傅军翔:房地产更好的十年将到来
房天下2013/12/05 07:57
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十载韶光，十载轮回，成都房地产风云起落，而媒体作为信息载体与营销手段，在楼市中扮演着越来越重要的角色。2013 尾声将近，今年房天下的“网络人气榜”除品牌榜、楼盘榜等外，亦推出“成都十年传媒风云人物”系列报道。在这十年里，悬挂在地产传媒长空的星光何其璀璨，此次“风云人物”自然呼唤其中 耀眼的名字。为此，房天下专程采访了《成都楼市》总经理傅军翔，我们有幸畅饮傅总亲手泡好的香茶，聆听他讲述自己眼中的传媒、楼市以及过去的风雨沉浮。
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《成都楼市》总经理傅军翔 来源：房天下
忆往昔得势分珍馐 感得失无憾享甘醴
【房天下】人们常说，人生是一出悲喜剧，高低起伏，我们不必太在意它的目的地，每天都应该去享受沿途的风景。身处地产传媒许多年，在过往的风景里，您与您的团队不仅是记录者也是参与者，不仅是参与者更是推动者，能否为我们讲讲 您 的收获？
【傅军翔】从业十五年，我在房地产行业发展与进步中实现自己的愿望。具体来讲，这一行业作为我们国家经济领域中非 常重要的一个版块，从国民经济“引擎”逐步成为支柱产业，其之于经济的推动、社会的建设、城市形象的改善的作用都是举足轻重的。无论是房地产从业人员，还是其相关产业链上的人，都从中分得了应有红利。我 的收获就在此吧。打 个比方来说，我们站在时代的风口浪尖，与巨人同行，借势其巨大的动力完成了自我实现，也推动了房地产传媒的发展。
【房天下】其中是否存在遗憾？
【傅军翔】事业中，感情中，生活中，学习中……遗憾其实无处不在。得失是矛盾统一的：你失去时可能得到，而得到的同时，也会失去些什么，这失去的，就是所谓的“遗憾”了。就我自己来说，在从业过程中还没什么 大的遗憾。
慧舵手带团求协和 慈梢公领队推公平
【房天下】传媒作为一种载体，它所呈现的形态更像一面镜子，不仅反映了社会的千姿百态，某种意义上也反映着一个掌 舵者的内心 。您所在的媒体有着许多值得我们后辈学习的 。我们想知道，您怎样“掌舵”的？是怎样的理念、信 条鼓动着您和您的团队急流勇进？
【傅军翔】从管理的角度，我认为 重要的还是团队建设。团队得是有组织有纪律有制度的，否则就是“团伙”。在团队建设中，我始终将大家竞争的公平性、目标的统一性、步骤的协调性、个人需求与集体诉求的一致性看做 重要的几个方面。我认为只有把团队的向心力、前进动力、个人与集体的统一做好了，它才可能稳定，才能同甘共苦、同仇敌忾，实现长远的发展。其中制度建设的科学性、竞争环境的公平、个体的成长空间都是 关键的。
发展过程中，可能随着规模扩大，人员越发庞杂，管理中容易表现出人浮于事、捉襟见肘、步调不统一等问题，故而科学的制度很重要，同时还要遵循公平的原则。 重要的一点，执行时要有力。只有这样，才能实现团队整体的诉求。
记青骢入行识天地 叹白驹跨界说浮沉
【房天下】我们想知道，您刚接触房地产行业时是从事什么样的工作呢？
【傅军翔】初踏入这个行业时，我做了一名记者，负责的是商业、家电版块。我当时在的《蜀报》是四川一家拥有百年历史的“老报”，比上海的《申报》还长几岁。那时传统报业逐步市场化的情况在《蜀报》上就出现了，其“专刊部”就是 明证。我一进去就到了“专刊部”，承担一些经营任务，跑商场，跑家电产品。但我在这个部门只待了两三个月，由于机缘巧合，被隔壁房地产部的一位领导“发掘”而去了那边。故而我几乎是刚工作便进入了房地产媒体，沉浸至今。
《成都楼市》总经理傅军翔 来源：房天下
【房天下】在您的从业过程中，受到了哪些来自地产界的重要影响？
【傅军翔】对我影响 的……从企业来讲是置信，因其是我在这个行业做广告业务时首先遇到的。由于业务关系，我与置信从老板到总经理，到营销策划人员，再到一线的销售，甚至包括财务人员都有接触，从中学会了媒体的经营之道，而 这对于我如今从事的管理工作又有重要的奠基意义。我认为管理媒体其实就是经营企业，是经营广告服务、肩负舆论导向任务的“特种企业”。从事经营，之于媒体工作者其实很重要，能全方位地锻炼一个人的能力。置信对我的影响就在于此 ，让我从中学到了不少房地产本身的经营管理知识甚至待人处事之理。
