天新+高新9宗地 考出价能力更考打造手艺
锐理数据2021/05/27 21:04
成都城南的土地一直是香饽饽。
“双集中”首批次供地，仅高新南区＋天府新区两大“王炸”区域就有8宗地待拍（PS.共9宗，另一宗位于高新西区），其中就包括天府新区起始楼面价地块。
锐理君梳理发现，相较以往，从“双限”、租赁住房自持年限到实体样板间、装修清单纳入商品买卖合同……土地竞买条件显然更严苛、精细。
天新和高新是成都两大开发区域，无论是政府对房企的开发能力要求，还是市场对产品的期待值，一直都是高标准。此次拿地的困难点，显然也不只限于举牌出价那么简单。
【6月8日上午场·天府新区】
天府新区本批次拟出让5宗地，其中1宗位于炙手可热的天府总部商务区，另外4宗则全部来自科学城—兴隆湖板块；除四号宗地外，其余地块的起始楼面价全部破万，并承包了天府新区目前起始楼面价5的4席。
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成品住宅比例均为100％——普通装修价格不高于建面3000元／㎡，且在销售现场公示装修清单，将装修清单纳入商品房买卖合同约定；
全部要求设置工序样板与实体样板房（区）——实体样板房（区）应包含从入户大厅至标准层一层的竣工时所涉及的所有涉及内容（含楼梯间、电梯前室、公区通道、管网等），应与该楼栋交付房屋标准一致；
若有自持租赁住房，单套建面原则上不超过120㎡，租赁住房自持年限均为30年，自持租赁住房竣工验收备案后，方可申请办理该项目不动产首次登记。
作为“开场”地块，一号宗地规模虽小，但看点不少，简单概括即：地小、价高、要求多，但位置又着实很“香”。
该宗地净用地面积仅10.54亩，是2016年以来天府新区出让土地中体量的地块，看起来拿地总价相对可控。
但其14900元／㎡的起始楼面价为天府新区1（此前天府新区起始楼面价为10871元／㎡）。目前，天府新区成交楼面价（名义）高于14900元／㎡的共有3宗，分别为17299元／㎡（德信弘阳湖畔云璟）、15938元／㎡（德信麓湖云庄）、14935元／㎡（三盛麓湖左岸）。
与之相对应的是，该宗地可售商品住房清水销售均价为28150元／㎡，是目前成都出现的“双限地”中限定房价值。
更需要注意的是，本宗地明确要求现房销售。
不仅如此，竞得人除配建宗地红线范围内的市政设施用房、规划绿地外，还须代建宗地之外用地面积约9亩、规模不低于12个班的幼儿园（总投资不低于6038元／㎡）。
虽然要求颇严，本宗地的热度并不低，原因就在于它的先天位置很出挑。
宗地位于杭州路西段与锦江东三线交汇处，西侧靠近益州大道南二段，属于未来的新城市中心——天府总部商务区西板块。此前，天府总部商务区成交楼面价为9902元／㎡。
宗地所在片区也是目前天府总部商务区住宅开发最集中之地，保利和光屿湖（备案均价约26371元／㎡）、万科天府锦绣（备案均价约31241元／㎡）、首开龙湖云著（备案均价约23594元／㎡）、招商时代公园（备案均价约26543元／㎡）等都是它的“近邻”。
天府七中、天府七小、天府公园、总部基地……区位优势带来的高能级配套资源，大可自行体会。
需要注意的是，距离该宗地西南侧约150米有一座规划待建的能源交通综合体（含公共交通场站及配套的加油、加气、充电设施等），竞得人在商品房销售时须如实告知购房人。
二至四号宗地均位于科学城—兴隆湖板块。目前，天府新区成交楼面价就出现在兴隆湖旁（17299元／㎡）；本次的二、三号宗地分布于兴隆湖以西片区，两宗地相隔不远。
二号宗地位于益州大道南二段（在建）与成仁路之间，南侧临创意路；三号宗地位于二号宗地以南，西侧临益州大道，南侧临科学城中路。
两宗地向东直线距离两公里范围内，鹿溪河、四川大学华西天府医院、天府大道、地铁1号线科学城站、兴隆湖等各类资源有序呈现。作为该片区首批出让的“常规”用地，目前需要直面较为“荒凉”的界面。
不过，这两宗地都有配建要求，虽然拉高了拿地成本，但也增添了生活配套：
二号宗地
须代建2宗位于宗地之外的国有建设用地（49亩、47.43亩），修建小学、九年一贯制学校，小学不低于54个班（总投资不低于5841元／㎡），九年一贯制学校设置不低于48个班，其中小学30个班，初中18个班（总投资不低于5841元／㎡）。
三号宗地
须代建出让宗地外约61亩国有建设用地，修建九年一贯制学校、市政设施用房，九年一贯制学校设置不低于60个班（其中小学部36个班，中学部24个班，总投资不低于5841元／㎡）。
