“武侯新城”开启下一个10年，北片区的想象空间有多大？

在刚刚过去的2020年，武侯新城迎来了自己的“20岁生日”。过去的20年，武侯新城经历了从“城中村”到“豪宅第三极”翻天覆地的变化。2021年的首场土拍，武侯新城机投桥街道的一宗土地达到限价，以15400元/㎡+8%无偿移交成功出让，不仅让成都2021年的土拍迎来了“开门红”，也为武侯新城的下一个10年发展拉开了序幕。

提起武侯新城，大家一定还记得它曾经的那些“高光时刻”，2017年，金茂以17160元/㎡楼面地价拿下武侯新城一地块，也就是后来让成都新房预售价格首破3万的金茂府地块。而近期，武侯新城在土地市场上表现十分活跃，机投桥、金花桥街道已持续拍出了6宗土地，其中4宗达到了限价，可见大家对于武侯新城的期待值仍旧很高。

以武侯大道为轴线将武侯新城分成南、北两个片区，近期的土地供应全集中在北片区的机投桥、金花桥街道。这是不是意味着，下一个10年，武侯新城北片区或将成为新的“破局点”？

另外，在官方口径中，2019年开始“武侯新城”的提法就已经变成了“武侯电商产业功能区”，武侯新城虽然因“豪宅”聚集而被大家关注，但20年来，产业发展却是主旋律，下一个10年，产业持续发展升级也是区域的重要走向。

接下来，小全全将从武侯新城区域特点、产业发展、区域发展“破局点”等多个维度来让大家更了解武侯新城这个板块。

区位+文化+政策红利

难以复制的武侯新城

过去，因为武侯新城的不可复制性，让它成为了接棒金融城、攀成钢的“豪宅第三极”。

武侯新城规划面积约为17平方公里，位于西南向的三环外，成都人向来有“西贵、东穷、南富、北乱”的区域认知，带着“既富又贵”的板块基因，武侯新城有着发展的先天优势。

另外，武侯区也是成都的文化大区，最有名的就是三国文化，除了闻名于世的武侯祠，其实武侯区的众多地方都传承着三国文化，就像武侯新城的簇桥片区就始建于三国时期，在诸葛亮劝课农桑的政策下，这个有着千年丝织产业的古镇，很长一段时间是西南地区生丝交易的核心。另据考证，武侯区簇桥一带也曾是南方丝绸之路的途经地之一。

所以区位优势、文化氛围都是武侯新城不可复制的基底。

△武侯新城区位图

当然，除了先天的优势，后天的发展也尤其重要，特别是政策的影响。在“东进”的大势之下，东边的三圣乡、十陵板块实现了价值飞跃；在城市向南发展、“南拓”等城市发展战略之下，大源、新川等板块亦实现了迅猛发展。而武侯新城可以说是政府一步一步推动产业发展而逐渐壮大的。

武侯新城最初的雏形可以追溯到20年前开始建设的武侯科技园，后来中国女鞋之都、西部智谷也开始建设，众多产业园的建设为后来的武侯新城打下了基础，也推动了武侯新城从0到1的发展。

△武侯科技园

2010年，武侯区将武侯工业园为核心的三环路外侧与草金路、老川藏路合围范围内面积约17平方公里的区域规划为“武侯新城”。

而近年来，在新的发展阶段，武侯新城发布了《武侯新城重点片区城市设计方案》，该方案显示，武侯新城将充分挖掘武侯文化底蕴，以电子商务产业为主导，围绕构建产业链条，完善生活配套设施，通过营造公园城市、建构TOD立体公园城区、形塑硅巷化创新环境、打造世界先进低碳新城。

文化底蕴、产业链条、公园城市、TOD、世界先进低碳新城，这些来自武侯新城市设计方案中的关键词，将它的未来描绘成了一座的新城。

总之，武侯新城有着不可复制的区域位置和文化底蕴，加上产业的不断发展、居住环境的持续升级，未来发展前景可以说是一片光明。

武侯新城产业发展成熟

电商产业将成区域发展超级引擎

武侯新城始于产业发展，产业也早已成为武侯新城不可分割的部分。

目前，武侯区在原有的产业基底之上，正全力打造武侯电商产业功能区。作为成都市中心城区内的电子商务产业功能区以及国家电子商务示范基地，武侯电商产业功能区将通过重点打造“一圈”（京东电商生态圈）、“一谷”（“9号线大街-西部电商云谷”）、“一都”（中国女鞋之都）三个核心板块，建设“中国电商新高地”、“国际生态智慧城”。

