城东置业指南第2期：蓉楼市松绑 小户型复活

房天下讯 “楼市是狗血的，但这不算完，你必须承认它，且要变成它的一份子。”这是近一位地产人士在朋友圈里对取消楼市限购的无奈感叹。

本月20日，我省宣布取消全省楼市限购、限价政策，尤其是已执行多年的“70/90”调控政策，这是自去年下半年逐步放开限购、限价后，2015年的再次重申，试图为新年楼市进一步松绑。因为有去年底各个城市解绑狂欢垫底，这次政策宣布并未引起足够的重视。

但一些细心的业内人士认为，70/90政策的取消对市场影响不可小觑，自去年成都出台90平方米购房落户政策之后，小户型房源积压严重，此举将能使部分90平以下房源重新受到市场青睐。同时，也将激发开发商打造改善型需求产品的活力，非毛坯房占比将越来越大，对不同类别的改善型需求客户给予更广泛的选择余地。

小户型“满血复活”

在中小户型密集的城东片区，楼市解绑政策的后续影响正在逐步显现。据房天下数据监测显示，本周，成都主城区商品房成交面积止跌回升，涨幅为16.96%，城东片区在本周的整体成交量中拔得头筹。

1.19-1.25成都主城各区商品房成交量

本周东客站的荣盛香榭兰庭、建设北路的交大归谷建设派、大面板块的百悦城、东三环的正成东区1号都是热销榜上靠前的楼盘。细心的人会发现，这四个盘主推的房源中，60-90㎡户型所占比例都在50%以上。也就是说，城东当前热销的楼盘，以小户型居多，这明显受到了政策松绑的刺激。

执行多年的“70/90”调控政策，即过去90平方米以下小户型房，须占全市或某项目建筑面积70%以上的规定，将被中止。这有利于企业更好满足市场需求，促使成都楼市产品供应结构更加合理，并有效减少了90平方米以下产品的积压。

而随着小户型进一步“复活”，集中入市之后，竞争加剧也会促使各个楼盘抛出更加诱人的优惠措施。据笔者了解，本周开始，大城东将有多个新盘推出5-10%不等的总价优惠，其中一些楼盘是首度亮相。

比如东大路沿线的华宇广场，24日刚一开盘即打出“交1万优惠5万”的大尺度让利；龙泉世纪广场的“袖珍盘”锦橙也 地打出了4700多的单价，这一定价上次出现要追溯到2009年。在城东各个板块，趁小户型行情转暖“让利走量”的意味已经越来越明显。

改善型房源即将爆发

70/90政策人为造成大量90平方米以下房源的供应，导致市场该面积段产品供应和存量过大。同时，也造成了部分土地价值的浪费，让本来更适合做更 产品的土地资源被迫做成刚需产品。

比如华润在城东主城的三个楼盘就是典型的例子，东二环的华润二十四城，占尽天时地利，没有做成改善型楼盘的很大一个原因，就是受到当年“70/90”政策的限制。否则的话，现在的华润二十四城就不是均价10000元/㎡了。

川师附近的华润幸福里虽然有部分洋房产品，但它的高层配比仍然在50%以上，且9500左右的均价在西南地区根本就称不上改需产品；而川师附近的另一个盘华润凯旋天地，59㎡和79㎡的纯刚需小户，可以说完全是为了迎合70/90政策推出的。

华润凯旋天地主推59㎡和79㎡的地铁小户

反过来说，华润上述三个盘要是打造成改需产品的话，依靠得天独厚的地段和交通 ，定价不是一般刚需购房者所能想象的。所以这些盘一直走在区域热销盘的前列，说明了大多数购房者已经意识到区域发展的 与其后续居住价值。

因此业内人士认为，70/90政策的取消激发了开发商打造改善型需求产品的活力，市场可以推出更多、更丰富的产品，对不同类别的改善型需求客户给予更广泛的选择余地。换句话说，如果政策层面没有更大的变动，明年今日城东改善型房源将全面爆发。

在这样的市场预期下，东二环内目前在售的偏改需项目就值得重视了， 是建设路板块的太阳公元、佳州星城等楼盘，你可别指望改善型产品爆发会拉低它们的价格，改需市场只尊崇一个原则：“以地段论英雄”！

非毛坯房比重看涨

根据其他本地媒体报道，此次四川省住建厅还指出，不仅不再对套型建筑面积做统一比例要求，而且要加码非毛坯房市场占比。在此之前，与成品住宅开发比例占85%以上的北京、广州和深圳等发达地区相比，成都市的非毛坯房占比仍然偏低。

在城东片区目前的在售楼盘中，除了二环内太阳公元、华润二十四城这样偏 的楼盘外，整个主城区范围内推出非毛坯房的楼盘 少。单价和总价偏低的非毛坯房源还要到三环外、近郊寻找，比如近走量较好的万科金色城市、百悦城等，都有性价比较高的非毛坯房源面市。另外龙泉洪河镇的招商依云上城也有部分较为 的非毛坯房，总价介于35-55万之间。

百悦城非毛坯房6948元/㎡起

业内人士表示，成都非毛坯房比例偏低的原因有三：一是开发商出于建设成本、销售和投诉风险的顾虑，开发成品住宅的积极性不高；二是消费者对成品住宅 缺乏认识，对全装修质量不放心，部分人认为全装修房不能满足个性需求；三是缺少一个专门的、完整的和适用的技术标准。

换句话说，相较于其他一二线城市，成都购房者对非毛坯房的接受度是偏低的，因此整体上看，成都目前在售的非毛坯房源市场溢价不高，即使像华润二十四城的非毛坯房在单价上不过比清水房多出1000元/㎡。总的来说，目前是非毛坯房一个比较好的购买期。如果今年成都的非毛坯房比重看涨，同时人们的接受度提高之后，整体定价可能不会再这么温柔。

随着限购取消、房贷利率优惠、降息等多重利好刺激，楼市在去年岁末迎来“翘尾”，多地成交显著企稳回升。业内人士预计，2015年楼市将延续2014年下半年以来平稳回暖态势，在高库存压力下房价整体不会出现大波动，但市场分化将进一步加剧。

成都楼市不同板块的区位、成长性差异也将更多体现在购房者考量之中，房价也会在市场化发展中逐步分化，需求旺盛的高成长性板块价格依然有上升空间，而前期过度“催热”导致供需失衡的部分楼市板块，在区域规划及需求释放没有显著调整的预期下，又将何去何从？请听下回分解。