2020年之前，科学城—兴隆湖板块土地出让主要以产业为主导，直到近两年“常规用地”才多了起来，拿地者包括德信、永慧、龙湖、龙光、荣盛、人居、天投等，但开发范围主要在兴隆湖以南以北和以东区域，本次出让宗地所在的西片区，仍属空白。
除1宗产业用地之外，科学城—兴隆湖板块上一次住宅类用地出让还要追溯到2020年5月28日，德信以楼面价17299元／㎡拿下兴隆湖畔43亩住兼商地块，彼时的起始楼面价为9611元／㎡。
如今二三号宗地起始楼面价已达到11500元／㎡、11700元／㎡。坦白来说，仅从位置上看，这两宗地的条件比德信地块逊色一些，且用地形状不规整，尤其是二号宗地，未来比较考验排阵手艺。
需注意的是，在两宗地约500米范围内有一座规划待建的能源交通综合体（含公共交通场站及配套的加油、加气、充电设施等），一所规划待建的消防站，以及已建成的天府新区污水处理厂，竞得人在商品房销售时须如实告知购房人。
此外，在二号宗地代建宗地内存在一处“一般不可移动文物”（编号：510122-0180），需竞得人结合代建学校建设方案编制该“一般不可移动文物”原址保护方案。
四、五号宗地为两宗形状方正的连襟地块，位于兴隆湖以东区域，即鹿溪智谷片区，向北靠近桐子路，向西靠近鹿溪河，向东靠近蓉遵高速。
相对二、三号宗地所在的兴隆湖以西片区，四、五号宗地所在的以东片区开发进程要更早，配套也在逐渐落地，如成都天府新区实验幼儿园、天府新区小学、天府九中、天府新区三根松学校、天府新区第八幼儿园等，周边道路也在逐步完善。
居住功能也在加速补齐，从2019年底开始，兴隆湖板块出让的宗地大都集中于该片区。
2020年4月15日，龙光拿下兴隆湖东侧74.41亩地，成交楼面价约9684元／㎡，同时须无偿移交16％的统筹住房（回顾＞＞＞9684元／㎡＋50％溢价＋16％移交龙光落子天府新区），即现在的龙光天瀛（备案均价约26010元／㎡），就位于五号宗地南侧；
2019年11月19日，天投拿下兴隆湖东侧两宗地，成交楼面价分别为9128元／㎡、9508元／㎡，并须分别移交统筹住房8％、8％（回顾＞＞＞9128元／㎡、9508元／㎡成都天投包揽兴隆湖两宗地），即鹿溪樾府（备案均价约23770元／㎡），就在五号宗地北侧。
邻近的还有龙湖天境（备案均价约22776元／㎡），彼时成交楼面价为10194元／㎡。（回顾＞＞＞10194元／㎡、溢价47.83％！龙湖＋兆信联合拿地成都天府新区）
两宗地同样需要代建学校：
四号宗地
须代建宗地之外1宗用地面积约40.32亩的国有建设用地，修建小学、绿地、市政设施用房，小学设置不低于42个班（总投资不低于5841元／㎡）。
五号宗地
须代建宗地之外2宗净用地面积分别为11.16亩、25.32亩国有建设用地，11.16亩地块修建修建幼儿园、绿地、市政设施用房，幼儿园设置不低于15个班（总投资不低于6038元／㎡）；25.32亩地块修建小学、市政设施用房，其中小学设置不低于30个班（总投资不低于5841元／㎡）。
值得注意的是，除代建要求外，五号宗地还有10％的基础自持租赁住房比例（单套建面原则上不超过90㎡），是5宗地中有基础移交的地块，实际起拍门槛自然也高于10700元／㎡。
四号宗地9500元／㎡的起始楼面价是本次天府新区“双集中”供地中未破万地块，但本宗地限定房价（限定清水18550元／㎡）也是五宗地中未破2万元／㎡的地块。
两宗地东侧都邻近一座规划待建的能源交通综合体（含公共交通场站及配套的加油、加气、充电设施等），一座已建成的220KV的变电站，竞得人在商品房销售时须如实告知购房人。
【6月8日下午场·高新区】
高新区共有4宗地待拍：高新西区1宗，另外3宗均来自高新南区新川板块。
一直以来高新南区的地都很吃香，不过此次虽上架了3宗，却有2宗为人才公寓用地，剩下1宗的“起步价”也不低——起始楼面价12300元／㎡＋不小于30％租赁住房基础自持比例（不低于633套）。
想要轻松“吃下”并不容易。
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租赁住房自持年限为30年，自持租赁住房和配套地下小型停车位（不含人防车位）竣工验收备案后，方可申请办理本宗地商品住房项目不动产首次登记。
成品住宅比例均为100％，普通装修价格不低于建筑面积2000元／㎡、不高于3000元／㎡，且应按照相关规定在销售现场公示装修清单，按照交付标准设置样板房，将装修清单纳入商品房买卖合同约定。