△武侯电商产业功能区

从武侯新城产业区的布局来看，武侯新城的核心产业区，即“京东电商生态圈”、“9号线大街-西部电商云谷”正好位于武侯新城南北住区之间，集中分布着西部智谷、武侯科技信息园、联邦财富中心、中鼎大厦、华日大厦、神州智慧天地等产业园区或办公写字楼。

△西部智谷

目前，武侯新城核心产业区已聚集了京东西南总部、铜道电子商务西南总部、古羌科技等龙头电商企业以及成都彩虹电器集团总部、华日通讯、川大智胜、神州数码等知名企业。

值得一提的是，总建筑面积约为25万平方米的京东集团西南总部大厦已于1月底完成验收，预计今年7月正式投入使用。京东西南总部基地是其除北京以外在布局的大型总部大厦，包括公共办公区、会议室、培训室、多功能厅、员工餐厅、医疗、娱乐、休息区等。未来，这里将容纳超万名京东员工。

△京东集团西南总部大厦

除了众多电商企业和科技企业，武侯区政务中心也在此扎根，方便辖区企业办理各项行政许可审批和相关行政服务事项。

△武侯区政务中

如今，武侯电商产业功能区已建成教育、医疗、商务、文体、康养等各类生活配套设施160余个，现有包括京东、联想企业在内的各类企业12000余家，吸附人口超10万人。

2019年，武侯电商产业功能区电商交易额突破1400亿元，实物型和服务型网络零售额均位列成都市位。

2020年，武侯区电子商务交易额达到2710.82亿元，带动就业人数20.35万人。到2025年，武侯电商产业功能区将力争建成京东城、电商云谷、西部智谷三个千亿级电商产业集群，成为中心城区中最亮眼的产业新城。

电商产业、科技产业……武侯新城所打造的产业均是站在“风口”的朝阳产业，这无疑会带动区域经济快速增长，持续吸引优质企业和高精尖人才，提升区域活力，推动区域价值增长。

不少业内人士都说武侯新城是下一个攀成钢，但有了产业这个“发展强引擎”，武侯新城大概率会超越攀成钢。

武侯新城南片区

“豪宅”、“名校”、商业综合体扎堆

以武侯新城核心产业区为中心，我们可以把武侯新城分成南北两个城市片区（下文中简称“南片区”、“北片区”）。在南片区，龙湖天宸原著、中铁建西派城、金茂府、中粮瑞府等品牌开发商“”系人居产品在此扎堆，已形成了高端住宅的集聚地，城市界面较好。

△金茂府实景

除了豪宅扎堆，成都的第四座万达广场——武侯万达、龙湖打造的TOD商业体——武侯星悦荟，还有吾悦广场、大悦城等大型商业综合体几乎都集中在武侯新城南片区或邻近区域，这些运营良好、且推动了区域商业配套水准大幅度提升的商业综合体极大地提升了区域活力，提高区域的宜居价值。

△武侯星悦荟2020年12月开业场景

从交通路网来看，南片区已率先实现了地铁3号线+9号线+10号线“三地铁”覆盖，后续还将打造定位于“以轨道交通引领、以公园社区为特色的电商总部创新中心”的双凤桥TOD，区域路网密集且规整，通达性较高。

从教育资源来看，武侯新城南片区有成都市武侯区第十五幼儿园、成都市武侯区第十八幼儿园、四川大学附属实验小学南区学校、成都市龙江路小学武侯新城分校、成都石室佳兴外国语学校等数量众多且大部分算得上优质的教育资源。

△四川大学附属实验小学南区学校

武侯新城南片区目前还有部分新房存量，双凤桥TOD凤舞七里、金茂府、中粮瑞府、保利大国璟、中铁建西派宸樾、龙湖天宸原著、金科博翠府等楼盘均有房源在售（多为尾盘），价格在21660-39999元/㎡不等。其中双凤桥TOD凤舞七里的精装洋房均价约为23600元/㎡，金茂府新房价格约为27500-39999元/㎡。

