不动产登记来了 该买房还是卖房？

3月1日起实施的《不动产登记暂行条例》，给广大公众带来了促进房产反腐、促使房价下降等诸多期待。那么，条例实施以后，对楼市有何影响？能否拉低房价？小产权房能否顺利“转正”？是否能推进遗产税、房产税的落地？对百姓的生活有什么影响？其中有哪些值得探讨的法律问题？且看业内人士和学者的解读。

现象：在某金融机构上班的“刚需族”小李告诉记者：“听说不动产登记条例实施后，房价会出现下跌，我得先看看形势再决定要不要现在买。”坊间不少人认为，条例出台后，市场上二手房的数量会增多，市场供应量会随之有所增加，新房成交量也会受到影响，房价会呈现下跌趋势。但是条例的实施是否会产生这种效果呢？

中指研究院（华中）市场总监李国政认为，不管是从成交量还是价格上来说，不动产登记在短期内对楼市会有降温作用。一是老百姓将不动产登记跟房地产税画等号，持有成本增加，必然会吓退一批者，一些多房户也会考虑处理一批；二是家庭房产信息会因为联网而更加透明，中国人怕露财露富，在大部分中国家庭资产中，房产比例都很高，非法收入者（如贪官等）出于恐惧抛售，合法收入者（如煤老板等）担忧高额税收，都将导致短期出手增多。所以，从短期来看，条例实施会对二手房的成交产生影响，从长期来看，对房地产行业的健康发展将起到促进作用。“抑制市场需求，让房地产回归房子本身，比如绿化、配套、质量等，对真正需要房子的刚需族来说是个利好。”

但是，李国政指出，指望贪官抛售降低房价是不靠谱的，由于他们手中持有的多为物业，显然高于城市平均价格。不过，对于一些自住改善族来说，倒是个捡漏的好时机，比如一些稀缺的避暑区等，平时很难流通到二手市场。

也有其他业内人士称，坊间关于不动产登记带来房价大跌的预期未必会实现。春节刚过，传统的“金三银四”旺季刚刚到来，再加上我省不动产登记局还没有动作，消费者有观望心理，再加上两会期间房地产是否会出现新的政策，也加重了市场的观望情绪，或许，再等上两三个月会产生相关变化，但是房价大幅下跌可能性不大。

现象：记者走访房产中介机构发现，从春节前开始，北京市场上就出现不少急售的二手房，其中不乏一些大户型，价格较此前会一些。但是，整体显示，北京市场并未出现抛售潮。据了解，市场上出现的个别客户紧急低价出售大户型房源，可能和担保公司不景气、个人急需用钱等因素有关。未来是否会出现“集中抛售”情形，多名业内人士都持怀疑态度。

某二手房中介的置业顾问王先生表示，春节过后这段时间，并没有出现因为不动产登记而大批进行二手房交易的现象，与往年同时段的情况大抵相似。“买方和卖方都处于观望状态，现在我们门店掌握的二手房源，大多是春节前就已经挂牌登记的，节后登记房源的几个房主也都不是因为该条例而出售房子的。”王先生说，“如果接下来该条例的具体细则落地实施，那么肯定会在一定程度上对二手房交易的市场产生影响。但与此同时，我认为国家也会出台一些有利于稳定二手房交易价格的相关政策。所以，从以往的经验和目前的情况来看，我觉得该条例的实施对北京市的二手房交易可能不会产生很大影响。”

另外一名置业顾问小梁称，虽然近期登记房源的人增多了，但是买的人并不多。虽然不乏标明“急卖”的房源，但原因各不相同，业主的信息并不明确。小梁说，关于二手房“抛售”的传闻三四年前就有过，所以，建议购房者想买就买，不要对这些传闻太在意，现在房价相对平稳，是“刚需族”现在确实可以考虑入手。他还表示，是否出手二手房要具体问题具体分析，如果房主生活在大城市，那么其在中小城市家乡的房子可以全部出售；三四流风景区的旅游地产、养老地产，也可以考虑出手；一线城区的普通住宅，未来仍然有较大的空间，可以留下甚至考虑买入。

