开发商以价换量成交虽回暖 并非楼市反转信号
经济参考报2012/04/10 09:36
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对于楼市3月份成交环比大幅攀升的情况应该理性看待，一方面，近期，各地房源供应明显增大，房地产开发商降价促销项目增多，加之首套购房按揭贷款额度紧张的状况有所缓解，首套房贷利率回归基准利率等多重因素影响，使得刚性需求得到一定程度释放，成交量呈现上升趋势。数据显示，一季度北京全市新建普通住房共成交了1.6万套，从主要购买人群看，九成是首次置业。
另一方面，虽然3月份成交环比较大幅度攀升，但一季度整体市场依然处于低谷。北京中原市场研究部统计数据显示，20个城市总成交量为22.2万套，相比2011年一季度的30.9万套下调幅度达到了28.3%，环比去年4季度的26.3万套，下调幅度也达到了15.6%。另据中指研究院统计，北京一季度总成交面积184.9万平方米，同比下跌18.88%；上海一季度总成交面积272.68万平方米，同比下跌18.34%。
事实上，3月份成交攀升仅是反弹而非楼市回暖反转的信号。
从大的背景来看，楼市调控政策并未转向，一些地方对楼市政策所进行的微调尝试也被逐一叫停。中央关于“部分地区房价还远远没有回到合理价位”的表述，也预示着政府调控房价的预期目标仍未达到，调控仍将持续。同时，目前不仅要关注新房的价格走势，也要关注二手房价格的变动。新房价格下调势必推动二手房业主调低报价，反之亦然。也就是说，包括新房和二手房在内的楼市表现，与反转之说距离尚远。
从库存情况看，楼市库存量仍处于高位，在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，“供大于求”的格局短期很难改观。
从房企资金面来看，今年一季度，房地产开发企业资金情况持续恶化，已接近甚至低于2008年水平。上市房企69家公司中，负债占总资产比例超过70%的有23家，超过50%的有57家，负债同比增加的有46家。可以说，当前房企的降价压力较大，“以价换量”仍将是下一阶段房企的首要任务。实际上，房企已经尝到了这方面的“甜头”。经历了一个多月的降价促销后，2月多家标杆房企的销售业绩明显回升。其中，招商、金地、保利的销售业绩环比大幅上涨超过1倍。
随着楼市调控的持续深入，可以预见，日益高企的库存和不断吃紧的资金将迫使房地产开发商展开新一轮的降价促销，而在政府“有保有压”政策的影响下，首次置业的刚性需求将会得到释放并成为市场成交的主力军，但成交量的增长幅度将在很大程度上取决于开发商和二手房业主的降价空间。
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乍暖还寒，这既是清明时节的天气特征，也是当下“楼市气候”的真实写照。
所谓“乍暖”，主要表现在：进入3月以来，我国多个城市住宅成交量较2月份回升，北京、上海、广州、深圳等一线城市回升明显，个别城市在3月份的周度成交数据呈现逐周环比上升态势。相对1月份和2月份的冷清，3月份楼市已经出现了难得的暖意。
所谓“还寒”，主要表现在：房地产调控依然保持不变，管理层也明确表态“房价还远远没有回到合理价位”，未来相当长时间内调控政策保持紧缩状态不变；虽然住宅市场成交量已经较年初回升，但一级市场的土地成交并不活跃，中房研协研究中心发布的《中国房地产市场研究周报》显示，3月份20个重点城市每周经营性土地成交量平均为100万平方米，低于2月份周均150万平方米的成交量。
乍暖还寒是当前楼市的明显态势，应当说，楼市在严厉的调控环境下能够呈现“暖意”，是多方因素共同促成的。
首先是信贷因素。信贷政策的松与紧直接关系到购房者购房能力的强与弱。目前大部分商业银行开始执行首套房贷8.5折利率政策。这一政策对楼市是明显利好，极大提升了刚需投资者的购房意愿和能力。相对房价折扣带来的总价优惠，利率折扣优惠能在更大程度上缓解购房者的财务压力。
其次是需求因素。社会上关于住房的需求有很多表述，如“丈母娘需求”“刚需”等。实际上，房地产既是消费品也是投资品，消费的是房，投资的是地。在市场经济条件下，两者不可分割，也不可能强行剥离某一个属性。
需求是随人而生的，既然我国的城市化运动还在进行中，全面小康的生活还没有达到而且要不断追求，那么城市中房地产特别是住房的需求就始终存在。调控政策可以人为短期内压制需求，但这种需求最终还是要在合适的时机释放出来。
再次是季节因素。从量看，目前的成交量与去年同比并不突出，但相对交易比较低迷的春节，3月份的成交量反弹现象明显。这就是说，当前房地产市场所表现出的“回暖”或者“小阳春”，是相对市场低迷的春节而言的。房地产市场整体依然处于政策调控的制约中，市场依然是受控的。这种季节性的“回暖”可以理解为政策调控允许条件下的正常回归。
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