楼市百科 购买二手或者安置房请先审查产权证
华西都市报2013/10/11 08:00
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安置房，主要是指进行城市道路以及其他公共设施建设时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。根据我国法律的规定，安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行。而且取得了房产证的安置房，其过户交易的程序与一般二手商品房的交易程序相同。
由于没有取得产权证的安置房，在二手交易时其交易价格要比市场商品房 很多，因此不少购房者选择提前购买二手安置房，待该安置房取得产权证后再办理过户手续。但律师提醒，虽然采用这种方式可以降低购房成本，但风险比较大，容易造成购房纠纷，让购房者遭受损失。
购买无产权二手安置房遭遇卖方反悔产生纠纷典型案例
陈女士一直想在近郊 套房子，但由于资金紧张，购买普通商品房压力太大，于是她将目光瞄准在二手安置房上。2009年，经过朋友介绍并实地考察后，陈女士与田先生就成都三环外的一套尚未取得房屋产权证的安置房达成购买意向，并签订了《房屋购销协议》。协议约定，田先生将位于三环外某安置小区的一套安置房卖给陈女士，陈女士分三次将购房款支付给田先生： 次签订协议时支付合同总价款的10%作为定金；第二次在房屋交付使用时支付合同总价款的50%；当田先生办理下来产权证和国土证后，并将房屋过户给陈女士时，陈女士一次性付清剩余的购房款。
由于该套安置房是田先生以及田先生的妻子、女儿各拥有三分之一的 权，因此在签订《房屋购销协议》时，田妻以书面方式提供材料称其放弃房屋 权，而正在 的田先生女儿当时只有16周岁，尚未成年，因此由田先生代表全家与陈女士签订了《房屋购销协议》。协议签订后的2009年底，田先生将房屋交付给陈女士，陈女士按照协议约定支付了田先生60%的房款，顺利入住并一直居住至今。
2012年8月，田先生顺利从有关部门办理了房屋的产权证和国土证。陈女士在得知该房屋已经办理了房屋产权，同田先生取得联系，要求田先生按照协议约定将房屋过户给自己。但2012年的二手安置房价格，比2009年时上涨了近2000元/平方米，田先生想反悔，希望陈女士能将房屋价格再上涨1500元/平方米，但遭到陈女士拒绝。于是田先生以“与陈女士签订《房屋购销协议》时，该安置房没有取得房产证，按照国家法律规定，安置房在此时不能买卖，因此双方签订的《房屋购销协议》无效”以及“当时签订《房屋购销协议》时，由田先生代他女儿签订，现在田先生女儿已经成年，而且不同意出卖该套安置房”等为由，拒绝履行协议同陈女士办理过户等相关手续。 终陈女士将田先生起诉到法院，希望通过法律途径维护自己的合法权益。
安置房若五证齐全 市交易相关法律
安置房能否上市交易呢？据四川致高守民律师事务所林方平律师介绍，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条第（六）项规定，不得转让的房屋一般是指自始至终都不能办理权属登记的房屋。该条款主要针对不能达到法律、 法规的立法目的，并将会损害国家、集体、他人利益及社会公共利益的买卖合同。
为此，林方平认为，市民购买安置房，首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”，或到房地产交易 查询房屋的产权资料等。不同类型的安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。 类动拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。如果是购买还没定位的安置房风险就更大，买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式，迟延交房等都作出明确的约定。
林方平还认为，目前我国实行不动产登记制度，但不动产登记只是物权变动的生效要件，而非买卖合同的生效要件。因此，只要是明确能够取得房屋产权证的房子，均 市交易。一般来说购置安置房，购房者可根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，签订有附加条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定以防合同相对方反悔。必要时 由专业房产律师进行指导签订购房合同。
产权归属明确安置房交易有效律师维权
对于陈女士遭遇的房主反悔纠纷，林方平律师认为，陈女士与田先生在签订《房屋购销协议》时，虽然该套安置房还未登记领取权属证书，但田先生安置房的权属是明确的，取得房屋产权的时间也是明确的。虽然该套安置房是在未依法登记领取权属证书的时候，签订的转让合同，但这个《房屋购销协议》并不违反法律禁止性交易的相关规定，因此陈女士和田先生签订的《房屋购销协议》是真实有效的，应当受到法律保护。
对于本购房纠纷中，田先生代理女儿签订《房屋购销协议》是否有效的问题，四川致高守民律师事务所的冯荣律师认为，这应当看签订协议时田先生女儿是否是具有完全民事行为能力人。根据《民法通则》第十六条规定：“十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人”。因此，在陈女士与田先生签订合同时，田先生的女儿当时只有十六岁，而且还在 ，并没有以自己的劳动收入为主要生活来源。因此田先生是其女儿的法定代理人，有权代未成年女儿签订《房屋购销协议》。也就是说，田先生代其女儿签订《房屋购销协议》，是真实有效的，田先生不能以此为借口要求其同陈女士签订的《房屋购销协议》无效。