从人物来讲，有一位我印象很深。在成都，早年曾有一家地产公司叫“豪斯物业”。虽然它名不见经传，并且现今已经不复存在，但当年曾做过一个很出名的项目，引起的轰动效应不亚于潘石屹 推出 。其实，这个项目曾在北京的一次房展会上与潘石屹的 联合出版了一本楼书，也是成都房地产历 次将楼书作为公开出版物。它叫上河城。暂不论结局，其在营销推广上的确取得过成功；就当时来看，其规划、立面、户型设计都特色鲜明。 值得一提的，是它在推 广中改变了过去成都房地产“为卖房子而卖房子”的观念，开启了营销炒作的时代。
上河城的 集建筑师、艺术家、开发商三重身份于于一体，他叫陈家刚，在当年的成都地产界可谓另类，是建筑师出 身，今天的人民商场、银河广场、三星堆博物馆都出自他手。同时他又与艺术家们，主要是美术界的周春芽、何多苓、岳敏君等是好朋友，现在从事摄影。开发商是他的第三个身份，也是做得 失败的。他的企业破产了，产品却留了下来，当 年曾极大地推动了地产营销、包装、炒作的潮流，某种意义上来说，其实是增添了楼市产品的“附加值”，这也是其核心价值。比如你一个产品本来只能卖200，但经过一系列包装就可能卖到250。当时我们成都的地产传媒没有不想跟他合作的 ，其个人影响力、之于地产传媒的引导力是很强的。
从事件来讲，有一件让我记忆犹新。2000年，我当年所在的《蜀报》组织了成都二十多家本土开发商也即那时的“核心班 底”去大连考察，与那边有深入的互动。这次学习过后，当时成都地产界的“一姐”米瑞荣发表了一篇以反思成都房地产 开发为主题的公开信，掀起了一场业界“大讨论”，大家都参与到探讨成都地产开发的不足与改进方式中去。为什么说这 件事对我影响很大呢，首先，这是成都媒体大规模地组织开发商外出考察之先河；其次，此后房企自发形成了一个反思、 检讨、学习、重新确立目标的状态，影响深远；第三，其实现了媒体与开发商的“水乳交融”，突破了过去没有业务方面 的共同学习、探讨的格局。此事也是由我与当时的同事们一起组织并达成的，引以为傲。
侃楼市红利新媒占 点江山蓝光硕果存
【房天下】您怎么看待过去十年的成都房地产、 是房地产媒体事业？
【傅军翔】在我看，过去十年的成都地产传媒正如这期间的房地产业一样，处于“百家争鸣”的时代。早年成都地产媒体多为报纸、电视，正如同期成都开发商以本土房企为主。从2003年开始，外来房企开始“大举进攻”成都。有的企业如今 我们已经耳熟能详，感觉跟老朋友一样，如华润、中国铁建等。归类来说，港资进来了，央企进来了；从区域市场讲，“南派”来了，“北派”也来了；从规模上说，有大型国有企业，也有一般的中小企业……而这十年，也是成都地产传媒开 始探索新道路的十年：除电视、报纸外，杂志、周刊、广播、网络及其他一些小众媒体均在发展。作为房地产产业链上的 一环，地产传媒的发展是必然的。这一发展主要表现在更多媒体形态、经营管理与服务理念、广告经营中新产品、与开发 商之互动的出现。而正是在这十年里，互联网逐步成为地产传媒的主流形态之一并逐步扩大市场占有率，成为可能是 的获利者。
【房天下】如果我们要评一个成都过去十年房地产界的“风云人物榜”，您首先会想到谁呢？
【傅军翔】我认为是蓝光的老总杨铿。虽然过去十年是一个外来“兵团”与本土房企“捉对厮杀”、分庭抗礼的时期，且从今天来看，成都楼市版图的确正被“列强”们瓜分，但在今天还有一位本土企业中的领军人物能与它们抗衡，那就是蓝光。相应地，其中的“风云人物”当为杨铿。
当年由我们组织赴大连考察、在成都楼市如日中天的二十多家房企，发展到今天，能站得住脚的大概只剩下蓝光，其甚至 还有“扩张”。尽管蓝光在的排名还不算理想，但作为本土企业，它的确值得我们学习与自豪。这还引发我们的反思 ：为什么成都其他房企的生存空间越来越少？为什么蓝光生存了下来并不断壮大？
秀传媒借力互联网 俏地产凭御政策风
【房天下】您觉得未来成都地产传媒会朝怎样的方向发展呢？
【傅军翔】我觉得存在一个不可逆转的趋势，在这点上，不仅是成都，都如此；不仅是房地产相关产业，各行各业都 一样。这个趋势就是：互联网将成为未来传媒的主要形态。虽然现在只有极少的互联网拥有采访资格，但网站平台业已成为一大媒介。以在2004年左右进入成都的房天下为例，其广告 从 初的300多万到今年可能的1.5亿，增加了近50倍，对于市场的攻占能力是惊人的。