预售商品住房，应自取得施工许可证之日起6个月内申请办理预售许可证；现售商品住房，应自并联竣工验收合格之日起3个月内申请办理现房备案。
商品住宅预售前，应在销售楼栋内设置工序样板与实体样板房（区），作为开发项目对外展示的样板。实体样板房（区）应包含从入户大厅至标准层一层的竣工时所涉及的所有设计内容（含楼梯间、电梯前室、公区通道、管网等），样板区段的建筑及装饰材料、建筑设备与施工工艺标准等应与该楼栋交付房屋标准一致。
高新南区的3宗地均位于新川板块，但有2宗为人才公寓用地。因此，的看点便聚焦在了76亩的一号宗地身上。
作为2021年高新南区“拍”，一号宗地净用地面积约76亩，由三个形状规整的小地块组成，体量适中，开发条件比较突出。
不过，尽管12300元／㎡的起始楼面价在高新区土地起拍价中只能排第十，但该宗地本身自带不小于30％计容建面的租赁住房（不低于633套，且单套建面不超过60㎡），不仅拉高了拿地成本，也压缩了开发空间。
但高新南区这块“金字招牌”的号召力不容小觑，尤其是前有金隅地块41％的全城移交比例，后有润达丰地块20700元／㎡的全城成交楼面价，新川板块在近几年都是房企角逐的重点战场，本宗地也位于开发节奏较快的区域：
宗地位于锦和西二街、锦河路、新泽三路之间，北侧为成都高新区新川第二幼儿园，与西侧的梓州大道直线距离约430米，与东侧的地铁6号线新通大道站直线距离不足800米，西南侧、北侧与融创香璟台西苑、中建锦澜壹号为邻，与南侧的新川之心直线距离不足500米，以西与悦蓉东方（成交楼面价20700元／㎡）直线距离约1.2公里，以东靠近融创香璟台东苑、北大资源紫境府。
目前，高新南区共有7宗地成交楼面价超过16000元／㎡（不含移交成本），全部诞生于2020年，其中6宗位于新川。住宅方面，高新区南区近一年中拿证推售项目包括渝太润达丰悦蓉东方（备案均价约33778元／㎡）、龙湖昱湖1号、中建锦澜壹号、合景泰富瑧林、陆肖麓鸣九天（TOD）、金隅金成府等，备案均价集中在25970-33778元／㎡之间。
2016—2020年，高新西区仅供应2宗住宅类用地，且均为人才公寓用地，全被高投以底价竞得，成交楼面地价分别为3220元／㎡、4009元／㎡，即高投朗悦府项目。因此，近几年高新西区住宅市场乏善可陈，自龙湖时代天街之后，区域内少有新房供应。
高新西区是成都产业人口聚集的重要区域，加上多年来供应缺席，二号宗地的出让将是一次重要补给机会，也适宜房企布局，不过：
从位置上看，二号宗地位于康乐大道、静园东路、蜀新大道之间，周围主要为产业园区，离龙湖时代天街、电子科技大学实验中学、电子科技大学等重点生活配套都还有一定的距离。
98亩，开发空间较大，但除了5700元／㎡不低的起始楼面价外，宗地还自带计容建面不小于30％（不低于490套，单套建面不超过60㎡）的基础自持租赁住房，大幅拉升了入局门槛。
重要的是，竞得者须自持不低于商业总计容建面的50％商业，出让年限内不得整体或分割销售。
三、四号宗地皆为人才公寓用地。项目户型范围：60㎡左右为20％、90㎡左右为30％、120㎡左右为30％、其余20％户型由竞得人自行确定，且90㎡以下住房套数占住房总套数比例不低于50％。
三号宗地位于新程大道北侧、锦翰路东侧，和茂街南侧，与以东的蓉遵高速相距不远，靠近地铁6号线蒲草塘站，与同在新程大道北侧的人才公寓项目高投新悦府直线距离不足1公里。
本宗地由两个方正的小地块组成，可售人才公寓清水销售均价为21100元／㎡（不含人才公寓装修标准）。
四号宗地位于梓州大道以西，被祥龙二街、雅和北四路、祥龙三街包围，西侧紧邻金苹果锦城中学，东侧紧邻成都师范银都紫藤小学，北侧紧邻中德英伦世邦F区，与地铁1号线四河站直线距离约900米，以西还有一位“近邻”悦蓉东方（成交楼面价20700元／㎡）。
这宗地虽然面积不大，但位置足够出挑，因此，14500元／㎡的起始楼面价在高新区起拍价中排第三，也是高新区人才公寓用地起始／成交楼面价。宗地可售人才公寓清水销售均价为23000元／㎡（不含人才公寓装修标准）。
截至目前，高新南区已有2个人才公寓项目取证入市：
位于大源的高投熙悦府去年9月开盘，小高层成交均价约25312元／㎡，中高层成交均价约24901元／㎡，高层成交均价约27142元／㎡，装修标准为2000—2500元／㎡。项目地块彼时成交楼面价为12896元／㎡。
位于新川的高投新悦府今年1月底开盘，成交价格约23328元／㎡，装修标准为2000—2500元／㎡。其用地彼时成交楼面价为10124元／㎡。
