2013迎调控大时代 鞍山出台新政热度高

二、鞍山豪宅税调整

鞍山楼市政策的变化主要在于9月的豪宅税政策调整。

经鞍山市政府同意，从9月20日起，住宅小区建筑容积率大于1.0，单套住宅建筑面积小于等于144平方米的为普通住宅。

此前鞍山市的城区普通住宅标准为：建筑容积率大于1.0；单套住宅建筑面积小于等于144平方米；铁东区、高新区房价在每平方米6500元以下，铁西区、立山区、千山区房价房价在每平方米5200元以下。新标准不再考量房价，只要住宅小区建筑容积率大于1.0，单套住宅建筑面积小于等于144平方米为普通住宅。

新标准出台后，降低了购房者的契税负担。原本铁东区、高新区房价在每平米单价6500元以上，铁西区、立山区、千山区每平米单价5200元以上或建筑面积在144平米以上都需缴纳购房款4%的契税，就是所谓的豪宅税。现在购买住宅，只要住宅建筑面积小于等于144平米，无论单价多少，只需缴纳普通住宅契税额。

从即日起，签订《商品房买卖合同》并开具购房发票的新建商品房和签订《购房合同》的二手房，均按新标准执行。地税按照新标准收取契税，具体办理时间界定是以签订购房合同，开据购房发票的时间为准。

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三、外埠居民城区范围内购新建商品房可落户鞍山

为贯彻落实省政府经济工作会议精神，进一步促进我市房地产业平稳健康发展，充分发挥房地产业拉动经济增长和改善人居环境得重要作用，结合我市实际，提出以下意见：

一、深入推进城市老旧小区改造和县城房地产开发，促进房地产业全面发展

1、全力抓好城中村、城边村和老旧小区改造工作，通过加大征收改造力度，拆存量，激增量，扩大房地产市场需求。

2、全面推进鞍钢大孤山矿区、光明街地段、鞍钢大食堂等危旧改造工作，通过给予政策支持，加大鞍钢危旧房改造步伐，改善人居环境，提升城市形象。

3、继续加大海城市、台安县和岫岩县的县城改造力度，积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量，吸引周边地区人群进城。

4、对今后的断征收项目，合理确定货币化补偿标准，引导和鼓励被征收人选择货币化安置，进一步扩大房地产市场需求。

二、全面落实房地产开发优惠政策，积极扶持开发企业健康发展

1、对投资5亿元以上或者建筑面积10万㎡以上的断开工并连续建设的房地产开发项目，基础设施等六项配套费可缓交一年。

2、继续放宽商品房预售许可审批条件，对于相关手续齐全并选择商品房预售资金监管的开发项目，工程进度建至出地面，准许预售100%；对于按工程进度办理商品房预售许可的开发项目，所有楼盘封顶后，准许预售比例上限由70%提高到80%。

3、积极改善投资环境，继续加大对国内外知名房企的招商引资力度，建立房地产开发项目审批绿色通道，采取集中办理和并联审批的方式，提高办事效率。

4、大力支持和鼓励开发企业建设装修商品房，积极提高装修商品房比例。铁东区、高新区新开发楼盘的装修商品房比例要达到20%，铁东站前地区新开发楼盘的装修商品房比例原则上要达到100%。

三、采取多种措施激发市场需求，推动房地产市场繁荣发展

（一）调整普通住宅界定标准和契税补贴政策

1、调整非普通住宅的界定标准：建筑面积大于144平方米的住宅视为非普通住宅；建筑年级小于等于144平方米的住宅，均视为普通住宅。

2、购买新建商品住房属于首套房，建筑面积大于144平方米且小于等于200平方米的，按4%缴纳契税后给予2%的契税补贴。

3、购房新建商品住房属于二套房，建筑面积小于等于200平方米的，在全额缴纳契税后按照已缴金额给予50%的契税补贴，即建筑面积小于等于144平方米的普通住宅按3%缴纳契税后给予1.5%的契税补贴；建筑面积大于144平方米且小于等于200平方米的非普通住宅按4%缴纳契税后给予2%的契税补贴。

（二）调整首套房贷款首付款支付方式和房贷二套房认定标准

1、调整首套房房贷款首付款支付方式，对于首次贷款购房的，30%的首付款由购房人先支付20%，开发企业代付10%，再由购房人在一年内将开发企业代付的10%给付开发企业。

2、调整房贷二套房认定标准，只要家庭成员目前没有购房房贷的，购房人初始证明后，可享受首套房房贷优惠政策。

3、调整首套房贷款利率、居民购买首套商品住房的贷款利率，可在现行基准利率的基础上适当下调。

（三）用好用活住房公积金和住房补贴政策

1、鼓励机关和事业单位职工公积金贷款购房，单职工住房公积金贷款额度为40万元，双职工公积金贷款额度为60万元。

2、对于2005年1月1日后进入机关和事业单位工作人员，凡使用住房公积金贷款购房城区范围内新建商品住房的，贷款最长限期可提供到35年，贷款期限加实际年龄可在法定退休年龄基础上再延长5年。

