楼市去库存根本不需要10年 未来房价会上涨的10大城市

11月，中央领导人多次要求要加快楼市去库存，确定去库存是未来楼市的一大重点。的确，中国楼市的库存量很高，有人认为去库存会很困难。但是，近许多文章认为，楼市去库存根本不需要10年时间。

国家统计局发布数据显示，截至10月底，商品房待售面积6.8亿平米，其中商品住宅待售面积为4.4亿平米。注意，这个指标只包括已竣工的现房，不含期房。

商品房待售面积，过20年一直呈增长态势，这并不算什么怪事。主要是因为商品房销售面积呈增长态势。总有些房子暂时卖不掉。只在楼市火爆的2004年和2007年，这个指标曾小幅下跌过。但从2011年开始，待售面积突然快增，但增速冲高后回落，2013年高达40%以上，2014年20%以上，今年10月已放缓至18%。这就意味着，库存压力快要见顶了。

除了现房库存，还有期房库存。但期房库存其实并不太重要，卖房需要一个周期，从拿到预售证到开盘，到签约备案，一般需要几个月。如果开盘后半年、一年都没卖出去，并已成为现房(由预售至竣工，住宅小区需要1-2年，办公楼、商场需几年)，则说明确实销售困难。

因此，期房库存很难界定，到底开盘之后几个月没卖出去算库存?统计局也因搞不清这个问题，所以只监测和公布现房数据，而公布期房待售面积。

既然无公开统计，则只能看个别城市。比如以北京住建委公布的数据显示：之前商品住宅现房库存小于期房库存，从今年4月底，现房库存首次超过期房库存，并保持上涨趋势。截至今年5月18日，北京商品住宅大户型现房存量面积达到594万平方米，比小户型现房存量面积高出82%，达到历史峰值。

作为一线城市的北京，总体来看，住宅供不应求，现房数量小于期房，才符合逻辑。因为销售速度快，多数期房还没等到变成现象，就已销售出去了。如此推理，那么多数楼市低迷的三四线城市，现房数量就更应大于预房了。这也只是推测。我们暂按待售预房和现房的数量不差多，即现房为4.4亿平米，期房为4.4亿平米，二者合计8.8亿平米左右。如果将这两类存货除以今年前10个月月均商品住宅销量(0.84亿平米)，就可得出需要约11个月，就能去化完。

纵观近些年的销售面积与新开工面积，每年的销售面积都少于新开工面积，也就形成了库存。比如，2009年开发企业商品住宅新开工面积9.3亿平米，商品住宅销售面积为8.6亿平米;2014年为新开工面积12.5亿平米，商品住宅销售面积为10.5亿平米。不过，还有应考虑到：新开工面积中的少量住宅，或者由开发商代为政府建设出租型保障房，或者自己持有经营。

另外，还有两种潜在的期房：一种是已开工，但尚未预售。另一种是已购地，但尚未开工。前者比较难以测算，后者则有官方数据。比如，国家统计局数据表明，2013年房地产开发企业待开发土地面积4.2亿平米，如果按2的容积率，则可建成近9亿平米的住宅。其实，近十年，这一购地数据，基本与开发商购地数据相近，也即总体上看，开发商手中持有一年能卖完的土地存货。

这很正常。开发商是商业动物，当房子不好卖的时候，自然会暂停拿地。所以，开发商手中的存量宅地，规模并不可怕。当前，规模较大的存货，应在已开工，却未售出的那部分。其次才是现房库存。

大城市来看，房地产研究院监测的35个城市(4个一线城市，20个二线城市，11个三线城市)的商品住宅库存变化，其中包括期房和现房库存。截至2015年10月底，库存总量为2.7亿平方米，但相比2011年上半年增长了一倍左右。不过，去年下半年不再增长，今年有所下滑，压力缓和。

