土地出让金创新高 上半年重点城市卖地收入增四成
成都买房那些事儿2018/06/28 09:29
“分化”成为今年上半年土地市场的关键词。一方面，50大热点城市土地出让金额再创新高，但土地成交溢价率却保持低位；另一方面，各城市土地市场也呈现分化趋势，三四线城市土地市场成交活跃，有些一二线城市土地市场却频频流标。业内认为，经过一轮去化周期后，房企补充土地储备的意愿增强，不过受楼市政策影响，房企拿地又趋于谨慎。在金融环境逐渐趋紧的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计土地市场仍会逐渐降温。
土地出让金创新高
尽管楼市仍被调控笼罩，但热点城市今年上半年土地出让金同比涨幅却很明显。某地产研究中心统计数据显示，截至6月25日，50大城市合计土地出让金高达17019亿元，同比2017年同期的12179亿元上涨幅度高达40％，多卖了4839亿元。
其中，杭州（楼盘）市土地出让金位列50城，达1469亿元，同比上涨119％。从土地市场出让金额来看，热点城市均表现抢眼，包括杭州、重庆（楼盘）、苏州（楼盘）、北京（楼盘）、郑州（楼盘）、济南（楼盘）、佛山（楼盘）、宁波（楼盘）、武汉（楼盘）9个城市卖地超过500亿元，有31个城市土地出让金额超过200亿元。
值得一提的是，三四线城市的异军突起是今年上半年土地市场的一大亮点。某地产首席分析师认为，今年上半年，许多房企都进入三四线城市拿地，推动三四线城市土地市场的明显活跃，导致热点城市的土地销售额刷新历史同期纪录。其中，包括佛山、南通（楼盘）、常州（楼盘）、嘉兴（楼盘）等在内的20多个三四线城市，今年上半年土地出让金额均超过了100亿元。
此外，三四线城市土地市场的火热不仅体现在较高的土地出让金额，也体现在成交均价的上涨方面。数据显示，5月，三线城市土地成交均价为2187．3元／平方米，环比增长12．8％，同比上涨26．2％，也是2011年以来新高。
在业内人士看来，目前一线城市以及部分热点二线城市均出台了较为严厉的调控措施，导致土地市场较为冷清。在这种情况下，房企也逐渐将拿地重点转移至三四线城市。
土地溢价率保持低位
实际上，尽管今年上半年热点城市土地出让金额再创新高，但大部分城市土地成交溢价率却明显下行。从溢价率情况来看，整体土地市场明显走低。
某地产统计数据显示，从热点城市看，今年上半年土地溢价率基本平稳，大部分城市溢价率均保持低位。热点城市溢价率基本在10％左右，明显低于2015－2017年平均30％的溢价率水平。以北京为例，2017年北京土地平均溢价率24％，今年截至目前为14％。
在业内人士看来，从历史数据看，土地成交溢价率可以反映市场的冷热程度。从的2011年1月开始，土地市场急速降温，土地成交溢价率进入下行通道并跌至历史低点，这是一个长期的调控升级进程。此后，国家连续两次降息，刺激经济发展，土地成交溢价率才得以反弹，涨势一直持续到2014年初。
某研究院报告认为，过去一年土地溢价率快速下滑，与热点城市限地价有关。5月，北京、深圳（楼盘）、西安（楼盘）、武汉等8个城市的溢价率为0，主要是由于多地政府出台了土地限价令，规定溢价率过高可终止买卖，这些城市基本都为此前的热点城市，调控较为严厉。预计2018年全年40城土地成交溢价率仍将稳定在较低区间。
房企拿地更为谨慎
对于房企而言，一方面，房企尤其是龙头房企的补库存内趋力依然在上升，从而导致部分城市土地交易处于旺盛状态；但另一方面，受楼市政策影响，房企在拿地时往往更为谨慎。
某客首席分析师张波认为，从数据表现来看今年土地出让金的确在持续走高，但就此不能判断开发商拿地热情高涨。首先分城市来看，土地明显呈现冷热不均，房企对于三四线土地以及部分强二线城市的投资热度相对较高，而在一二线城市则降温比较明显；其次，土地市场的确出现了不少降温苗头，从土地流拍现象的不断产生可见一斑，4月杭州出现流拍，5月成都出现流拍，北京截至5月底已有多块土地流拍。
张波进一步分析称，从溢价率走低来看，市场上呈现出“戴着镣铐跳舞”的局面。房企拿地更为谨慎，土地的溢价率走低亦属正常，这也预示着整体土地交易会进一步趋于平稳，有利于楼市的健康发展。
“从2016年＂9·30＂新政开始，一二线城市严格调控，这种情况下，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。”某地产分析师表示，虽然一二线城市调控政策严格，但对于房企来说，为了加大销售额，依然会集中拿地。预计2018年，一二线土地市场成交依然将维持高位。
也有业内人士认为，在金融环境逐渐趋紧的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计的土地市场仍会逐渐降温。
（北京商报）