交易所、美国证券交易所、纳斯达克、 银行、政府和市办的证券交易商、信托公司、联邦储备银行、各公用事业和保险公司的总部以及美国洛克菲勒、杜邦、摩根等大财团开设的银行、保险、铁路、航运、采矿、制造业等大公司的总管理处，成为美国和 的金融、证券交易的 。一般常把华尔街作为垄断资本的代名词。后来，华尔街也就成了美国垄断资本，金融和 高度集中的象征。

不过发展到现在，许多金融机构已经离开地理意义上的华尔街，搬迁到交通方便、视野开阔的曼哈顿中城区去了。

（美国华尔街）

中国的华尔街典型的就是上海的陆家嘴，陆家嘴是众多跨国银行的大中华区及东亚总部所在地。1990年，中国国务院宣布开发浦东，并在陆家嘴成立全中国 金融开发区；经营人民币业务的外资金融机构，必须在陆家嘴金融贸易区开设办事处，因此现共有多家外资金融机构在陆家嘴设立办事处，当中经营人民币业务的外资银行包括汇丰银行、渣打银行、花旗银行、东亚银行等。

反观国际上有影响力的金融企业在成都的布局，汇丰银行选址中环广场(已迁至娇子立交附近），花旗、东亚选择城市之心、渣打银行、荷兰银行选址总府路时代广场、友利银行选择平安财富 。小编现场看到，只有摩根大通和大华等少数银行选择了东大街。包括仲量联行、 太平戴维斯、毕马威、德勤、普华永道在内的14家专业服务机构也是选址 （中环广场等、城市之心等）或者人南路（仁恒置地）的位置。东大街似乎并没有吸引到有影响力的企业入驻，明宇金融广场和平安晶融汇的企业品质相对较好，但也难逃中小 理财企业占据半壁江山的命运。

值得注意的是，硬件设施的老化、 环境的糟糕等等因素，使得这些核心区域的银行或者专业服务机构频频外迁。

华尔街之所以举世闻名，就是因为有金融势力足以支配着美国的政治、经济，而从东大街目前引进的企业来看，整个大区域范围内的东大街（包括春熙路）虽有汇丰、渣打、荷兰银行、中英人寿、中保、中德安联等海外 金融企业的入驻，可是这种阵容形成不了华尔街那般强大的金融势力。既够不成垄断威胁，也左右不了哪个地方的政治经济。

地段上东大街比不了 核心位置的天然 ，又不及大源拥有广泛的发展前景。不少银行为了发展考虑，准备迁往天府新区等地，在天府三街已建立了金融后台区。

东大街前路坎坷！

入驻东大街的企业有哪些？

既然东大街没有掌握全球经济命脉的企业，各写字楼到底引进了哪些企业，我们来看看。

银石广场部分入住企业：梵尼洛芙珠宝定制 、源品珠宝店、厦门市安东信 管理有限公司、上海梵寇化妆品贸易有限公司、义乌市哈呀呀进出口有限公司成都分公司、淘当铺、成都一动体育用品销售有限公司、成都市锦江区樱花日语培训学校、北京世纪鑫网科技有限公司、成都英启 咨询有限公司、四川川魂餐饮管理股份有限公司、兴利财富、央视网商城、四川天诚国汇商务咨询有限公司、四川方所文化创意有限公司、智联招聘等公司，构成比较复杂。

喜年广场部分入住企业：四川银鑫金融外包服务有限公司、四川新地建筑工程有限公司、成都刷脸卡网络科技有限公司、四川诺华出入境管理有限公司、汇添富基金管理有限公司、悦华国际酒店有限公司、紫色国际婚纱摄影、喜年乐 、兆讯传媒广告股份有限公司、四川维诚资产评估事务所、康辉旅游集团、四川百盈商贸有限公司等。

明宇金融广场代表企业有小额贷款公司、金融服务外包公司、股权 基金 、民间金融服务 ， 公司居多，入驻率在60%左右。

平安金融 部分入驻企业：中国平安、大华银行、美和美创 管理有限公司、铁狮门房地产、必维国际检验、捷克共和国驻成都领事馆。总体来说，以银行、资本、贸易公司为主。平安引入的企业普优于东大街其他写字楼。

