评论:地方土地财政盛行 降房价降地价两难取其便

近一段时间，土地市场再次活跃起来，地价上涨，高溢价的现象增多。5月20日北京通州的一幅地块甚至创下230%的溢价率。客观地说，此乃拜去年下半年以来楼市回暖之所赐，这在2011年显然是不可思议的。

我不想讨论是地价拉动房价，还是房价推动地价上涨的问题，至少人们看到的现实是，每当高价地块成交，周边区域无论是在售的新房还是二手房，房价一律齐声上涨。因此，人们很自然要问，既然政府要抑制房价，为何不先控制地价？

孰不知，地方政府两难哪

表面上看，地方政府天然地有推高地(小区网论坛)价的冲动，恨不得土地越卖越贵，因为土地收入全归自己支配，而且是当期兑现。很多读者想必还记得，去年5月27日，湛江市长 中丙拿到国家发改委“关于广东湛江钢铁基地项目核准的批复”后，亲吻该文件的新闻。

有人对 市长此举表示嘲讽。但是， 市长至少是敬业的。要是我，肯定选择卖地，那远比建钢铁基地挣钱多而快。一个钢铁基地，辛辛苦苦建成投产，也许 市长就调走了，他不过是替后人栽树；如果是卖地，每年多卖十几亿恐怕并不太难。事实上，无数的市长们正是这样做的。诸君，你所在的城市，近10年可曾培植了几家地方实力国企？

往深处追究，地方政府往往不敢降地价。强拆我们都 痛恨，但在另一面，拆迁成本高涨，漫天要价的现象也是存在的。仅就土地储备成本来说，也是逐年递增。地方政府收储土地，大多靠贷款或发债。像北京这样的城市，拆迁和贷款成本加在一起，每年上升10%是正常的。2010年收储的土地，如果2011年没有卖出去，成本少则增加20%，多则30%。要是耽搁3年，成本就更可观。此时，如何指望它降地价？

地价难降，还有一个重要原因，地方债务沉重。财政部原部长项怀诚4月6日在博鳌亚洲论坛2013年年会上称，目前中国政府的债务规模大约为7-8万亿，地方政府负债超过20万亿。而此前，审计署副审计长董大胜在今年“两会”期间表示，我国 债务规模为7.7万亿元左右(小区网论坛)，地方债务为10.71万亿元。

根据审计署2011年公布的数据，截至2010年底，省、市、县三级地方政府性债务余额共计10.72万亿元。董大胜所说的10.71万亿元与此相当吻合。难道，两年时间过去，地方债务只增加了100亿元？我不信。

有位在地方政府工作的朋友私下说，地方债务是查不清的，隐蔽而且多头。好吧，20万亿嫌多，10.71万亿元嫌少，取其中间值，16万亿。按商业银行现有短期贷款利率6%计算，每年地方债务仅利息成本就将近1万亿元。

根据国土资源部统计，2012年土地出让合同价款2.69万亿元。低于2011年的3.15万亿元，与2010年的2.7万亿元基本持平。请注意，2.69万亿元是合同价款，而非净收入。净收入按照较高比例的40%计算，为1.08万亿元，与地方债务利息成本几乎持平。

不喜欢数字的朋友，可以跳过以上几段，直接看结论部分：倘若卖地净收入仅够偿还地方债务利息，则意味着债务本金的偿还遥遥无期，甚至无法偿还；而地价下跌，亦即卖地净收下降，意味着可能连偿还地方债务的利息都不够。

同时，土地是各地政府 重要的抵押物，如果地价下跌，地方政府就必须付更高的赎金。更别说，地方债务本金每年还在增长。假如说，地方债务尚轻时，土地财政依赖症还只是地方GDP主义的伴生物，那么，现在则是被高额地方债务绑架的工具。地价跌不起。

为什么有专家说，若楼市崩盘，就会爆发地方债务危机？我个人的理解是，楼市崩盘后，土地必定卖不出，地方债务利息就无法偿还，抵押品也贬值，于是危机到来。所以，那些反对全面征收房产税的人就用这个来吓唬决策层。

但事实并非如此。真正的房产税正是意在逐步替代土地收入，成为地方政府稳定的税源。而为地方债务消肿的办法只有两种，货币贬值，或发更多但利息更低的债券及贷款。在现有税收和 体制下，地方债务危机永远不会到来，因为人民会为债务泡沫买单。正如在不变革现行房地产的土地、税收制度的前提下，人民将为房价泡沫买单一样。

（来源：金融时报）在当前房地产调控的关键时期，要从根本上调整或完善调控思路，当务之急是对地方政府依赖和推行的“土地财政”进行整治， 的办法是加快顶层设计， 政府将本该归国家 的土地批租权从地方政府手中收回来，同时设计合理的允许地方政府征收的新税种，这样， 政府将获得调控房地产市场更大的调控空间和主动权。

