法拍房的物业欠费由谁承担？

一、案例引入

2015年11月19日某物业公司与李四签订《前期物业管理服务协议》，受托对李四在某小区的房屋进行物业管理。合同订立后，物业公司按约履行合同义务，但李四自2017年1月开始拖欠物业费，至今未付。后该房屋因李四与王五借款合同纠纷一案，在执行过程中被法院于2018年1月28日10时至29日10时在淘宝网上公开拍卖。同年2月5日，买受人张三以1258032元的价竞得，2月6日法院作出执行裁定书，确定张三取得该房屋的所有权，可持裁定书前往登记机构办理有关房屋过户手续。张三办理房屋过户手续后，物业公司向张三索要拖欠物业费，张三认为与自己无关，拒不支付。后物业公司将张三起诉至法院，以在拍卖过程中法院发布在淘宝网阿里拍卖-拍品详情页面中的《拍品公告》第七条明确说明标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税费及其可能存在的物业、水、电费等欠费均由买受人承担为由，请求张三支付2017年1月至2020年3月期间物业管理费6559.8元。

二、法拍房的物业欠费由谁承担？

法院认为，物业公司与李四签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按协议约定的内容履行各自的义务。物业公司已经按约提供了物业管理义务，张三虽是通过拍卖取得案涉房产所有权，但法院在拍卖案涉房产前发布在淘宝网阿里拍卖-拍品详情页面中的拍品介绍第三条费用负担情况中以及拍卖公告中第七条、竞买/拍卖须知第十三条都明确说明，涉及该拍卖标的物的水、电欠费等相关费用均由买受人承担。作为一个有完全民事行为能力的成年人，张三是在充分知悉并接受上述竞买条款的情况下拍下了案涉房产，视为自愿接受竞买条款的约束，理应按照拍卖公告书所规定的竞买须知的规定承担责任。故案涉房产2017年1月份至2018年11月18日期间的物业服务费应由张三向物业公司支付。2018年11月19日之后，虽然张三未与物业公司重新签订物业服务合同，但其也未明确要求物业公司终止物业服务并实际享受了物业公司提供的物业服务，故双方已构成事实物业服务合同关系。张三未提供证据证明物业服务费缴纳标准发生变更，有义务按照原合同标准支付物业服务费，故对物业公司要求其支付自2018年11月19日至2020年3月期间的物业管理费，本院予以支持。

三、案例总结

对于法拍房，拍卖成交前的物业费原则上不应由竞拍人承担。房屋在拍卖成交前，竞拍者并不是该竞拍房屋的业主，所以不是物业管理公司的物业服务对象。根据物业服务合同的相对性，物业公司无权请求竞拍人缴纳原业主欠缴的物业费。但是，拍卖成交前的物业费也存在由竞拍人承担的例外情形。一是拍卖公告中已经载明房屋存在物业费欠费且由竞拍人承担的。司法机关的拍卖公告在我国《民法典》上属于要约，竞拍人参与竞拍即可认为对拍卖公告中内容的认可，一旦拍卖成交确认之后，合同便成立并依法生效。二是物业管理公司有证据证明应该由竞拍人承担的，竞拍人应当承担。否则，竞拍人可以拒绝承担前业主拖欠的物业费。

本案中，在法院的《竞拍公告》特别说明中，关于标的物所涉及的欠费均由买受人自行承担，并非法院为房屋竞拍人所设定的负担，而是法院就拍卖房屋存在的权利瑕疵所作的说明。买受人作为完全民事行为能力人，对于《竞拍公告》中特别说明的内容及后果应当是清楚的。在此情况下，买受人参与房屋买卖，表明其认可并自愿承担《竞拍公告》特别说明中案涉房屋的权利瑕疵，故应当按照《竞拍公告》特别说明的要求承担支付责任，遂应由买受人承担。

四、律师建议

那么作为物业服务企业，面对法拍房应该怎么做呢？

首先，当遇到法院查封房屋拟拍卖时，可以主动向法院提供相关的欠费信息，并且在房屋显著位置张贴，以便有意竞拍人及时了解相关欠费信息，更好地解决后期交付问题。

其次，面对被查封拍卖房产确实存在欠缴物业费的，应立即向欠费业主追缴。如果业主仍然拒缴的，向法院提起诉讼，为以后申报债权做好准备。因各地情况不同，有些拍卖法院允许直接申报债权，只要向其交齐业主欠缴物业费的相关材料即可，所以建议在提起诉讼前，可以向拍卖法院了解一下是否可以直接申报债权。

最后，当遇到新业主办理手续时，应当主动拿出相关的法院拍卖公告和依据，向新业主说明其补交物业费的理由。