房价回调仍然存在可能性 2012年我们买不买房
今晚经济周报2012/02/24 09:48
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主持人：近期，我们接到不少读者的来信与电话，其中有不少表示自己正准备买房，但却拿不定主意现在是否该出手。不知您二位最近是否也有置业的打算？
马小姐：我们家去年年初拆迁以后，我就一直在留意着楼市行情，眼看着那么多的楼盘都在大力促销，我相信房价不会再上涨了，所以一直在等待，但等了快一年，房价还是没能降到我心里期望的水平线上。
张先生：房价不涨其实就相当于回落。国家调控的本意主要也是为了通过打压投资投机型置业来抑制过快上涨的房价，但无论如何也不可能让其回归到五年前、十年前的价格水平，毕竟社会经济在不断进步和发展，人民的收入逐渐提高，如果房地产一夜之间跌到谷底，与市场发展的规律是违背与矛盾的。我觉得那些还在苦苦等待房价一下子跌到自己心理预期的消费者们可以醒醒了，尤其是一些刚性需求置业者，刻意压抑自己的消费需求，很可能到最后“偷鸡不成蚀把米”。
马小姐：2008年那轮楼市调控中，很多人都抱有你这种观点，的确，最后的事实证明，房价出现了报复性反弹，但反弹的原因其实也是复杂的，况且，这次调控跟那时相比有很大差异性，虽然价格回落的速度可能没有上一轮那么惊人和迅速，但它的调整周期却比之前长了很多，直到现在，市场仍没有任何回暖的信号和迹象，我觉得还是应该再等等。
主持人：最近的数据都显示，目前楼市仍旧在延续去年年末的低迷态势，当然了，这或许与今年初春节淡市成交量有限有一定关系。
张先生：中国人的消费观有一个明显的特征，就是“买涨不买跌”，这种人云亦云、亦步亦趋的做法在我看来有失明智。谷底有时恰恰蕴藏着机遇。近段时间以来，有不少金融机构都对首套购房者释放出了“鼓励”的信号，这说明什么？调控控制的是投资者，而不希望“误伤”到大众消费群体。
马小姐：无论是刚需、改善型购房者还是投资型买家，都希望能抄到一个相对底部的价格。现在看来，我觉得今年的楼市价格即使不继续回落，至少也不会暴涨，首先是大家的心态依旧还处于观望和纠结的状态，其次，保障房的建设力度又再度加强，再有，如今很多开发商都面临着非常巨大的资金压力和融资瓶颈，综合这几方面隐私，我相信房价回调的空间与可能性仍是存在的。
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2012年的楼市在调控力度不见放松的前提下，基调还是观望。但是，因为将要面临更加巨大的资金压力，开发商将不得不升级优惠措施，而2012年春末夏初和“十一”黄金周前后，刚需可寻找合适的机会出手。
对于刚性需求来说，2012年可重点关注5月、10月两个时间节点。
在刚刚过去的一年里，包括北京上海等在内的一线城市楼市在极为冷清的环境下度过了艰难的一年。就2012年来说，行情转暖的可能性几乎不存在。因此可以初步断定，2012年楼市虽然不太可能复制2011年的行情，但在市场环境并未出现改变的前提下，还是会走出相似的行情
根据万得资讯监测数据显示，在2011年三季末，所有141家上市房企的货币资金总额为2123.44亿元，相较在此之前一直维持不变的2200亿元的水平，出现下滑迹象。本刊在当时就曾指出，由于货币资金数量的下滑，导致开发商资金周转状况变得有些晦涩起来。本刊当时还注意到，由于上市房企的有息负债总额和一年内到期有息负债总额均出现不同程度的增加，资金链状况在不断恶化。
不过，始于2011年10月底的降价促销现象并未进一步扩大。在随后近四个月的时间里，采取降价促销的开发商仅中海、万科、龙湖、绿地、星河湾等知名开发商，而大多数开发商仍然采取观望态势，这又是为何？其中一个最主要的原因在于除了银行贷款之外，包括房地产信托、私募等在内的负债还没有到期，尚未被火烧到眉毛的开发商虽然有些着急，但对资金的渴求程度并不高。
近日，绿城在一周之内卖出五个子项目，证大也退出了“外滩地王”项目，这都在表明，随着时间的推移，随着资金链紧张程度的加剧，开发商的日子已经变得更为艰难。而雪上加霜的是，将于2012年年中到期的部分负债无疑会使得紧张程度放大。
世联地产董事长陈劲松在某营销论坛上分析指出，除银行贷款之外的负债主要包括离岸的私募债、信托、房地产基金和民间借贷。而目前可以确定的是，包括2010年年中发行的两年期离岸私募债和自2010年以来陆续发行的信托，都将于2012年年中到2013年陆续到期。其中，离岸私募债务涉及项目1000余个，房地产信托总额达7.6万亿元，其中有三分之二投向了房地产业。
根据市场监测数据显示，京、沪、穗、深等一线城市商品房交易量同比下滑幅度在10%~20%不等；二线城市中，虽然苏州、昆明等交易量较2010年有所回升，但大多数城市仍然下滑，如杭州、南京在内的主要二线城市交易量同比下滑幅度达到了20%以上（具体可见表）。
相关人士分析指出，2012年楼市可能陷入深度博弈。预计在 2012年上半年，调控效果将进一步显现，需求仍将被抑制，一线城市及重点二线城市受政策影响的程度仍将扩大。而过去两年新开工项目将入市，推动库存量的进一步上升和房价下行；保障房建设力度将持续加大，规模迅速增加；房地产企业资金压力短期内还将不断增加，货币政策微调也难以很快缓解这一资金压力。
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