“330”后首判高额赔偿 深圳二手房违约风向渐变
腾讯财经2015/07/23 08:35
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自“330”楼市新政以后，深圳二手房房价迅速 ，二手房买卖违约事件也迅速增加。
7月22日，深圳龙岗区地方法院发出了 对“330”之后发的关于二手房交易违约诉讼的判决—判处违约方（被告）赔偿被违约方房屋合同交易价格的20%，同时返回定金，并承担案件诉讼费用。
深圳法律界人士认为，这为该地区数以千计的，处于审理过程中的类似诉讼提供了判决的风向标。
该判决围绕诉讼，发生在深圳坂田地区。二手楼买方对二手楼卖方（业主）提出诉讼，涉及一个合同交易价格为220万元的二手房标的。原告指业主单方面不履行已签订之买卖合同，构成违约，并要求被告赔偿该房屋合同交易价格的20%。
该类案件目前是深圳房地产市场热点。腾讯财经曾经从深圳司法界多个渠道获得信息，深圳中院进入诉讼阶段的二手房买卖合同纠纷案件，在上月已超过2千起；深圳各区法院目前涉及二手房纠纷的案件已超过6千宗。
“330新政”被广泛认同为推动这波二手楼楼价上涨的重要助推器。2015年3月30日，中国各地的二套房商业贷款，从此前的7成首付降低为4成首付。根据深圳地方媒体的报，该判决涉及的坂田地区，在“深圳房地产 ”的宣传之下，房价在5月6月共上涨了约50%。
按照该判决书描述，该诉讼被告在法庭上的答辩理由包括：涉案房产属于夫妻共同财产，且带有租约，属于无权处分该合同，属于无效合同；原告未提交证据证明其有购房资格；另外，被告认为原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。
代理原告的周争锋律师则对腾讯财经表示，该案件违约情况发生在“330”之后的4月中下旬，被告的违约事实比较明显，且之前被告多次对原告方面提出加价。
“合同签订了，并正在走交易流程时，被告先是明确要加价40万，后来又要加90万，也就是要把交易价格220万抬到300万以上。原告方面不能接受，被告就选择了违约。”周争锋说。
经过审理以后，法庭认定被告单方与原告解除合同，违反了合同约定，应承担违约责任。法庭支持原告对被告的全部诉讼，判被告支付违约金44万，也即该房屋合同交易价格的20%，另要返还定金10万，承担案件受理费、保全费等约8千元。
深圳 二手房纠纷律师张茂荣对腾讯财经表示，该判决意味着深圳二手楼违约诉讼判决方向“回复正常状态”。
张茂荣律师团队代理了超过一百个类似的诉讼个案。张茂荣描述，除去不规范操作的情形，深圳地方的二手房交易合同，一般情况下都会订立由违约方承担的，至多等于买卖价格20%的，或者双倍定金的违约金额。
张茂荣进一步指出，近年的类似诉讼，深圳地方法院判决的违约赔偿，往往比合同订立的标准要低，譬如赔偿交易价格5%或10%不等，这成为了近期二手房交易违约成风的重要根源。
张茂荣说，在“330”之后，二手房违约行为都发生在房价 的背景下，买方利益受损的事实已成众所周知，即使获得赔偿合同价格的20%，也未必能弥补。
此前，多位深圳法律界人士均曾对腾讯财经表示，深圳地方法院过去对房屋买卖违约的赔偿裁判较轻，普遍以赔付双倍定金，或者以不超过合同交易价10%的金额来定量，这无形中打击了被违约买家的追究积极性。
“在2009年之后，深圳的类似纠纷，在法官自由裁量权不断增大的背景下，使得业主违约的成本在降低。”张茂荣说，在类似诉讼的具体审理中，地方法庭往往对违约卖主的举证责任要求不足。
该判决在深圳的二手楼违约涉事群体中发生了讨论。多名受影响的二手楼买家认为，若法院方面普遍支持违约方要支付高额赔偿，这将提高他们的诉讼积极性。也有买家分析，法院根据不同的个案可以判处不同的判罚，要求违约者（业主）继续履行合同，“不要赔偿要房子”更为现实。
有迹象表明，深圳地方政府正在对房产价格的暴升进行抑制。譬如，7月上旬，深圳市规划国土委联合深圳市房地产经纪行业协会，在全市范围内开展房地产经纪行业年度检查，对未备案的“黑中介”，以及发布不实信息协助炒卖房源等现象进行清理整顿。