就二手房而言，武侯新城南片区的二手房房源充足，由于新老小区的差别，价格差异也较大。西派城A、B区、保利花园五期等相对较新的二手房，均价约为26000元/㎡。

△武侯新城南片区二手房价格（数据来源：链家）

近3年内，武侯新城南片区出让的住宅用地极少，仅有金科在2018年以13600元/㎡+15%无偿移交竞得了一宗48亩的纯住宅用地，目前已打造为金科博翠府。如今武侯新城南片区的土地资源出让基本接近尾声，而北片区的土地将渐渐登场，成为武侯区的供地“主力”。

武侯新城北片区，

将成区域发展“破局点”

基于武侯区的区位优势、文化氛围，紧邻武侯新城产业核心区，加上武侯新城南片区带来的“发展势能”，武侯新城北片区的发展势头不容小觑。

近期，武侯新城北片区供地活跃，在近3个月已顺利出让了6宗土地，其中4宗达到了限价。从2019年开始，该片区总计已出让了10宗土地，其中楼面地价为17190元/㎡。

△武侯新城北片区近2年宅地出让情况

从北片区近期出让的6宗土地的容积率来看，其中有4宗土地容积率不大于2.0，1宗不大于2.5，1宗不大于1.5，整体容积率偏低，打造高端产品的几率较大。且德商、绿城等品牌开发商均是打造高端项目的“老手”，这也让大家对该区域未来即将入市的产品充满了期待。

在新房市场，武侯新城北片区目前有人居柏荟城、保利新堂里院、西樾锦宸、中南华宇君启等项目。其中西樾锦宸由龙湖、中铁建、新希望联合打造，清水房价格约为15300-29999元/㎡，精装房价格约为19322-29999元/㎡。人才公寓人居柏荟城精装房价格约为19558-25000元/㎡。保利新堂里院清水房价格约为24000-29999元/㎡，中南华宇君启精装房价格约为22800-28590元/㎡。

武侯新城北片区的二手房几乎都集中在机投桥地铁站附近，且较新的二手房较少，2014年-2017年建成的蓝光金双楠二期二手房价约为20000元/㎡。

目前，武侯新城北片区也聚集了绿城、人居、保利、中南、德商等众多品牌开发商，在众多一线房企的联合打造下，北片区的区域能级还将不断提升。

在城市配套上，北片区已有地铁9号线和17号线通车，实现了“双地铁”傍身，另外南片区有双凤桥TOD，北片区也有机投桥TOD。

机投桥TOD将为武侯新城北片区带来一个全新的商业消费中心，届时将围绕站点进行高强度立体开发，西北、西南两块商业商务混合用地及东南条形商业用地已就位，东南侧布局公共服务设施用地，东北侧将打造黄堰河沿线绿地公园。

△机投桥地铁站

在商业配套上，北片区除了机投桥TOD，还有正成广场等商业综合体，虽然该片区距离武侯万达、吾悦广场、星悦荟等商业综合体的直线距离有3公里左右，但目前地铁9号线已开通，坐一两站路就能抵达各大商业综合体。

△正成广场

△武侯新城北片区部分商业配套

从教育资源看，北片区目前已有成都市武侯区第二幼儿园、成都机投小学、成都市行知实验小学、树德中学（光华校区）、四川省成都市西北中学外国语学校、成都市第三十七中学、成都西蜀实验学校等教育资源。

值得一提的是，在今年1月，成都市规划和自然资源局发布了《武侯区环城生态区金机永康片区控制性详细规划（第1.1版）局部用地控规修改方案公告》，对武侯新城北片区约3969亩土地进行了调规。

对比调规前后的土地性质不难发现，悦湖周边的住宅地块减少，而商服用地大大增加。据了解，武侯资本集团投资125亿元，将在悦湖片区将打造高端新材料转化基地，构建形成的电子信息材料产业生态圈，建设包括TOD商业中心、学校、住宅、公建配套等设施。

不难看出，一方面商服用地的增加将为武侯新城北片区带来更丰富的商业配套，另外，悦湖湿地公园也将形成一个新的区域中心，围绕该城市中心绿肺有序布局产业及商业、教育、居住等功能，片区城市功能组织方式更加科学、合理，尤其是，电子信息材料产业生态圈与武侯电商产业功能区在后期亦能形成产业生态圈的互补，实现产业生态链的强链、补链效应。

△调规土地所处位置

当然，武侯新城北片区除了上述优势，目前也面临着老旧区域改善、拆迁、医疗及教育配套优化升级等问题，但北片区成为成都西南三环外侧价值高地只是时间问题。