去库存不需要10年，有分析认为房价至少要涨到2019年，那么未来那些城市的房价会上涨呢？小编给您盘点未来房价会上涨的10大城市。

1.济南

泉城的房地产好象弱于景观再造与移植而一直不温不火。看好的理由就是她是山东省会城市，并且威海、青岛等滨水城市吞吐外来投资置业日趋饱和。

　2.沈阳

作为老东北的首府，作为振兴东北的龙头，作为松嫩平原的明珠，作为东北的幅射眼，沈阳房地产有理由有一两年时间提升一个档次。东北三省整体构架互补发展有利城市间的生态系统建设，沈阳作为这一生态系统的重要子系统必将获得优先发展。

　3.威海

　均价上涨一千元时短的城市，威海有其名；卫生城市屡屡上榜；三线滨海，空航海航的便利；西海岸的重点开发；与烟台合笼的交通建设；威海对国内外的吸引力，均将使得威海的房地产发生质变。

4.西安

一骑红尘妃子笑，有人知是荔枝来。一条耗血交通线让咸(阳)西(安)宝(鸡)连为一体而西安则左右逢源。西安将在资金不断流动的基础上迎来其房地产的春天。囿于北部水质问题的影响，西安将向咸阳方面发展。用地限制一直制约了西安向国际性大都市发展。但正如物极必反，这也催生了西安新一轮房地产的大发展，并以曲江地区点燃战火。

　5.宜昌

作为战役消灭桂系，作为战略实现主席“高峡出平湖”的夙愿，作为“曾经沧海”而又“除却巫山”，作为鄂西北的龙头，作为文武兼备型景区，宜昌一直紧追武汉，武汉的今天就是宜昌的明天，耐心给她三年时间。

6.天津

京津冀一体化的议题，不仅刺激了股价，更刺激了近期天津房价的增长。滨海新区将成长为未来经济增长的第四极。京津唐城市走廊实质性形成并以北京加入环渤海宣言为标志，将迎来房地产强劲增长期。金融服务业比重上升并逐步摆脱对首都的依赖或过从；人才结构脱离北京的束缚；工业转型完成，经济结构调整先于完成。

　　社会福利在传统优势的基础上更上一层楼。所有这些是天津房价飙升的客观理由所在。天津也将成为北京“漂置业投资阶层”后花园，需求将在五年时间内井喷。火上加油的因素是“回归一族”将带动新一轮造城运动的加速发展。

7.中山

“3·30楼市新政”利好，为中山火热的楼市再添一把火。连日来不少售楼部看房人群大幅增加，许多楼盘借楼市新政的东风出货，也取得不错业绩。在业内人士看来，眼下对于中山楼市来说还不是涨价的好时机，许多开发商应该会借势加快去货。受此影响，4月份中山楼市成交或再创新高。

8.重庆

主城扩容及土著居民外迁、北迁，卫星城镇的建设，均将为新重庆储备超强的需求力量。贯通性交通动脉的终建成将使重庆如虎添翼。滨江地区房价将不是一万五的概念。

9.武汉

　南北有九省通衢之称，东西挟咽喉部位，承东启西的交通骨架业已定局。新区新城开发区经济发展区在武鄂城市群建设过程中将消除其痼疾，完成重生。武汉对周边九县市的吞吐力、吸引力、经济拉动力与幅射效应其他城市不可与之比拟。制约武汉发展的软环境是现经济内涵不坚不挺的重要原因。但仍看好武汉作为华中重镇、中部重镇房地产的巨大潜能。

　　滨江地带的系统开发，中央商务圈的正式投建，三区规划的实质启动，教育产业化的良性循环，均将使得武汉发生人才回流，卫星城再造，基地经济吐故纳新。所以武汉的房价也将向六至八千进军。上升空间可期沈阳。

10.绵阳

　不只一个长虹，还有整个川西。当成都作为国内的消费型城市时，绵阳的明天就已谱就。绵阳还连带因为特殊工业、特殊的气候条件、特殊的人才需求而致房地产获得大发展。预期均价突破四千指日可待。