新湖中宝募巨资被质疑“借鸡生蛋”？
中国经济周刊2013/08/27 14:51
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（今年，青蓝国际一期项目在拿地10年后才刚开始动工 图片来源：网络）
8月2日，新湖中宝股份有限公司（下称“新湖中宝”，600208.SH）公告称公司拟以不低于3.07元/股的价格，定向增发约17.91亿股，募资55亿元，投向上海棚户区改造项目。对于冻结近4年的地产资本市场，这一公告不啻为地产融资开闸的破冰之举。受此利好，当天新湖中宝一度涨停，房地产板块整体上扬。
但新湖中宝这一地产融资的“开闸之作”，能否将募集资金真正落到实处？
棚改项目是“借鸡生蛋”？
8月2日新湖中宝公布的《非公开发行股票预案》（下称《预案》）中，提出55亿元募资将分别用于上海新湖明珠城三期三标段、四标段项目和上海新湖·青蓝国际的一期和二期项目，两者分别占30亿元和25亿元。
上述新湖明珠城及青蓝国际项目的土地使用权分别于2004、2003年获得，是当时闸北区重点推进的棚户区改造项目。据《预案》内容不难发现，青蓝国际一期项目在2003年拿地10年后才开始启动建设。这一项目也多次被媒体报道质疑，存在“长期闲置、一再抵押的情况”，并认为此次新湖中宝继续为青蓝国际项目筹资“别有他图”。
本刊根据公开资料整理发现，新湖中宝在2009年至今通过募资、抵押等方式，共为青蓝国际项目融资达29亿元。
早在2009年10月新湖中宝发布的《2009年非公开发行股票预案》中，显示拟募集7亿元用于青蓝国际项目。2009年11月12日杭州工商信托股份有限公司发布公告显示，该公司还推出“新湖中宝-上海青蓝国际项目债权受让集合资金信托计划”，为青蓝国际项目募资3亿元。同年新湖中宝还将该地块的一期项目质押给中国农业银行上海分行获得了19个亿的授信。
尽管募集如此多资金，但这一项目自拿地后长达10年间，并未开工建设。与此同时新湖中宝将触角伸向金融行业的步伐却在加快。
据新湖中宝2009年年报显示，新湖中宝分别斥资6.525亿元入股成都农商行和出资3.52亿元认购上海大智慧网络技术有限公司股份。
新湖中宝2012年年报显示，公司目前持有盛京银行、成都农商行、吉林银行、锦泰财产保险（放心保）、湘财证券、长城证券及新湖期货等金融机构股权，2012年公司实现 6.14亿元，占到了归属于母公司净利润的四分之一。8月20日，新湖中宝再度公告称以13.3亿元竞得温州银行定增股份3.5亿股，将占温州银行扩股后股份总额的13.96%。
不难发现新湖中宝在过去几年中，从房地产业开始向银行、金融等其他领域(小区网论坛)拓展。新湖中宝旗下已经初步构建了由银行、证券、期货、保险组成的金融版图。虽然信息有限，但一条以地产融资向新增银行、金融等业务输送资本的链条初步显现。
本次募集的资金会不会再次进入这条资本输送链条？募集资金是否能保证用于棚户区改造项目？
地块动迁还待国开行贷款
直到2010年，新湖中宝青蓝国际项目一期的动迁工作才全部完成，施工也随之启动。但青-12二期地块却迟迟不见动静。
二期项目居民监督员曾师傅向《中国经济周刊》介绍称，所谓二期项目，官方说法叫“青-12（二期）旧区改造动迁项目”，项目总面积6万多平方米，项目涉及住户1045户，涉及人口将近5000人。
青蓝国际地块位于上海市内环以内、与 人民广场直线距离不到5公里，是一块不折不扣的 地块。在一期动迁完成后，这块准备开发的6万平方米的二期项目上，仍然挤满了各种砖木结构平房和搭建的2~3层的小楼。
在这个地块上等待动迁的居民们，建立了自己的QQ群。群公告写着：“十年动迁，八年一期，年年难过年年过，日日期盼日日盼。”落款是“被愚弄的青-12”。拿地10年，8年才完成一期项目动迁，汇聚在这里的网友中，不少人认为目前青-12二期地块就是开发商以缺少资金为由“绑架”政府，而让居民吞咽苦果。
曾师傅向《中国经济周刊》介绍称，因一期项目的动迁工作进展不顺，二期项目的动迁在2007年就停滞了，“中间有过开动迁大会，搞住房面积测量以及房屋评估，甚至组织被动迁户看房源，但 终是停掉了”。
在长久的等待中，当地居民选择了上访。从2012年6月4日 次上访至今，居民总共去闸北区及上海市上访达12次，每次多达上百人，但这并没有推动项目继续进行。去年12月，居民又去闸北区建交委上访后，今年1月，动迁组进驻。
