长租公寓再爆仓 租房贷管理迫在眉睫

长租公寓又见爆仓!10月16日，上海老牌公寓运营商寓见疑似遭遇资金流危机，被上海华瑞银行发公函询问贷款安全，数万名交了押金、背负分期贷款的租客随时面临露宿街头、被上报征信黑名单的危险。10月19日，长沙地区的长租公寓“咖啡猫”无法正常返租、返押金，涉及金额超千万元。

　　长租公寓再“停摆”

　　今年8月，杭州鼎家宣布破产，约4000户租客受损。时隔2个月，雷军系投资、排名前十的上海老牌长租公寓——寓见公寓又面临“停摆”。

　　10月15日，上海寓见公司的资金提供方华瑞银行发出一份《关于督促寓见公司保障我行信贷资产安全度告知函》。华瑞银行称，该行在贷后监控中发现，网上出现寓见公寓拖欠房东租金导致房东换锁收回房屋的传闻。华瑞银行指出，由于相关房屋租金收入为公寓装修款的还款来源，因此未经银行同意，寓见不得擅自处理已装修资产。

　　在银行公示贴到门口的同一天，网上曝光了寓见公寓资金链断裂、大面积拖欠房东租金导致租客被房东上门收房的新闻。寓见公寓10月16日发出“告租户书以及业主公告”，称“公司因为整个行业的深刻变化和调整，以及自身的经营管理不善，已经出现了严重的资金短缺，公司股权已全部质押给贷款银行，账户管理权也已被贷款银行全面接收，公司已经没有任何资金可以调配”。

　　随后，寓见公寓的租户迅速分区域组建了维权群。记者看到，QQ维权交流1群内已有1600多人。

　　缘起违规资金池

　　据了解，寓见等长租公寓的商业模式，简单概括就是长租公寓方一次性收取租户一年甚至几年的租金，却按月向房东付房租，租户向贷款机构分期付款偿还租金。这一模式明显减轻了租房一族的一次性租金支付压力，也让房东有了长期稳定的租金收入。

　　然而，在财经专栏作家“紫竹张先生”看来，长租公寓实际相当于“二房东”的角色。理论上讲，其承租转租的房屋越多，获利也越大。因此，长租公寓在空手套白狼获得了租户大量的资金(按年收取租户租金，按月给付房东)后有扩张的冲动。但一旦房源无法及时租赁出去，或者运营成本过高，租赁无法覆盖成本，就会出现资金链断裂。

　　据记者不完全统计，去年到今年，已有广东GO窝公寓、杭州鼎家、好租好住、爱家爱公寓、长沙优租客等9家长租公寓“爆雷”，影响租客数万人。追究根源，无一例外都是盲目扩张，搞资金池、资金错配引发资金链断裂所导致。

　　我爱我家前副总裁胡景晖此前在接受媒体采访时指出，期限错配使得大量资金沉淀到中介机构手中，机构用于大量收房源、做装修等扩张，甚至有一些拿去做其他投资，如炒股、开餐厅等。一旦出现“爆雷”，后果将不亚于P2P“雷潮”。

　　区分情况来维权

　　长租公寓倒闭了，房东和房客的权益谁来保障?他们又该如何来维权?

　　在“紫竹张先生”看来，这一事件牵涉四个主体，分别是：房东、公寓方、租户、租房贷资金方，他们之间涉及三个法律关系，即房东和公寓方签订的租赁合同，公寓方和租户签订的转租合同，租户和资金方签订的贷款合同。公寓方停付租金，房东可以根据合同收回房子。但房子被收回，租户无法找房东，只能找公寓方，因为租户和房东没有合同法律关系。然而，公寓方倒闭，租户可以说是维权无门。更让人伤心的是，即便被房东赶出门，租户依然得按月还款，否则将影响个人征信。

　　“从法律意义上说，租户是的受害者，所有的损失，租户一方全扛。”“紫竹张先生”说。不过，我国自古以来就有买卖不破租赁的法律传统，因此实际操作中，往往是强势的贷款方负担一大部分损失，剩下的一小部分损失由房东和租客均分。

　　中国人民大学法学院教授刘俊海告诉记者，在实际维权过程中，还应考虑不同情况。如果租户是自己主动贷款的，那么就应该按月还款。如果在不知情的情况下被贷款，则不用偿还租房贷。如果租户是被诱骗签下了贷款合同，也可以追究平台方的刑事责任。

　　“由于目前在租房贷管理方面存在漏洞，所以消费者别贪图房租优惠的小便宜。”刘俊海提醒说，还是按月支付房屋租金。

　　据了解，为了规范租房贷，浙江省日前出台文件，明确规定长租公寓企业不得自行开办“租金贷”等金融业务，不得与无放贷资质的机构合作开展“租金贷”等业务，不得诱导承租人签订“租金贷”协议，不得为承租人提供担保等增信措施。同时，长租公寓企业利用房东房源与金融机构合作开展租金消费贷款业务的，应当事先征得原始房东书面同意。此外，长租公寓应当按照约定每季度或每半年向全体住房房源委托出租人、长租公寓承租人，通告住房租金收入、支付总额，按期或者支付，以及经营住房委托出租业务所产生的沉淀资金使用等情况。