土地 税清缴风暴将持续 由灵活收缴变重点清缴

《经济参考报》记者 获悉，在国税总局要求下，2014年多地掀起土地 税清算潮，清算比例高达80%至90%，清缴力度 。而在2015年，土地 税清算风暴仍将继续。

业内人士表示，长期以来灵活收缴土地 税，现阶段已成为地方重点清缴项目，对于资金较充足的房企影响并不大，但对于大多数需要补充现金流的中小房企来说无疑是雪上加霜。

《经济参考报》记者从 渠道获悉，自2014年起，国家税务总局便要求各地加大土地 税清算力度，仅东部某省清算入库税额约是2013年的两倍有余。此外，南京方面，2014年度共清算审核121个项目，清算补缴税款2.3亿元。开封方面，2014年共清算审核37个项目，完成清算计划132%，清算补缴税款7177万元，同比增加1703%。汕头更是成立了48个清算小组专门进行土地 税清算，使土地 税实现42.3%的增长。新疆哈密地区，2014年土地 税征收入库1.63亿元，同比增长216%。

对此，中原地产市场总监张大伟对《经济参考报》记者表示，作为地方税种土地 税由于征收条件较为灵活，因此在前几年地方财政收入较好之时，收缴工作一直处于灵活操作状态。但近两年来看，一方面国家加大了督查力度，另一方面，土地出让收入下滑，地方财政收紧，地方政府加大土地 税清缴也是无奈之举。

一位地市级房管局负责人表示，过去多少会根据当年财政收入水平视情况收缴，有时还能给房企开个绿灯，但自从去年开始，税务部门便完全按照超额累进税率分级征收，甚至有的项目进行提前清缴。（

事实上，上市房企张江高科此前发布“关于会计估计变更公告”指出，为了能提供更稳健的会计信息，公司拟对土地 税计提比例进行会计估计变更，通过对历年一手房销售项目进行土地 税清算税负测算后，预计计提土地 税税额在2.4亿元至3.2亿元区间，预计将减少2014年度当期净利1.7亿元至2.4亿元区间。

值得一提的是，2011年至2013年，张江高科净利润分别为4.67亿元、3.70亿元、3.72亿元。以在2014年弱市下，张江高科净利润仍能达到三年平均值计算，多计提土地 税部分将占到当期净利润42%至59%。

一位上市房企副总裁在接受《经济参考报》记者采访时指出，土地 税政策对大型房企而言影响相对有限，但以往用于合理避税的手段现阶段难以为继，那些缺乏良好财务规划、依赖土地 获利中小型房企，将面临严重冲击。

张大伟也认为，加大清缴力度将使依赖该部分资金以补充现金流的中小房企在2015年日子更难过。wind数据显示，截至目前，按照申万一级行业分类，沪深两市已经有27家房地产类上市公司公布了2014年年报，27家地产类上市公司共实现经营活动现金流净额-162亿元，较2013年同期的-75亿元进一步减少了87亿元。截至报告期末，上述27家上市公司现金及现金等价物净增加额为41亿元，较2013年的139亿元减少了98亿元。

此外，就全部上市房企来看，截至2014年第三季度，在144家上市房企中，仅45家经营性现金流为正，其中，万科一家超过100亿元，金投银泰、西藏城投超过10亿，23家房企仅超1亿元，剩余19家经营性现金流仅千万元甚至不足百万元，其余99家房企更是为负。

虽然2014年土地 税已开展了部分集中清缴工作，但据记者了解，2015年各省市将进一步加大清算力度，湖南株洲于1月底举办土地 税专题培训班对地税稽查局全体干部及各县区业务骨干进行培训，着力清扫潜在工作障碍，确保土地 税专项检查顺利推进。

除此之外，东部某市地税局人士告诉《经济参考报》记者，该市在去年加大土地 税清算审核的基础上，今年将进一步对现有符合条件的项目开展清算审核。严格要求应清算和可清算项目全部完成清算。

“针对这种形势，我们要求各地对2014年未完成审核的项目和2015年达到清算条件的项目，要全部完成审核，在此基础上，抽取部分项目进行复核清算。”上述人士告诉《经济参考报》记者，“此外，2014年清算审核应纳税款与实际入库税款之间有高达数千万的差额，我们要求2015年各地制定欠税清缴计划，弥补收入缺口。”

该人士表示，在房地产市场基本平稳，土地 税政策没有变动的情况下，考虑清算审核项目数量减少的减收因素，通过加强预征管理、提高清算审核质效和加大欠税清理等征管手段，2015年土地 税收入力争与2014年持平。

值得注意的是，多位接受《经济参考报》记者采访的专家表示，2015年加大力度清缴土地 税体现了税收应收尽收的原则。日前税务总局制定并公布了《关于全面推进依法治税的指导意见》，土地 税的及时清缴也是依法治税的体现，清缴行动与房地产政策并无关联。

预算报告：2015年土地收入预计近4万亿元 财经日报

继2013年和2014年连续两年突破4万亿元后，中国官方预计2015年国有土地使用权出让收入也将接近4万亿元。

受国务院委托，财政部3月5日提请十二届人大三次会议审查《关于2014年 和地方预算执行情况与2015年 和地方预算草案的报告》。新华社2015年3月5日授权发布了“关于2014年 和地方预算执行情况与2015年 和地方预算草案的报告(摘要)”。在该摘要“2015年收入预计和支出安排”一项中有表述为：地方政府性基金本级收入44509.51亿元，下降4.7%。其中，国有土地使用权出让收入39452亿元，下降4.7%。

需要注意的是，这里的“国有土地使用权出让收入39452亿元”是预计数据，而非实际情况。

随着中国房地产业的发展，国内地方政府的土地出让收入总量也在逐年增加。

财政部今年1月30日发布的“2014年财政收支情况”显示，2014年1~12月累计地方政府性基金收入(本级)49996亿元，比2013年增加1966亿元，增长4.1%。其中，受房地产市场调整影响，国有土地使用权出让收入42606亿元，同比增加1340亿元，增长3.2%。

而2013年中国国有土地使用权出让收入则是 突破4万亿元，达到41250亿元，比2012年增加12732亿元，增长44.6%。

对照2013年和2014年数据来看，虽然国有土地使用权出让收入维持在4万亿元的高位，但增幅已经大幅缩小。

国有土地使用权出让收入通常由四项政府性基金收入构成，除土地出让金收入外，还包括新增建设用地土地有偿使用费收入、国有土地 基金收入和农业土地开发资金收入。

此前，地方政府国有土地使用权出让收入在2011年达到3.1万亿元，2012年一度降至2.8万亿元。