今年4月28日，《青-12（二期）旧区改造动迁补偿安置方案（征求意见稿）》（下称“《方案》”）公布。居民对《方案》并不满意，比如其中的居住困难户保障补贴中，“经闸北区人民政府认定本基地折算单价为11600元/平方米（建筑面积）”的标准低于附近新近动迁小区12000元/平方米的标准。此外，该方案并无发布机构名称、发布机构公章、发布时间等“三无”情况，也让居民觉得自己的权益得不到保障。
带着上述疑问，《中国经济周刊》记者实地探访青蓝国际二期项目所在地闸北区青-12二期地块。发现在待拆迁的小区中，张贴着署名为青-12二期地块居民监督员的《关于青-12二期地块动迁的 新消息》（下称“《消息》”）：表明新湖中宝及其子公司中翰置业有限公司（青蓝国际项目建设单位）有向国家开发银行贷款的计划。
《消息》称，在8月1日召开的有居民监督员、区建交委、街道办事处等参加的青-12二期动迁情况沟通会上，区建交委传达称，经区政府协调“新湖中宝同意为子公司上海中翰置业有限公司担保”，贷款“可行性研究报告已报市有关部门”，在申请贷款材料齐全后，“国开行上海分行9月份报国家开发银行总行”。
青-12二期地块待迁的居民向《中国经济周刊》透露，此次向国开行申请的贷款额度为30亿元，“可能是开发商的两种准备，那边定增的25亿批准下不来，还有这边的30亿贷款，也有可能是两边的钱都想拿。”
记者就国开行30亿贷款以及定向增发拟融得55的亿元资金，是否将切实用到棚户区改造项目等问题，致函新湖中宝采访，截至发稿前，仍未收到新湖中宝方面的正面回复。
时断时续的一期工程
与此同时，青蓝国际一期项目施工带来的安全隐患也逐步暴露，这导致待迁居民与施工方不断发生冲突。回沪知青佟师傅家住青-12二期地块的一处三层私房里，与正在施工的一期项目围墙相隔不到3米。他在1993年以42000元的价格买下了现在的宅基，当时宅基上盖的是一间不到20平米的砖木结构老房，人进屋子都得弯腰。
此后，他自己改建成上下三层，总面积将近60平米的小楼。在2002年，传来了动迁的消息，佟师傅的房子被划入了动迁项目二期。
随着一期项目开始动迁，弄堂 的街坊纷纷获赔动迁而去，当时每人获赔23万到30万不等的拆迁款，这在当时算是不错的赔偿条件。
在一期项目施工后，在离他自建的三层小楼不到5米远处开挖、打桩、施工，工地的塔吊不时在自家的房屋上方“盘旋”，而他自建的私房多处移位、开裂。
2012年10月，和佟师傅有着相似遭遇的部分居民封堵了一期工地大门，这导致了项目施工停滞。经劝解后，居民放弃封堵大门，在工地北侧大门搭建铁棚，不时聚会申述抗议。今年3月6日，施工单位又发生一起因施工机械倒塌砸坏民房事件，这又导致项目施工停滞一个多月。6月26日，项目又因违规施工问题被区建交委要求停止施工，直到8月1日才恢复施工。
希望动迁不要一拖再拖
一期工程的时断时续，二期项目迟迟难动工，有关人士对新湖中宝青蓝国际项目推进缓慢的解释却是因为缺乏资金。闸北区政府旧改办的工作人员对《中国经济周刊》明确表示：“这种项目（棚户区改造）交给开发商就有这个问题，它要是没钱，我们就什么都动不了。”
8月1日，居民监督员、区建交委、宝山路街道、荣昌居委会（青-12项目二期部分住户所属居委会）及部分居民召开了青-12二期动迁情况沟通会。在曾师傅提供的会议内容记录中显示，开发商新湖中宝及其子公司上海中翰置业有限公司与闸北区政府就抵押贷款、公共绿地动迁等问题进行了协商。经会议商定，青-12项目涉及到的公共绿地问题，芷江中路宝昌路口公共绿地的居民动迁费和绿地建设费将由政府承担，所涉资金约为4亿元。
这次会议记录还显示，青-12二期动迁工作的启动，被寄希望于“在国开行的贷款到位后”。
动迁居民目前关心的问题集中在：一是希望动迁项目不要一拖再拖；二是希望切实保障居民安全， 是消除一期项目施工对居民安全的危害。
在动迁补偿方面，居民们希望动迁补偿安置“起码不要比周边的项目差”。曾师傅给记者算了一笔账，按照目前的动迁补偿安置方案，人均约可获赔30万，曾师傅家中有7个户口，200多万的补偿，“还可以，能在上海几个郊区买到房子”。
而居民郑师傅则向记者表示，自己一家7个户口挂在一间不到10平米的老房中，“年纪大的人可以住到郊区去，可我儿子还要在 工作，动迁补偿安置的话，起码要能在 一套房子，郊区一套房子”。据记者估算，这样补偿下来，需要400多万，这与目前的方案差别很大。
面对居民们对补偿安置标准的不同看法，即使新湖中宝拟筹的25亿和贷款30亿资金如数到位，面临的问题也不会比现在轻松。