其实现在互联网都称得上是“传统媒体”了，还有更“新”的移动媒体，但后者还没出现成熟的模式，没有 让市场惊 叹的表现。故而可能下一个五年都还是由包括互联网在内的“传统媒体”主导。而由于我们国家的一些特殊性，如出版制 度，我认为报刊、杂志、电视等“更传统”的媒体还有比较大的生存空间，但必须实现转型、进行“基因重组”、探寻新 模式，才有继续发展的可能。
未来，互联网很可能会“主宰一切”。但它还是存在一些问题，这是两位 的“马”——马云和马化腾所没有想出解决方法的，如包括平板电脑、手机等在内的互联网移动终端对人体的伤害、对人类交流方式的改变、对传统人际关系革命性 的颠覆：这显然是其负面作用。这也应了一句哲言：有得必有失。凡是有阳光的地方总有阴影存在。但我还是认为，今后 将会是互联网的时代，是基于互联网生存之媒体的时代。
【房天下】在您看来，未来成都房地产会怎样演化呢？
【傅军翔】我觉得，以互联网为主的新媒体的确赶上了一个房地产业新的发展周期。下一个十年房地产会发展得很好，但 这跟我们传统媒体或者关系不大，或者需要付出代价去变革。而对于占据了巨大市场份额、赢得了发展机会的网媒来说， 则是巨大的红利。
其“好处”可以分成几点，首先要谈谈11月12日闭幕的十八届三中全会： ，允许农村可用于经营的土地与城市建设用 地平等入市、同价同权，这就解决了此前的供需矛盾，大量农村建设用地入市，还会平抑城市商品房房价；第二，城镇化 过程中，未来可能会有3亿多农村人口转入城市，对于城市住房的需求是可观的，而其置换出的大批农村可供开发的建设 用地也为市场提供了强有力的供应；第三，土地改革发生后，过去未能得到国家认可的小产权房也可能“转正”，据专家 同济，这一潜在供应量与如今市面上的商品房总量是大体持平的，如其能全部入市，将会在丰富产品种类、平抑房价等方 面产生巨大影响。
另外就是大家 关心的房产税问题。要开征房产税，前提是要实现房屋信息联网。但我觉得房产税要从过去交易阶 段的变成持有阶段的，其实是一个长效机制的建设问题，而非如过去一般通过短期内 手段调控就能实现。这一机制的 建设，实质上是通过市场化手段去调节房地产事业：政府的“市场化”信号是 明确的，为未来五到十年中国的房地产 业定下了一个重要基调。
今年10月29日， 政治局常委集中开展了一次针对房地产的学习，其主讲就是住建部研究 的秦虹主任，她为领导们 讲解了当今房地产的形势。在这次会议上得出的结论就是：通过政府主导的保障房供给与市场为主导的商品房供应解决中 国住房供求失衡及进而导致的一系列问题。据我判断，这就给未来十年的房地产发展定下了一个不错的基调，将提供良好 的宏观环境，而房产税正是其机制长远发展的保障，是市场化的体现。未来十年的房地产事业，还是有 大的想象空间 与实际价值的。我在回答 个问题时已经说过，在过去十年里自己 的收获就是：在自身进步的同时也收获了行业发 展带来的红利。而更好的十年正在到来，不仅是房地产业，包括地产传媒在内的、依附这一行业发展的产业，均将有很大 的发展空间。
《成都楼市》总经理傅军翔 来源：房天下
寄语房天下：网站贤将帅 平媒良师友
【房天下】我们知道，同为楼市媒体，房天下与您的团队已“并肩作战”十年。这十年的点点滴滴，我们共同感受；这十年 的风起云涌，我们共同见证。关于房天下，能否进一步谈谈你的看法或期待？
【傅军翔】刚才我也提到过，但从广告 指标增长上来说，房天下的确显现出“咄咄逼人”的气势。从份额上来讲，我认 为其市场占有率还会越来越大，明年或许会突破两个亿。如今的媒体竞争，进入了一个不再是慢慢“蚕食”、而是会出现 彻底性颠覆的时代。我们的传统媒体现在 直接、深刻地感受到了来自网媒的冲击。当然，网媒间竞争也很激烈，在成 都就不仅有房天下一家。由于巨大的使用量基数及基于网络技术创新推出的一系列让传统媒体望尘莫及的新模式、新营销理 念与手段，未来将成为房天下发展的重要版块之一。
我猜想今后广告 或许将不再是媒体的主要收入来源，其通过电商实现的 、以广告辅助的推动会成为主流。据我观 察，一些成都主流地产网媒如房天下、新浪乐居、全搜索搜在这方面开展实践。就“以数据说话”来讲，房天下确是蓉这一行 业当之无愧的龙头。尽管我们的媒体类型没有可比性，但在与房天下共同发展、学习与合作的过程中，你们的一些先进理念 、营销思路、管理经验、个人及团队表现出的素养等是值得我们传统媒体学习的，包括以互联网思维来思考自身的发展。
