东三环内侧20亩法拍宅地5606元/㎡的起始楼面价背后，隐藏了哪些问题
2021/04/22 10:59
近期，阿里司法拍卖平台挂出一宗成华区20亩住宅用地（龙潭寺西路197号）的使用权拍卖信息。该地块属于龙潭寺板块，位于东三环内侧，距离理工大学约1.2公里，目前显示将于5月10日15：00进行拍卖。截止到4月20日，该宗司法拍卖土地已有52人设置提醒，获得了1405次围观。
根据平台发布的土地估价文件，该地块使用权终止日期为2077年08月05日，剩余使用年限约56年，设定容积率不大于2.0，以此容积率计算，该地块的起拍价仅为5606元/㎡左右，而土地估价文件中对该地块的楼面地价评估则达到了14014元/㎡。
据睿合泰机构相关数据，成华区龙潭寺板块最近一次土地公开拍卖是在去年10月底，人居以楼面价12600元/㎡获得了东三环外侧一宗38.22亩土地。在更早前的2020年5月，隆基泰和以14500元/㎡获得的龙潭寺板块三环内侧一宗土地，与本宗土地直线距离约为1.3公里。
从区域土地市场来看，即将进行司法拍卖的20亩地块约5606元/㎡的起始楼面地价是比较诱人，但由于是二手土地交易，还得考虑到土地各项隐性成本和风险。
据该土地拍卖文件介绍，本次拍卖交易过户产生的税费，按照法律法规，由买卖双方各自负担。但在拍卖成交后，将由买受人垫付买卖双方应交纳的一切过户税费，后期买受人可向青羊区人民法院申请退还依法应由卖方负担的税费。
根据国家土地交易税费的相关文件，买方主要会承担契税和印花税，契税大约为成交总价的3%，印花税约为成交总价的万分之五。而卖方则需要承担土地增值税。
值得注意的是，该地块此前已经经历过一次转让交易，且土地目前已由业主方进行了抵押融资，这也是二手土地交易中非常棘手的问题。
位于成华区潜力板块，周边新房价已破2W/㎡
虽然这宗“二手地”有诸多“不利因素”，但地块本身的条件还算是可圈可点。
该地块位于东三环内，成华大道龙潭路西侧。地块西南侧邻近成华区近年城市价值提升较快的“二八”板块，东侧即为龙潭寺较为成熟的住区，但地块北侧还有大片待开发的空地，城市界面有待改善。
交通路网方面，地块距离在建的地铁17号线（二期）人民塘站和地铁8号线（二期）圣灯公园站约400米，宗地邻近三环路和成华大道等城市主干道，交通较为便捷，但成华大道可能给项目带来噪音、扬尘等不利影响。
商业配套方面，地块距离龙潭寺板块成熟住区500米左右，该区域的社区底商能满足居民基本购物需求。以地块为中心的1.5公里范围内，有星悦广场、六合广场、天泽恒盛广场、富润生活广场等商业体。
教育配套方面，地块与成都理工大学附属小学的直线距离约为860米，与成都石室中学(北湖校区)和成都市第十四幼儿园(和鸣分园)的直线距离约为660米，教育资源较为优质。
医疗配套方面，地块与三甲综合医院成都市第二人民医院(龙潭院区)的直线距离约为900米，这是住宅区与医院较为合适的距离。
生态资源方面，地块邻近东风渠，与圣灯公园的直线距离约为950米，周边3公里内，还有北湖生态公园和龙潭水乡等生态资源。
从地块周边商品房市场来看，与地块邻近的蓝润·V客尚东（2015-2017年建成）二手房价约为17000元/㎡。与地块距离约为1.3公里，已于本月开盘的源滩麒麟荟清水房价格约为18600-23000元/㎡，该项目也是近期“三倍熔断”的“网红盘”。
品牌房企相继布局+产业功能区建设
“主城潜力股” 龙潭寺颇有发展后劲
近年来，随着成华区在城市建设上的持续发力，龙潭寺也乘上了“东风”，一跃成为品牌房企眼中的“主城潜力股”。
近4年，龙潭寺板块共拍卖出让了11宗住宅用地，楼面地价过万的土地达到了4宗，在9000元/㎡以上的则达到了7宗，目前区域内成交楼面地价为14500元/㎡。
2019年以来，基于获得的低容地块，万科、保利、隆基泰和等众多品牌开发商开始在龙潭寺板块打造改善型项目，区域也因此迎来了人居品质快速升级的阶段。
龙潭寺板块近3年拍卖出让的宅地
在2018年成华区提出的"一带两轴五区"的城市空间新格局中，龙潭寺总部新城被定位为新经济产业聚集区，按照中优区域“三降两提升”的要求，有计划地将原有的钢材市场、仓储物流等低端产业悉数迁出，取而代之的将是高附加值的新经济产业。
2019年10月，成都龙潭总部新城制定了《成都龙潭新经济产业功能区五年行动计划（2018—2022）》，其中明确表明：将建设龙潭新经济产业功能区，有效推动以数字通信、智能机器人、检验检测为核心的新经济产业集聚发展，加快构建新经济产业生态圈创新生态链，打造国内一流、国际知名的“新经济生态城”。
2020年龙潭新经济产业功能区营收逼近千亿元大关，近3年财税收入、亩均产出均保持20%以上的高速增长。
在产业经济高速发展，房地产市场欣欣向荣形势之下，龙潭寺板块的未来是值得期待的。今年龙潭寺板块还未有公开出让的土地入市。预计于5月10号进行司法拍卖的20亩土地，自然不缺乏关注度。
那么，在这样的市场背景和区域价值之下，为何这宗土地会以5606元/㎡的价格进行司法拍卖转让？看似极具诱惑力的价格背后，到底又隐藏了哪些问题？
据从业内知情人士处了解到的信息，该宗土地或存在以下问题：
1、土地原始容积率指标为4.0，但在2017年成都中优城市战略出台后，该宗土地的容积率直接被调降至1.5，可售建筑面积减少了一大半。并且，这与如今这宗法拍土地所标称的2.0容积率亦并不吻合；
2、地块本身不规则，不利于项目开发时进行建筑排布规划，据悉目前的土地业主方曾有意依据相关政策文件，整合土地周边的其它较难进行整体利用的土地，以便于形成较为规则的用地范围，但最终未完成；
3、地块与东风渠、成都三环路紧邻，受到相应的生态带控制红线的限制，该地块若需达到报规报建条件，预估需取得相关批复的难度较大、时间成本较高；
4、土地业主方出让该宗地的预期价格，与获得土地时的价格之间仍有巨大的差额，这将大幅增加土地增值税成本；
5、土地所牵涉的未解决的债权债务问题，或也是长时间无法正常进行开发利用的一大原因。
