房贷新政下 等额本息还是等额本金还款划算
成都商报2015/05/07 07:29
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日前，公积金贷款再送政策“大礼包”，买房首套与二套首付比例齐下调。不少购房者开始在网上发帖咨询公积金贷款选择等额本息还是等额本金还款更划算，也有购房者咨询提前还贷，欲再出手享受首套购房政策。
根据成都商报记者调查，身边20名购房者中，按揭房贷选择等额本息的占比80%，选择等额本金的占20%。大多数选择等额本息的人都表示，因为算账太麻烦，既然开发商和银行在算账时先会推荐等额本息的还款方式，就选了这个，自己并没有多算几遍。同时，有几位选择等额本息的购房者提出疑问：“听说同样的年限下，等额本息还款方式比等额本金还款方式利息支出会高出很多，我是不是吃了很大的亏？”
贷款买房提前还款更划算吗？贷多长时间？等额本金还款呢，还是等额本息？这些问题，我们邀请到欣嵘财务咨询理财师诸垠为大家算算账。
名词解释
■等额本息：本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变。
■等额本金：本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减。
两相比较，等额本息在初期还贷时资金压力会更小。
公积金贷款算账：
等额本息比等额本金多还4万元
让我们来算一笔账，在搜索引擎上搜“2015年房贷计算器”，选择公积金贷款选项：
案例：一套125平方米的房子，8000元/平方米，总价100万元，首付两成，贷款总额80万元，20年计算。
选择等额本息还款房贷总额为1163482.23元，其中要支付的总利息是363482.23元；
选择等额本金还款房贷总额为1121333.33元，其中要支付的总利息为321333.33元。
通过上面的计算可以看出：使用公积金贷款，因为利率基准较低，两种不同的还款方式利息相差并不太大，两相比较，等额本息20年还款的总金额比等额本金还款要多42148.9元。
专家建议：
等额本息利息更高但还款压力小
等额本息确实后还给银行的利息要多一些，但是一开始的压力要小一些。购房者应结合自己的实际选择这两种还款方式，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。
大家还可以算一笔账，首套房银行贷款买房的商贷利率上限为5.9%，如果能借到银行的钱买房，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。因为我们换位思考， 的利息只要大于银行的贷款利率，就不用着急还银行贷款。你借到银行的钱，其实就是等于赚到了。
提前还贷谁更划算？
提前5年还款
等额本息多还6万多
那么，又有购房者问了，20年还贷的总利息相差不大，如果是提前还贷呢，等额本息和等额本金的差异会不会拉大？
那么，让我们按照80万元公积金贷款，在房贷还款期的第5年提前还款计算：
等额本息提前还款：5年后提前还款节约利息215036.78元，节约59.16%。此时已还利息148445.45元，一次性付清的本金总金额为657574.9元。
等额本金提前还款：5年后提前还款节约利息179000元，节约55.71%。此时已还利息142333.33元，一次性付清的本金总金额为602000元。
由此可见，等额本息一次性付清的本金相比等额本金要多出55574.9元，利息也要多出6112.12元。那么，等额本息提前还贷方式比等额本金多还61687.02元。
此外，成都商报记者和理财师诸垠一起算了一下如果是商业贷款，同样的条件下，等额本金提前还款比等额本息提前还款要节约66252.01元。
专家建议：
等额本金 还款期超1/3别再提前还款
等额本息 还款期超1/2不宜提前还款
前面已经说过，是否选择提前还款就看你想不想再用银行的钱 ！借用银行的钱还按揭，自己多余的钱可以用作 ，如果 大于银行利息，就是划算的，相当于在利用银行钱做 了。
但是如果购房者是不太擅于理财 的传统人士，那么提前还款还是一个好选择。
根据理财专家的建议，如果采用的是等额本金还款，期限已经超过三分之一，本金都已经还了大半了，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了。
而选择等额本息还款期已经超过二分之一，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