3、对于1999年10月1日前进入机关和事业单位工作的人员，凡在房展会期间购买城区内新建商品住房的，住房补贴一次性发放，不受单位轮候制限制；对于1999年10月1日后进入机关和事业单位工作的员工，凡在房地产期间购买城区范围内新建商品住房的，可按现行级别和工资标准借支后10年的住房补贴。

（四）拓宽商品房销售渠道和方式

1、举办好秋季房展会，房展会期间，继续推出“契税补贴”、“缓交维修资金”、“购房补贴”等项优惠政策，同时继续开展“让利”、“商品房特价销售”、“购房有奖”等主题活动，进一步繁荣活跃房地产市场。

2、吸引外埠居民购房，外埠居民在我市城区范围内购买新建商品房的，凭购房合同和购房发票即可办理本市城市户口，并享受由开发企业按建筑面积每平让利100元，由政府按建筑面积给予每平方米15元契税补贴及缓交30%的维修资金。

3、组织好全市规模的商品房团购活动，通过专业、规范的操作帮助购房者以更实惠的价格买到自己中意的房源，同事允许机关、企事业单位等团购商品房。

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四、十八届三中全会开启调控新变局

十八届三中全会审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，强调进行全面深化改革，放眼于房地产市场的长期健康发展，为房地产长效机制建立建全从顶层设计上指明方向。

在十八届三中全会召开前后不到两个月的时间内，房价上涨压力之下的一线城市调控政策全面收紧。随后这一趋势蔓延至二线城市，11月25-27日短短三天内，七个二线城市扎堆颁布相关措施，使此番调控不断升级。

鞍山没有相应新政出台。作为三四线城市之一，鞍山房价虽然有所上升，但幅度不大。据房天下数据监控中心统计，鞍山市11月住宅平均价格为5364元/平，环比下跌1.36%。从经济发展的速度来看，鞍山连续成为辽宁省前三，房价的上涨在情理之中。从房价居高不下的城市来看，这类城市要么是资本密集，如上海、广州，要么有政策，如北京。鞍山不具备这些条件，房价涨幅处于合理的范围之内。

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五、加强保障房建设推进民心工程建设

截至11月底，今年已开工城镇保障性安居工程666万套，基本建成544万套，已全面完成年度目标任务，完成投资11200亿元。

此前公布的2013年城镇保障房建设计划是，要求今年新开工630万套，基本建成470万套。至此，加上2011年和2012年已开工的1800多万套保障房，中国“十二五”期间开工建设3600万套保障房的任务，已经完成了2/3。

而新一届政府提出，从2013年起，5年内再改造各类棚户区1000万户。而在12月15日召开的发展和改革工作会议上传出消息，棚户区改造和保障性住房配套基础设施，已被列入2014年的中央投资重点。中国官方24日公布2014年的保障房建设计划，其目标为新开工600万套以上，基本建成480万套以上。

从目前透露出的迹象来看，未来房地产调控将会越来越趋向于“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的三元格局。

辽宁省方面，截至11月底，已完成保障房建设任务20.2万套，为全年任务的116.7%，其中实物建房开工19.6万套，为全年任务的118.2%；基本建成14.85万套，为全年任务的124%。

据统计，截至2012年底，全省已累计改善了171万户城镇居民的住房条件，住房保障覆盖面超过15%，城镇居民人均住房建筑面积达到31平方米以上。各市对低收入群体住房实行了廉租保障，做到了应保尽保；通过发展公共租赁住房，改善了中低收入群体住房条件，并从去年开始将新毕业大学生和稳定就业的进城农民工纳入公共租赁住房保障范围。

鞍山市方面，我市积极推进保障性安居工程，建设1000套廉租住房和1000套限价商品房，切实提高居民住房保障水平。计划竣工12个项目、总建筑面积209万平方米、2.3万户回迁房，使动迁居民尽早回迁。

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六、个人住房信息联网房产税扩围箭在弦上

建立个人收入和财产信息系统，建立不动产统一登记制度，加快房地产税立法并适时推进改革，对于当前房地产市场来讲，也就意味着今后最有可能直接推进的就是房产税会试点扩围与深入开展。

但是，从上海、重庆的试点情况来看，房产税在短期内影响更多的是市场预期而非房价，由于试点初期税率低、征税范围小，房产税对降低房价的作用不应被过度放大。近期虽然传闻不断，但中央对于房产税下一步的试点城市及征收范围仍未明确表态。在进行下一步试点扩围之前，对房产税征收方式、方法的研究将更为深入，与其采取相同模式匆匆上马，不如因地制宜重点突破。