现象：网友@小猫喵喵自称是小产权房房主，他说：“我是2006年买的房子，当时3000来块钱一平方米，有证的得卖到5000多块。”“为什么知道小产权房还买呢？”“啊，贵的买不起。”郑州的小产权房大多集中在三环四环城乡接合部，大部分是村集体组织或村民自行组织建造的商品房，也有开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋。有业主表示：“天塌压大家，我们这一片都是小产权房，总不能都拆了吧。”但也有不少业主表示担忧，“这房子要是不合法被拆了，可咋整”。2007年至今，郑州一直在整治小产权房，却屡禁不止。不少人买小产权房是不得已而为之，其中也不乏抱着“法不责众”心理的投机者，买了小产权房再转手获取差价。

河南良善律师事务所律师马文龙表示，根据我国现有法律，小产权房其实是没有产权的房屋，是非法的，将其纳入不动产统一登记是没有依据的。不动产登记是依法保护不动产人的权利的法律规范，不可能登记任何不合法的东西。现行法律法规明确，上普遍实施土地用途管制，所以小产权房不可能予以登记。

农村工作领导小组副组长陈锡文也认为，小产权房违反了土地的用途管制。因为小产权房的本质是违章建筑，不合法。

国土资源部不动产登记法律处处长蔡卫华则明确表示，对小产权房不予登记也不发证。倘若在条例中规定小产权房登记，则就承认了小产权房的合法性。因此，此次条例并未对小产权房的相关问题进行明确。不可否认，小产权房是不动产登记制度中一个绕不过去的问题。分析认为，不动产统一登记制度的实施，以及农房宅基地的统一登记都将对小产权房问题形成倒逼作用，其解决方案也将随之列入议事日程。

现象：张女士告诉记者，孩子马上就要了，她一直在关注二手的地产。农历新年前她看中了一处地产，由于在条例出台前不用上缴房产税，户主就赶在农历新年前催促她办理房子的过户手续。张女士说：“120平方米的地产比正常的价格了差不多2万块钱。”其实，她的经历并非个案，不少人觉得不动产登记来了，房地产税可能会随之而来。

李国政说：“老百姓习惯将不动产登记与房产税结合起来，不动产登记作为房产税开征的一个基本条件，它的完成时间也会影响房产税的开征。”他认为，2015年开始实施不动产登记，起码也要两三年才能初步实现联网，工作量很大并且没有可供参考的标准。房地产税的开征肯定要走法律程序的，一项法律从提出到草案到后决定实施，也需要很长时间，他估计2017年以后才会开始征收房产税。

不动产登记后，财产税将会逐渐取代交易税，遗产税、房产税将会逐渐落地。但完成登记还要好几年，房产税、遗产税如何收缴还是未知数。

“不动产登记确实为房产税的开征创造了条件，但它们之间没有必然联系。”著名经济学家、河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清表示，开征房产税可以借助不动产登记的数据，但房产税的开征涉及众多方面。“即便以后要开征房产税，这中间也会有一个过渡期。”即使以后开征房产税，对老百姓的基本居住权也是会有保障的，房产税的征收应该主要针对的是房产超出一定面积和套数的情况。

河南财经教授、城市发展研究主任刘社表示，不动产统一登记是房产税征收的前提，但房产税的开征不会很快。因为不动产统一登记从开始到完毕需要一定的时间。目前，只有上海和重庆作为试点城市施行。综合两城经验，大户型高档住房，家庭总住房面积过高尤其是超过了人均60平方米，拥有两套以上住房的，可能成为征税对象。而对于仅拥有首套房且为中小户型的，被征税的可能性较小。对于我省来说，此次并没有城市进入不动产登记首批试点城市的名单。