新津发“房票”？这波操作必须满分
地产全说2024/05/13 13:12 四川省
“五·一”小长假之后，朋友圈里陆续有人晒出由新津区几个不同的镇（街道）签发的“房票”，由此也在社交网络上引发了“房票只有一年有效期，只补不退”“拆迁安置只给房票不给钱了”“多少有点‘强买强卖’的意思”等声音。“新津房票”迅速成为热点话题，吸引了广泛关注和讨论。
近日，我们深入新津，实地走访部分拆迁待安置对象、商品房开发商以及规划和自然资源部门相关工作人员，对新津区推出的“房票”政策有了比较全面的了解，遂有了这篇对“房票”政策的解读。
一来，希望及时传递“房票”政策信息，避免因信息宣传不到位而引发误解。二来，我们认为在4·30中央政治局会议提出的“完善‘市场+保障’的住房供应体系”的要求下，新津区推出的“房票”政策，积极响应了中央对住房供应和保障体系提出的新要求，是一次有借鉴意义的创新实践和探索。为此，我们根据政策文件内容，针对网友关注的一些问题，力求客观解读。
在新津“房票”政策开始执行的短短数天时间里，从拆迁安置对象、商品房项目开发商、房产销售人员等群体的反馈来看，新津的“房票”政策，算得上是一波满分操作。以下为解读部分——
01
“房票”为待安置对象提供了一种新的安置方式选择，并非“只给房票不给钱”。
在成都市新津区规划和自然资源局印发的《关于实施〈新津区部分安置小区拟安置过渡人员多元化安置管理操作指导意见〉的通知》（下文简称“指导意见”）中，“指导意见”的第一条即已充分明确：
在住房安置政策不调整的情况下，鼓励住房安置对象选择多元化安置方式，可将其住房安置权益置换成“房票”，用于支付拟安置人员购买新津区未经备案的一手新建商品住房、商业门市或停车位等不动产的购房款。
也就是说，“房票”只是新津区提供给待安置对象的一种新的、可选的安置方式，既不是强制让安置对象选择“房票”，也不是改变此前的住房安置政策。
同时还有必要说明的是，新津区这次推出的“房票”仅针对因集体土地上房屋已拆迁待住房安置的过渡群体。
集体土地拆迁安置主要包括拆迁补偿、过渡居住、住房安置三个环节。此次新津区实行的“房票”仅是针对“住房安置”这一环节，给出的新的自愿可选安置方式，此前实施的拆迁补偿、过渡居住环节的政策、措施未受影响，未进行任何调整。
不仅如此，为鼓励更多待安置对象选择房票安置，在政策的第二条中，还明确规定：
选择房票安置的拟安置对象，按280元/月·人的标准一次性给予12个月过渡费。
这算是新津区给拆迁安置户发放的一个“大礼包”。
一方面，此次“房票”政策出台的重要背景，是自2023年底开始，新津区建设的一批安置住房陆续竣工，达到安置条件。一批待安置户即将接房，完成拆迁安置的最后一个“安置”环节。相应地，过渡居住期间的“过渡费”补偿也就将自动停止。但选择“房票”安置的安置对象，则可以一次性收到一年的过渡费，不管安置对象是否拿着“房票”去购买期房或现房。
另一方面，增加“房票”安置这个选项后，部分待安置对象将选择购买商品住房，不再占用安置住房的分房名额，对安置排序靠后、原本暂时无法分配到安置住房的群体来说，也缩短了过渡期，能够尽早住上新房。
02
“只补不退”是误读，“房票”不仅未使用完的部分可退，使用到一定比例后，还有额外“奖励”。
此前网上多数关于新津“房票”的讨论认为，每一张房票上都已经载明了对应金额，安置对象凭房票去购买商品房时，如果不能满额消费房票金额，剩余的金额就“作废”了，不退钱了。
这实际上是大多数人依据认知惯性，将“房票”等同于政府向安置对象发放的“消费代金券”，主观推定其适用各类“消费代金券”的核销方式，“不找零、不退差额”。
事实上，“房票”更应该看作是一种以政府信用作为背书的货币等价物，在使用货币时遵循的等价交易原则、拆零使用、找零原则、可转让等，都应适用。在“指导意见”中，也对“房票”的使用进行了相应的明文规定：
拟住房安置对象因个人原因转让房票的，应当经双方当事人现场共同确认，凭房票、身份证明、房票转让合同、拆迁补偿安置协议复印件等办理实名转让手续。转让必须经镇（街道）备案登记，房票转让后，购房产生的政策性补贴等由受让人享受，产生的相关税费由受让人承担。……
房票持有人持房票购买不动产在房票期限结束后，有余款结算的提供以下材料到所属镇（街道）申请结算……（编者注：完成各项审核、审批程序后）区土地储备中心将结算资金拨付各镇（街道），各镇（街道）负责拨付到房票持有人个人账户。
由此可见，选择“房票”的待安置对象如果不想用房票了，可以直接将房票转让给其他人，如果使用房票购房后仍有余额，余额部分依然会退给房票使用人。
