前4月270款房地产信托问世 "南郭先生"将现身
国际金融报2013/06/06 08:23
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
前4个月共成立270款房地产信托产品，募集资金682.57亿元。上周共有99只集合信托产品发行，环比出现较大反弹。不排除个别项目出现违约状况，但是不存在发生系统性风险的可能。
经历过一段低潮后，房地产信托再度潮涌，无论是发行量还是 率都相当惹眼。然而，2013年是房地产信托的兑付高峰期，荣景背后的风险如何化解呢？
“鉴于房地产市场向好趋势，地产商资金链紧张状况得以缓解，房地产信托 困难的日子已经过去了，因此兑付系统性风险爆发的可能性不高。”用益信托 分析师李旸在接受《国际金融报》记者采访时表示，“按照目前这种发展态势，房地产信托的‘高烧’很可能仍将持续。”
前五个月发行回暖
根据信托业协会 新数据显示，今年 季度房地产信托新增1532亿元，同比增长247%，超过去年和前年一季度的总和。进入第二季度，房地产信托发行热度不减，4月份50款房地产信托产品成立，占4月信托产品接近三成。5月份，房地产信托发行规模依然是行业融资大头。据用益信托网统计，前4个月共成立270款房地产信托产品，募集资金682.57亿元，占信托总成立规模的28.68%，较去年全年21.83%的占比有较大提升。房地产信托取代去年的基础产业信托重登融资榜首。
除了发行量爆炸式增长，房地产信托的 率也高高在上。据 理财网数据，上周共有99只集合信托产品发行，规模达到315.98亿元，环比出现较大反弹。尽管平均预期 率整体下行至7.21%，但是房地产信托、基础设施信托、工商企业信托仍维持相对高位，分别为9.1%、8.82%、8.75%。
对于房地产信托的反弹，李旸认为，主要得益于从年初开始国内房地产市场的逐步回暖。“尽管 政府在今年出台新调控政策，但一方面政策没有太多新举措，一方面地方政府落实不力，因此政策效力越来越小。”李旸指出，“整个房地产市场目前是走好的趋势，市场也处在一个谨慎乐观的情绪中。因此，地产商有融资的需求，而 者则有 的热情。”
二季度兑付风险不大
不过，在信托公司积极发行新的房地产信托产品的同时，也面临房地产信托产品到期兑付压力。据中金公司预计，2013年房地产信托到期规模为2816亿元，本息合计约为3100亿元，2013年无疑是房地产信托的兑付高峰期，其中压力 期是在第二季度。
“不排除个别项目出现违约状况，但是不存在发生系统性风险的可能。”李旸认为，“一方面，房价处于持续上涨的态势，对地产开发商而言，只要楼盘能销售出去，资金得以回笼，资金链就不会过紧，那么就会缓解信托公司的兑付压力。另一方面，从去年下半年开始，房地产开发商就似乎已经嗅到房地产市场即将回暖的气味，因此积极融资。”
“不少房地产公司通过发债形式融资，而几家大型房地产公司更是从境外融资。因此目前房地产开发商的资金面状况应该不错，从近期房地产公司积极拿地，尤其北京、上海等地又频频出现‘ ’的情况就可见一斑。”一位业内人士对《国际金融报》记者表示。
房企融资形式多样化
随着房地产信托的重新升温，信托公司 房地产项目也是多面开花。除了发行房地产信托产品，信托公司也积极参与银团贷款，为房地产开发商提供融资。前不久，上市公司金科地产控股子公司北京金科纳帕置业有限公司与中信银行、昆仑信托公司共同签订《银团贷款合同》，贷款16亿元，综合融资成本为9.7%/年。
另外，也有信托公司布局股权 平台，6月3日，兴业信托旗下股权 平台兴业国信资产管理公司正式挂牌成立。据了解，兴业国信为兴业信托全资控股，注册资本1亿元，定位为兴业信托的股权 平台，今年3月获银监会批文。而信托公司股权 平台的建立，显然为信托公司以股权 的方式提供融资提供了更多便利。
对此，李旸则表示：“以股权 房地产公司的信托还比较少，一方面是信托公司没有那么多的精力去管理所 的房地产项目，而且专业度也不是很够。另一方面则是这种股权 的方式在很大程度上也并不受房地产公司的欢迎。因此，信托公司采用股权 房地产项目已经越来越少。”
香港房企演囤地神话 囤地二十年售价涨了十倍（来源 新闻晚报）
经过近3个月的协商，融创中国与绿城中国原本预计出资90.19亿元的黄浦区一项目， 终以约79.96亿元的代价完成收购。昨日，融创中国与绿城中国方面先后确认了此消息。该地块的原主人郑裕彤家族企业再度上演囤地传奇，从1993年获地开始，近20年时间，地块从7.5亿元 到了现在的80亿元。实际上，早在3月，融创、绿城就曾公布了这一收购事项。
3月17日，融创和绿城联合发布公告称，双方于3月16日以总价90.19亿元收购一宗位于上海的商业地块100%的股权，双方将各占50%权益。项目位于黄浦区，占核心江景资源，占地面积11.38万平方米，建筑面积72.44万平方米。
然而，在经过两个多月的协商后，该笔交易的 终交易价为79.96亿元，而非 初预计的90.19亿元。据悉，这79.96亿元的交易代价包括股权转让代价56.77亿元，项目借款23.19亿元。
昨日下午，记者在地块现场看到，除了已竣工的5座高层住宅和 写字楼新富港 之外，项目的空地部分正在紧张施工，而施工铭牌上的竣工时间为2013年9月。其已经竣工住宅项目——丰盛皇朝售楼处也因公司内部调整，楼盘暂停销售。网上房地产数据显示，丰盛皇朝项目共有309套房源，自2010年4月开盘以来，售出78套，去化率仅为25%。自2011年3月至今，仅成交了9套房源。
项目周边的中介公司人员也介绍，由于住宅是早年所建，户型规划已不为大多数 客户所接受，再加上产品本身超千万元的总价和2-3万元/月的租金，在住宅租售方面根本无人问津，因此，该项目即便占据 地段和滨江资源，也不得不面临常年滞销的尴尬现状。
虽然常年滞销，但是这次该项目出让，土地的卖方经过近20年的股权腾挪，再次出让的价格涨了10倍多。
记者查询发现，该地块原名为上海香港新 花园二期的“丰盛皇朝”，是一个集住宅、酒店、写字楼、商业为一体的综合项目，原实际掌控者是郑裕彤家族的新 集团。
1993年10月5日，新 发展(中国)、上海市卢湾区住宅建筑工程公司和999南方(美国)公司共同出资组建上海局一房地产有限公司(下称“局一房产”)拿下了该地块。接着，局一房产的控股方新 发展(中国)将局一房产100%的股份纳入名下，并将资本扩大至7.5亿元。
之后，局一房产被新 发展 (中国)以7.65亿元的价格转让给了新 房产，新 房产又于2009年7月将其转让给了丰盛控股。在局一房产股东频繁变化的同时，香港新 花园二期不断推迟竣工和销售时间。香港新 花园二期的真正开始动工时间是在2007年3月，并更名为“丰盛皇朝”。
而以土地项目公司的股权来测算，从原来的7.5亿元到现在80亿元获得100%股权，囤地20年，售价涨了10倍，香港房企巨头郑裕彤家族企业再度上演囤地传奇。
