众筹引领房地产融资变革

张玉梅，北京师范大学经济学博士，河北省首位注册国际 分析师CIIA，教授。现任河北大学 与证券研究所所长、金融系副主任、硕士生导师。主要研究方向为宏观经济和政策、房地产金融、证券 、金融理财与筹划、金融衍生品、金融创新等。

12月12日，本报记者专访河北大学教授、资深金融及房地产研究 张玉梅。采访地点在兰亭汇二楼的茶香工坊，伴着淡淡茶香，这个研究金融与房地产的女博士与本报记者畅聊多年来的研究心得，把脉我市房地产未来走势。

张玉梅一开口，一种学者身上自然流露出来的儒雅朴实的气质让人立刻心生敬意，随着话题一一展开，她轻声慢语却果断地作答，更让她彰显学者魅力。

众筹引领房地产融资变革

近期，“众筹”成了颇为热络的词，一时间，这种“借助互联网平台向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目”的时髦概念席卷各地。对于房产众筹这一新生事物，张玉梅认为：“房地产众筹是一种新兴金融，通过拍卖等形式规避了非公开发行股票的人数限制。开发商不但通过‘房产众筹’冲刺业绩做大销售额，还可以缓解现金流紧张，用别人的钱做自己的事情，并且也不用支付贷款利息。”

目前，不少大型 房企纷纷涉足该领域，联手电商开启房产众筹尝试，从而寻求新的营销模式，将互联网思维与房地产进行深度融合。“以万科地产为例，在苏州万科城试点，联手网媒发起了首单房产众筹。据了解，此次该项目单套房源全价格是90万元，众筹的目标金额为54万元，每位 人只需 1000元便可参与，获得拍卖及分红的资格。一旦金额筹齐，项目便可借助网络以6折价起拍， 终 分配给 人。这种众筹的处理方式一方面让利于购房者，另一方面使原本没有能力单独购房的网友也能获得。还达到增加房产销售，节省广告费用的效果。”张玉梅说。

尽管房地产众筹因其低风险和高成了 者眼中的“香饽饽”，但同为互联网金融的P2P却因“携款跑路”现象频发，而饱受诟病。张玉梅预测：“明年可能是P2P行业系统性风险的爆发年，P2P如同一个黑匣子。当前，P2P市场处于快速增长期，不良贷款不易被发现。一旦P2P进入平稳发展期，P2P的不良贷款将会水落石出，一些经营不善的P2P公司就会破产倒闭。”

人口浪潮影响房地产供需

房地产价格与人口数量的关系 密切。当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下降。

在张玉梅看来，房地产的核心离不开人口，在现有的条件下，影响我市房地产市场的人口类型无非三种：一是我市城市固有人口，与我市人口总量和结构有关，目前看不会变化太大；二是城镇化进程中农村向城镇转移的人口，我省和我市城镇化率还不是很高，未来保定城市化的空间还是蛮大的；三是在京津冀一体化进程中新增的人口。毫无疑问，京津冀一体化所带来的高素质人口也是 能带动经济的。人口数量的变化中，还可细分为常住人口、暂住人口和流动人口的变化。在城市， 是随着外来人口、流动人口的增加，对房地产的需求必然增加，从而会引起城市房地产价格上涨。

另外，在人口数量因素中，反映人口数量的相对指标是人口密度。

张玉梅表示，人口密度会影响房地产价格，人口高密度地区一般地说对房地产的求多于供，供给相对缺乏，因而价格趋高；人口密度增加还有可能刺激商业、服务业等行业的发展，提高房地产价格。“拿北京为例，北京的人口密度和保定相比要高许多。早晚高峰时，北京 异常拥挤和近期报道的北京 挤死人的惨案，均说明了北京人口密度 高。即新增一个人将会使 存量北京人的生活质量受到影响，因此北京亟须向河北转移和疏解人口。”

人们的文化 水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产市场的变化。随着人们文化 水平提高和收入不断增长，人们对高品质住房的需求将不断增长。未来开发商应摒弃无差异、规模化的住宅供给模式，及时适应住宅需求变化，向个性化住宅生产商和物业服务商转型。