而更大的“福利”则是对使用房票达到一定比例之后的额外补贴，这也在“指导意见”中予以明确：
房票使用人房票使用金额达到票面价值80%不到90%的，按房票总金额的5%给予购房补贴；使用金额达到票面价值90%及以上的按房票总金额的10%给予购房补贴，使用金额不足票面价值80%的，不计算购房补贴。
这里可以简单算一笔账，如果五津街道某5口人家庭选择房票安置方式，按5500元/㎡单价核算，则可获得962500元的房票，若他们用房票去购买总价120万元的商品住房，962500元的房票全额使用后，还可获得96250元的购房补贴，这个补贴金额相当于直接帮他们省下了8个点的总房款。换句话说，拿100万的“房票”去买房子，其发挥的价值是110万。
03
“房票只有一年有效期，到期后就作废了”同样是误读，“房票”到期未使用，仍可享受安置房安置。
网友看到此前网友分享出来的房票照片上，每张房票都载明了一年的有效期，并且清晰地标注了有效期的起止时间，自然就很关心这样一个问题：如果拿到房票一年内没有选到合适的房子，那房票是否就作废了？而“到期后就作废了”也仅是一种主观推定，同样是把“房票”等同于“消费代金券”去理解的结果。
在“指导意见”中，对房票有效期的规定同样清晰明了：
房票有效期为12个月，有效期内未购房的，自动转为安置房安置。
意思就是，如果你选择了房票安置，首先可以享受到一次性给予你的一年的过渡费，然后你拿着房票在一年内去选择商品房，使用房票核销购房款时，使用额度达到或超过90%，还可以享受房票面值10%的购房补贴，剩余未使用的部分可以去申请结算退回余额。如果一年内你实在没选到合适的房子，最后又回到原来的安置方案，参与安置房安置。
再总结一下：选择“房票”安置，你不仅不会损失任何拆迁安置政策所规定的各项权益、补偿、补贴，还多了一个买商品房、选择更好的生活居住品质的机会。同时，如果你选择商品房，政府给你再补贴房票金额的5%—10%（细则参见上文解读内容）。如果你拿着房票一年内没选到合适的房子，或者是突然后悔了，不想选商品房，又回归到接受安置房安置，同样没问题，“房票”自带“后悔药”选项。
04
为什么说新津这波发“房票”是满分操作？
政策最终好不好，是要看政策影响的群体——拆迁安置对象们觉得好不好。
5月9日—11日期间，我们密切关注新津“房票”政策出台后的各方反馈，也亲自前往新津走访了部分拆迁安置对象、在售商品房项目售楼部，以及与负责实施、执行“房票”政策的相关部门工作人员，充分全面了解情况。
从拆迁安置对象的反馈来看，他们普遍对“房票”安置方式感兴趣，自愿选择意愿很高。据了解，在政策开始实施的短短数天时间里，已经有400余人向所在镇（街道）提出了申请或表明意向。
从新津区部分商品房项目的销售线反馈的情况看，他们对政策的响应同样非常积极。一方面，持房票到售楼部看房、签订购房意向协议的客户显著增加，直接增加了项目的销售；另一方面，整个措施明确清晰，没有任何后顾之忧，因此愿意积极参与，对部分客户咨询到的父、子独立房票想合并使用购房等情况，积极主动替客户向政府部门进行咨询，给出准确的、有效的解决方案。
新津区规划和自然资源局的一位工作人员在5月10日这一天，就接到了200多通咨询房票政策的电话。其中既有拆迁安置对象，也有开发商和房地产中介人员等，他的手机当天也直接被打到没电关机。
其实，新津区的“房票”政策，之所以受到如此高的关注，受到如此多的安置对象、开发企业等利益相关者的热情参与，本质上是因为政策真的足够好，考虑得足够全面，各项准备措施足够到位，政策中的人情味、便利性，都释放得足够坦荡。
对拆迁安置群体，“房票”给了他们多一项选择，选择更好的居住品质、更好的公共服务配套的机会。一张“房票”，给他们追求更美好的生活方式，实实在在地开了一扇窗、铺了一条路，并且还助了一把力！
对辖区内的在售商品住房项目，“房票”为他们找到了更多的客户，为他们的房源去化，实实在在提了一次速，也让开发企业对新津房地产市场的信心更足了。
另据了解，为了确保“房票”政策能够顺利推进实施，新津区相关职能部门还做了大量的准备、保障工作。比如提前与辖区内在售商品住房项目联系对接，梳理接受“房票”购买的房源信息，并进行信息入库，建立房源超市；又如，提前梳理拆迁安置对象数据，摸排安置意愿、提前走访调查过去几年时间里拆迁安置对象因结婚、生育等情形而带来的安置需求增量情况等。所有的这些动作，都围绕着探索多元化安置方式，“让拆迁安置对象得到更公平的、更满意的、更高效率的安置”这个目标而展开，相信最终也会得到充分正向的结果。
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