时代1号、时代8号的入住企业与其他写字楼也是大同小异，以中小 金融公司为主。

新入市的写字楼里，睿东 A座7月已交付使用，其他三座待定，目前已有中国银行等公司在里面 ，未来有可能会提升区域逼格。

（睿东 ）

从租金情况看，各写字楼的租金今年也是在往下调，时代8号、喜年广场目前的租金在80-90元/平/月左右，时代1号的租金在90-110元/平/月。各写字楼的入驻率在40%-70%之间。但是受到今年6月的股灾影响，多数中小融资企业撤出，写字楼空置率进一步提高。2015年9月24日，东大街锦东路与一心桥南街之间的19亿地块惨遭流拍，将成都的东大街再次推上风口浪尖。

不管是股灾还是企业发展的需要选择撤出东大街，未来这些空置的写字楼该继续用哪类企业来填补，这是值得大家深思的问题。

NO.2 骡马市与盐市口

昔日的明星 如今的“患难姐妹”

长江后浪推前浪，一代更比一代强。当韩国乐天携手其他"天"字辈小伙伴共同为攀成钢描眉画黛之时，当以温江伊藤为代表的商业组合给光华新城梳发盘髻之际，当我们的眼神一次又一次地被这些新晋“女神”所吸引的时候，骡马市这一 代表性的老牌商圈似乎已“被拍在了沙滩上”。无论从人气、商气还是市场关注度上，骡马市的表现都已差强人意。

无独有偶，曾与骡马市并称为“成都商业铁三角”（即骡马市、盐市口、春熙路）的盐市口如今似乎也遇到了不小的挑战。

骡马市刷低一环内商业租金

在仲量联行早前发布的《2014年成都房地产市场回顾》报告中（见下表），骡马市购物 （或百货）的空置 达35.3%，在成都主要商圈中排名 。而在首层平均租金方面，骡马市以150-300元/平米.月的价格排名倒数第二：横向比较，同为一环内区域，春熙路-盐市口商圈的首层平均租金在500-2000元/平米.月范围之内；纵向比较，位置 3环的新南天地租金范围在500-600元/平米.月，高出骡马市一倍多。

从购物 （或百货）的空置率和首层平均租金的横纵向比较来看，骡马市的现状可以说是打破了李嘉诚提出的“地段”说，由此可见，骡马市由盛转衰的原因不在地段，那么怪谁呢？

（数据来源：仲量联行） 

盐市口面临“空铺”尴尬

人气岂止于高的盐市口也会现空铺？刚得知这个消息的时候，小编也觉得万分惊奇，不过当本着“anything is possible”的理念去实地探访一番后，发现事实果真如此。在盐市口新中兴的临街位置和商城内曾都贴出了“旺铺出租”的广告，对象从门店到挂面，均有涵盖。在熙熙攘攘的盐市口，猛然看到这样的招租信息，不免也能感受到一丝市场的凉意。

美人为何迟暮？

骡马市、盐市口、春熙路，曾被称为“成都商业铁三角”，而骡马市的衰颓、盐市口的失色、春熙路的提档升级则打破了“守恒定律”，使天平出现了偏斜，如今春熙路越发拔得头筹而一枝独秀。

究其原因，小编认为主要有以下几点：

，商业模式老旧，已不匹配当前市场发展特点。这一点在骡马市的衰颓上表现得尤为明显。从商业业态上来看，骡马市以家具卖场、百货为主，如远东百货、国美电器等，销售经营模式老旧，在如今已是购物 和主题集合店（如宜家家居、富 家居）充斥市场的当下，难免遭遇“冷眼”。

第二，作为实体商业与电商较量的重要砝码，体验感并未得到充分发挥。现在不少去逛了骡马市与盐市口的人，都几乎有一个共同的感受——前者街道脏乱，后者人多拥挤嘈杂（尤以新中兴为甚），这些都能在一定程度上拉低消费者的体验感，而体验感不好，一直如此，消费者自然“累觉不爱”。

第三，区域内的商业合力性不强。说到底，这其实是规划布局的问题。倘若区域内的商业项目和业态类型各自为阵，不能从整体的角度上考虑，实现力量互补，即使地段再好，也甚为可惜。

第四，外来对手来势汹汹，都不是“善茬”。随着成都城市的发展，各种类型的购物 纷至沓来，低中高档都有，覆盖各类消费层级，且不乏体验感。在这样的市场环境下，“敌动我还不动”的患难姐妹，前途令人担忧。