因此，未来我市楼市的发展，不仅取决于保定城镇化进程、承接京津产业转移等新增人口的数量，更取决于人口的质量。保定应积极吸引更多高素质人口，为他们提供良好工作环境和高品质住房，让人才在保定安居乐业，同时也促进保定房地产健康发展。

京津冀一体化带动我市房地产

对于保定房地产市场的优劣势，张玉梅也做了详细分析：“在京津冀一体化的背景下，对保定房价必会产生一定有利影响。若能吸引一些大的京津央企 保定，吸引一些 人才进来，必能带动房地产发展。”

“但保定不是 能够承接京津产业转移和功能疏解的城市，而影响承接的因素和本地的环境有关。”在张玉梅看来，保定的自然条件相对河北很多其他城市， 并不是 凸显。影响承接的条件有：交通、天气、气候、地下水等方方面面，有些自然因素无法避免，比如雾霾问题。但是张玉梅也表示：“环境无法改变，有些人为因素可以改变。”

张玉梅说：“在河北省的众多城市中，保定也有其自身很大的 ，比如地域 、土地 、人口 等等，近些年，保定也在不断发展，京港澳高速与津保高铁即将开通，极大地缩短了保定与京津的空间距离。”在功能疏解方便，张玉梅 提出白沟在承接大红门产业方面表现突出，拿出了足够多的诚意，比如迁来的商户5年内不用交摊位租金，还将根据 情况，一事一议给予 优惠等等。

政策调控刺激房地产发展

针对“930房贷新政”、央行降息以及市民普遍关注的征收房产税等政策对房地产以及人们的心理可能产生怎样的影响等问题，张玉梅陷入沉思，她表示：“国家不希望楼市大跌，也不希望大涨，希望房价在一个‘蛇形’狭窄区间内运行。例如11月22日银行降息，降低了房屋按揭人的融资成本，有利于阻止楼市的持续下行态势。 是‘拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款’的政策将极大地刺激改善性需求，对于1962－1973年人口高峰期出生人口的改善性购房需求会有明显拉动作用。”

购房者中有相当一部分是为了 ，出于这种目的，人们就会产生这样一种心理：买涨不买跌，房涨上涨会吸引投机性需求，因为买了以后很可能接着继续涨，所以很多想投机的人都去买房子，有人不断去买房子，房价就会一直涨，越涨买的人就会越多。房地产市场就会呈现出的一种景象——买了房子不是为了住，而是为了 。因此，一面是很多人买不起房，另一面却是很多人买了房空置在那里，这说明新建商品房资源被浪费了。空置 ，其背后揭示出的是房地产市场投机过度的问题。

的政策会影响房地产投机行为。例如，2008年，营业税从5年免征变为2年免征，极大地刺激了投机性购房需求，是房地产泡沫的重要推手。而德国则有效地抑制了投机性需求并保持了房价的稳定。德国征收土地购置税标准不同，从3.5%到6.5%不等。购房后，房屋 人每年还需要缴纳土地税，根据持有年限来征税，持有的越短，征税越高。如果将购置的房产用于出租，可能还需要缴纳收入所得税。在德国，个人收入越高，需要纳税的比例也就越高。这样可以有效地防止房地产投机的行为。 未来不要以激活投机性需求来刺激楼市，只有根据房屋 人持有房屋的期限实施差别化税率，才能有效抑制投机性需求。

目前，房地产调控长效机制正在积极推进之中，其中房产税是重要的组成部分。“房产税征收的目的有三个：一是促进房地产业健康发展，二是适当抑制投机，三是增加地方 的财政收入。房产税可有效抑制投机行为。”张玉梅预测道：“2017年不动产统一登记平台将建成并实现信息共享，届时将是征收房产税的 时机。房产税收入全部归地方 ，能够有效降低地方 的债务风险。通过税收 调节房地产市场，让房价逐渐回归其合理价值，减少空置率，充分发挥房屋的使用价值，逐渐挤出房地产泡沫，从理论上来说是可行的。”

刘菲菲 刘子豪