横遭两面夹击 川师沙河堡凭什么"一雪前耻"?

房天下讯 川师-沙河堡正在努力追赶“金三银四”传统旺季的末班车。据悉，从本月开始，川师-沙河堡将陆续有五六个新盘面市，其中大部分是中小户刚需产品。这是该区域自去年土地市场集中爆发后迎来的首场推盘潮，在熬过了不温不火的七年时光之后，川师-沙河堡此番扬眉吐气的决心是如此强烈。

作为城东 的“夹心”板块，川师-沙河堡从未摆脱过寒酸和尴尬，走改需路线吧，西边邻居攀成钢一身珠光宝气；走刚需路线吧，东边小正太三圣乡又太爱招摇。手里明明攥着 的 资源和商业配套，它愣是没能为自己争上一口气。

从改善到刚需的回归，再到改需与刚需乱战——这是川师-沙河堡住宅产品 简单的进化图谱。与过去的局面稍有不同，此次各大楼盘不约而同推出刚需产品，不仅要跳出攀成钢和三圣乡的双重夹击，还要为自己谋得进身之阶，换句话说，这是一步险棋。在土地供应充足、刚性需求一边倒的城东区域，川师-沙河堡能抓住这“一雪前耻”的机会吗？

“弹药”充足

怎么打造产品是关键

3月12日，川师-沙河堡迎来2014年首宗土地入市，这幅面积达51.74亩的土地 终以5132元/平的楼面价被成都盛世瑞城置业有限公司竞得。这是继去年该区域土地供应井喷后的再延续。

2013年末，川师-沙河堡连续放出三块土地，其中两块为二类住宅用地，一块为纯商业用地，总面积超过100亩。中铁建、华润、国嘉先后再度落子川师沙河堡，加上在建的大型综合体项目——商业体量达40万平米的华宇广场，万科金润华府、沙河壹号的底商已人气渐旺，整个板块的商业氛围已日趋成熟。未来，随着区域内更多商业项目的大量入市，川师沙河堡片区必将成为成都楼市新的热点区域。

川师-沙河堡近几年土地成交一览（来源：房天下）

从图表中看出，在2013年以前，川师-沙河堡片区一直没有形成有规模的土地供应，以万科为代表的早期开发商赚足了银子之后，整个川师-沙河堡的楼市就陷入了长达七年的不温不火的状态，这与其本身的区位 形成了强烈反差。

单就城东房地产开发及 机遇来看，暂且避谈大面、龙泉等新兴配菜。不论是大局已定的攀成钢、建设路、东客站，还是位置略偏的八里庄、二仙桥，其条件都不如沙河堡来得诱人、现实。它既与 城区，又与幸福梅林、龙泉的自然景色唇齿相连。

加上政府对城东板块的规划打造，自07年某项目楼面价仅2582元/平米，迅速飞涨，到去年底花果村六组、大观村四组楼面成交价为7870元/平米。而目前区域内项目成交均价也仅在九字头。可见，未来板块的 。加之其闲适居家氛围和文人学者的聚居，未来国际金融商业大街的形成，川师片区无疑成为 的受益者。

随着去年底以来土地集中放量，川师-沙河堡已经获得了充足的“弹药”储备，而天生的地理 和城市东进规划已为它的崛起铺平了道路，武装到牙齿的川师-沙河堡已经准备好，接下来就看如何在产品上下功夫了。

打响 枪

华润中铁不能当“甩手掌柜”

从 早的万科城市花园到塔子山壹号，再到现在的华润、中铁建等项目，川师-沙河堡板块可以说从 早的一枝独秀到今天的遍地开花。但是，该片区在改需和刚需之间摇摆不定的状态一直持续多年。目前，该区域在售的热门楼盘包括塔子山壹号、瀚林美居、华润幸福里基本都是改需产品，在此之前，纯刚需盘曾流行过一段时间，在三圣乡板块大热之后，川师-沙河堡不得不退回到改需市场。

据悉，川师-沙河堡片区将于近期亮相的新盘有华润凯旋天地、中铁建锦江国际花园、华宇广场、荣盛香榭兰庭二期等项目，住宅项目以刚需型产品为主。

华润凯旋天地川师和成都首条环形地铁7号线，自带2.6万平米全立体步行商业街区，目前项目主推 独栋住宅，户型区间59-79平小户型；锦江国际花园拥有3万平自带商业和1.5万平中庭花园，主打70-90平非毛坯套二、套三。

华润凯旋天地内街效果图（来源：房天下）

对于统一区域调性而言，华润和中铁建两个新项目统一偏向刚需人群可能是一件好事。众所 ，这两大开发商扎根城东已久，中铁建此前在龙泉大面已经开发了两个住宅项目，有扎实的刚需客群基础；而华润仅在川师附近就连布两子，虽然产品类型不同，但其房屋品质在成都早已深入人心。随着刚需置业区域逐渐东移，华润和中铁建在该区域的刚需盘有 的定价、定调 。

当然，作为有理想有追求的开发商，华润中铁建不该只干修房子和卖房子这么简单的事，此前华润二十四城和果壳里的城对板块的拉动效应，理应在川师-沙河堡再一次得到的验证。也就是说，以华润和中铁建为代表的开发商，责无旁贷地要为川师-沙河堡的崛起充当“排头兵”而非“甩手掌柜”。如果说这是一场区域革命，那么这二位就该打响革命的“枪”。

目前看来，川师-沙河堡的反攻路线 清晰：无论是走改需还是走刚需路线，川师-沙河堡都要首先跳出攀成钢和三圣乡的双重夹击，然后为自己谋得进身之阶。尽管如此，此番开发商不约而同主推刚需产品，有人认为这是一步险棋，但是俗话说得好，“自古富贵险中求”，苦逼多年的川师-沙河堡没有理由不勇敢一些！