多地商业地产供过于求 三大诱因导致过快增长
红商网2015/06/17 09:34
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
近年来，随着商业地产的加快发展，商业地产市场已现供给过剩。专家认为，商业地产“过快增长”的态势值得警惕。政府应在遏制政绩冲动、高效使用土地资源的前提下，有意识地引导企业创新商业地产业态，采用为创业者提供孵化器、“房东变股东”等方式盘活过剩的商业地产存量。
物业机构莱坊的统计数据显示，综合体开发面积存量巨大，2015年底，主要城市商业综合体存量面积将达到3.6亿平方米，2016年以后更将突破4.3亿平方米。与此同时，2014年国内主要城市综合体个数达885个，较2013年增长24.47%;2015年主要城市的综合体数量将突破1000个;至2018年，商业综合体的年供应量将达到1200个。
三大诱因导致过快增长
传统商业地产为何出现“过快增长”的态势?业内人士认为有以下三大诱因：
一是受地方政府政绩冲动裹挟，商业地产供应量规划无序。
二是对土地财政的惯性依赖，在住宅库存高企、房价下行压力加大的市场背景下，政府推地冲动转向商办。
三是官商造概念，囤地坐等 。
近年来，养老地产、旅游地产、生态园、工业园区等概念层出不穷，一些开发商与地方政府联合起来造概念，实为囤地做“挡箭牌”。
控制增量、盘活存量
针对目前传统商业地产过剩的局面，专家建议，政府应科学供应土地、准确把握投放土地节奏，使各种商业业态未来达到供需平衡。在遏制政绩冲动、高效使用土地资源的基础上，与“大众创业，万众创新”相结合，有意识地引导企业去创新商业、 市场业态，为创业者提供发展土壤。
，明确房地产规划，遏制地方政绩冲动。
协信地产控股有限公司CEO刘爱明认为，我国从 层面到地方，均缺乏房地产行业规划。“建议 考虑制定房地产行业十年规划。”地方政府应更多从促进产业结构优化和城市功能完善的角度，进一步结合国际及国内经济发展态势、产业新动向、人口集聚速度规模等因素，进行商业地产的规划和开发建设，适时控制其速度、节奏。
第二，地方政府供地应减量提质。
刘爱明认为，地方政府完全有能力根据每年各种商业地产业态的供应量和销售量精准控制土地供应，其应加强对商业地产结构的管理调控。我国宜健全土地督察审计制度，建立健全土地出让收支审计制度，在地方领导干部经济责任审计时，将土地征收、储备、整理、供应及收支管理作为审计重点，并作为地方领导干部考核、任免、奖惩的重要依据。
第三，改增量市场为盘活存量市场。
业内人士建议，对已被证明为不适合继续发展大型商业地产项目，应研究促进土地的盘活利用。对于一些被实践证明不适宜的商业项目，应通过政府回购收储、土地变性、改变项目用途等方式盘活土地。
部分基层官员认为，“挥霍”土地、囤地现象并非个例，在各地带有普遍性，需要对现有各种地产业态定期“体检”，挤出土地“泡沫”，并集中整治闲置浪费土地、违法违规用地问题。
此外，开发商认为政府应推动创新商业形态，盘活现有的商业存量市场。