进入5月以来，各地加快了土地“招拍挂”节奏，各地产商进入拿地高峰期，多个一二线城市又相继出现了“”频现的现象。

5月6日，广州拍卖出让3宗土地中，同宝路8号地块刷新了该区域地价 价，由佳兆业公司在经过近200轮的竞价后拍得，若扣除配建保障房面积，该地块折合楼面地价高达25597元/平方米。

5月15日，佳兆业旗下控股子公司以15.05亿元夺得上海浦东新区花木镇一 楼地块，溢价 达99.28%，楼面地价达到3.02万元/平方米，超过周边部分楼盘房价。

5月16日，为争夺广州番禺区南村镇万博商业区几个地块，在约120轮的竞价后，中铁建设 终拿下地块四，溢价 达136.6%。该地块 终成交的楼面地价达到14194元/平方米，相比相邻地块去年4834元/平方米的拍卖价翻了近三倍，成为番禺商业“”。

“国五条”细则落地一个月后，各地大型房地产商圈地热情持续高涨。公开数据显示，今年4月，21个城市经营性用地出让成交楼面均价为2982元/平方米，环比上涨31%，同比上涨高达84%。据中原地产统计数据显示，北京前4个月土地出让金已经达到547.75亿元，同比涨幅高达306%。

仅仅从上述几例就能看到，“国五条”颁布及各地细则落地后，房地产商不但没受调控影响，拿地热情反而持续高涨，这表明目前国家的调控政策及各地细则针对性不强，效果也大打折扣。

多个一二线城市“”频现，分析其原因有三：一是房地产商不差钱，有敢于拿地的勇气；二是房地产价格未来上涨预期强烈，现在拿地有较大的利润空间；三是土地价格反复上涨将继续抬升未来房价上涨预期，从而形成地价和房价互相推升循环的局面。

“”频现，离不开“土地财政”这一幕后“推手”，或者说这两者是同一战线上的“盟友”。大型房企高价拿地和地方政府推行“土地财政”，就像一对艺人成功地演出了一幕又一幕令人惊叹的“双簧”，将“土地财政”狂潮步步推高。在国家屡屡强调从严调控房地产政策的同时，多地出现了房地产市场火爆带来的“繁荣”景象。这一“繁荣”景象与当前经济增速下行好像并不矛盾地并存着。

今年“”频现以及地方政府对“土地财政”的抢收，和去年相比又有了新的背景或内涵。今年是各地方政府换届后的 年，各地政府有大干快上的热情和冲动，从政治周期吻合经济周期来看，新一届地方政府出于“短期政绩目标责任制”考虑，大都有寄望于推动房地产支柱产业的快速发展，以推高地方GDP规模与增速。新型城镇化战略的提出，又为大型房企和地方政府这些“机会主义者”带来“新机会”，大型房企通过迅速拿地和多拿地而抢占推动新型城镇化的“先机”，地方政府通过快速拍地卖地而抢得“土地财政”，尤其在当前财政收入增速不断下降的形势下获得宝贵的“热钱”。

殊不知，“”频现与“土地财政”的“双簧戏”，客观上造成两方面恶果：一方面，不断增加的“土地财政”抬高了房地产价格上涨预期，普通老百姓担忧将会更加买不起房。由于地价一般占到房价的30%至60%，现在开发商从地方政府购得的高价土地，肯定要将成本打到房价中去，未来房价不但难降，反而会有上涨得更高的预期。另一方面，不断增加的“土地财政”更加固化了地方政府对其依赖，地方经济更加懒惰地躺在房地产支柱这一经济发展模式上。更有甚者，这出“双簧戏”将可能催生越来越大的“中国版房地产泡沫”，使中国经济和金融体系可能陷入更大的系统性和区域性风险之中。

日前，国家统计局发布的4月份70个大中城市房价数据显示，70个大中城市中，环比上涨的城市有67个，其中一线城市涨幅尤其明显，北京新房房价连涨11个月。国家统计局 统计师刘建伟表示：“房价上涨预期尚未根本解除，房地产市场调控仍然处在狠抓落实的关键时期。”

此间有业内专家指出，“国五条”及各地细则虽较以前更严格，加大了地方政府对房地产价格管理的职责，但它只针对了房价，并未针对土地价格，没有对构成房价约30%至60%部分的“土地财政”这一房价的基石进行调控，因此，其调控效果不会太明显，甚至可能会大打折扣。对此，需要认真反思。

在当前房地产调控的关键时期，要从根本上调整或完善调控思路，当务之急是对地方政府依赖和推行的“土地财政”进行整治， 的办法是加快顶层设计， 政府将本该归国家 的土地批租权从地方政府手中收回来，同时设计合理的允许地方政府征收的新税种如房产税等。考虑到“土地财政”在目前房价成本中占到30%至60%的基本情况，可以说回收土地批租权， 政府将获得调控房地产市场更大的调控空间和主动权。