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七、土改、户改全面开展新型城镇化将以人为本进行到底

党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出，坚持走中国特色新型城镇化道路。习近平总书记在中央城镇化工作会议上，全面阐述了中国特色新型城镇化的指导思想、主要目标、基本原则及重点任务。

如何实现“以人为本”的城镇化，提升城镇化质量水平，为经济发展寻求新的增长点，将是新型城镇化规划中的重要内容，户籍制度改革、土地制度改革、农民社会保障、农民土地流转等等都是新型城镇化建设的题中之义，相互作用，共同促进人的发展和经济的转型。

土改中，提高土地集约利用水平，利用农村集体土地推进产业发展，促进当地人口就业；户籍改革方面到2020年，要基本形成以合法稳定住所和合法稳定职业为户口迁移基本条件、以经常居住地登记户口为基本形式，城乡统一、以人为本、科学高效、规范有序的新型户籍制度。

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八、银行房贷额度紧张大半年金融政策稳健为主

今年上半年货币政策保持稳健，行业整体没有资金之忧。上半年政策调整多集中于公积金贷款条件收紧，苏州、杭州、北京、石家庄等调整公积金贷款政策。对公积金贷款条件的收紧，也是一定程度上遏制投资投机性购房，缓解短期内的购买需求压力，达到市场上的供需平衡。

从6月份开始，银行出现流动性紧张局面，北京、长春、广州、厦门等地的部分银行均收紧首套房贷利率优惠，将之前的八五折优惠调至九折或者取消。在此背景下，6月19日国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施，并在会议中明确表示支持居民家庭首套自住购房。

在下半年银行业资金持续趋紧，新增贷款增速有所减缓，但其中对居民首套自住购房需求的支持力度仍在持续，在抑制投资投机需求的同时重点支持居民合理性购房需求，“有保有压”仍是国家房地产调控不变的重心。

货币市场利率的适度变化有利于发挥价格杠杆的作用，促进金融机构审慎稳健经营，优化金融资源配置，引导金融机构更有力地支持经济结构调整与转型升级。但是，今年的房贷额度紧张的一个原因就在于，银行个人房贷业务成为银行“鸡肋”被抛弃。

随着年底到来，银行业普遍“钱紧”。继前段时间鞍山部分银行暂停二手房贷业务后，近日，少数银行暂停办理首套房贷款业务。即使是可以办房贷的银行，放款时间也延长了。

除了房贷利率提高，延迟放款也成了部分银行的“常态”。

记者调查发现，随着年底到来，银行的房贷审批速度照比上个月稍有放缓。“目前银行房贷的发放速度属实变慢了，如果现在开始申请的话，可能得等到元旦后才能放款。 ”铁东一家银行网点个贷部门的工作人员徐丽表示，放款延迟与银行年底“钱紧”不无关系。

实时调查数据显示，进入四季度，“房贷荒”在各地不同程度出现，虽然各银行官网并未承认有已停贷的情况，但均表示贷款额度紧张，纷纷进入“惜贷期”。

在房价持续走高和银行信贷力度减弱的双重压力下，购房成本的增加使得一些资金实力较弱的购房人群不得不延迟或取消购房计划。铁西一家房产中介的工作人员付娜表示，之前房贷从提交申请到放款需要15天左右，而现在需要两个月左右。

政策展望

十八届三中全会对全面深化改革做出总括性的、方向性的论述，确立了“市场化”的基调，虽然没有明确提及房地产业，但已从顶层设计上高屋建瓴地为房地产业长期健康发展指明了方向，财税、土地、金融等诸多方面的改革轮廓已经得以清晰描绘。

市场除了调节需求结构，未来优化供应端、建立合理的住房供应体系将成为下一阶段房地产市场调控的主要方向。土地制度、财税制度改革将进一步推进，房产税等相关长效机制有望逐步确立。在全面深化改革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性，明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化，市场有望逐渐回归理性。

市场分化加剧或促使地方政策调整，房价上涨压力大的城市，地方政府行政性手段调控仍将续，热点城市或将进一步出台举措平抑房价上涨预期。在经历数轮调控之后，各城市房价已显现出明显的分化趋势，北京等热点城市价格上涨压力依然巨大，对于地方政府来说长效机制难以在年内对市场降温形成有效作用，因而短期内坚持调控不放松仍然是主基调。而部分三四线城市市场则呈现低迷，地方政府或更注重在不突破调控底线的前提下寻求政策突破点，来实现当地房地产市场与社会经济同步健康发展。在中央“宏观要稳、微观要活”决策思路指导下，在维持房地产调控政策总体平稳的同时，不断分化的市场或将推动地方政策灵活调整。

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