珠海市保税区联峰路北侧、富林路东侧的房地产（土地和地上建筑物）

广东省珠海市香洲区人民法院

拍卖公告(第一次)

 （2026）粤0402执恢435号

一、执行依据：（2022）粤珠横琴执第8号

执行法院： 广东省珠海市香洲区人民法院

二、拍卖标的物：

标的物：位于珠海市保税区联峰路北侧、富林路东侧的房地产（土地和地上建筑物）

宗地面积4009.03平方米，在建工程总建筑面积为35428.39平方米

登记产权人及产权证号码：产权人：珠海保税区星汉置业有限公司；产权证号码：粤(2019)珠海市不动产权第0065816号

登记详情参见附件1

当前占用使用情况：无租赁有人使用

特别提醒：涉拍标的物按现状拍卖珠海保税区星汉置业有限公司（统一信用代码：91440400MA523XK87D）名下坐落于珠海市保税区联峰路北侧、富林路东侧（产权证号：20190065816号）（土地及地上建筑物）。该拍卖标的物（土地及地上建筑物）评估市场价值为：116559403元（详见评估报告），其中，珠海市保税区联峰路北侧、富林路东侧的房地产[不动产权证书号：粤(2019)珠海市不动产权第0065816号】的土地和地上建筑物的评估市场价值分别为：39869207元、76690196元。涉拍标的物不动产登记用途为：商务金融用地。地上建筑物系在建工程（尚未完成不动产权属登记及办理相关产权证等），地上建筑物（在建工程）能否进行不动产权属登记及办理相关产权证由买受人自行向相关单位咨询确认（自行办理，与本院无涉），本院对该项不作相关承诺，相关风险，由买受人自行承担。

经函询国土、税务等相关部门，案涉拍卖标的物的相关情况反馈（具体详见函询反馈附件）（涉及参拍人的条件，特别重要，请详阅）。

参拍资格/条件[买受人必须具备如下列举等资格/条件方可参拍（具体详见附件）。买受人参拍竞价，即视为买受人已知悉并确认其已具备参拍资格/条件。若拍卖成交后，经审核，买受人不具备参拍资格/条件）而导致撤拍的，交纳的保证金不予退还，并自行承担相应的法律后果]：

1、需满足《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：440701-2018-000035）第 21、22、23、24、58 条有关转让的约定条件，其中完成开发投资总额的百分之二十五以上的核定以珠海万山海洋开发试验区管理委员会意见为准；

2、买受人应自行与被执行人珠海保税区星汉置业有限公司确认拍卖处置的土地和地上建筑物所附加的产业监管协议履行程度，明晰拍得土地和地上建筑物后需承接的义务（参拍即视为已知悉并同意承接其义务）（涉及的相关公司/个人是否能配合办理或出具相关手续材料等，本院不作相关承诺，相关风险，由买受人自行承担）；

3、买受人在竞得土地和地上建筑物后1个月内（港澳企业6个 月内）须在珠海保税区成立一家注册资本金不少于1, 000万元人民币（或等值外币）且持有100%股权的独立法人资格公司，竞得土地的国有建设用地使用权可直接变更登记至独立法人资格公司名下，由该独立法人资格公司承担土地出让合同的所有权利和义务，不视为国有建设用地使用权转让。建设投资范围及内容：本项目依托保税功能，充分利用保税产业政策，用地用于智能卡研发、数据中心、关联企业办公中心、大数据开发利用、销售结算中心、海外企业总部等功能于一体的项目。本项目投资总 额约2亿元人民币（或等值外币）。本项目用地规划占地面积4,009.03平方米，出让年限为40 年，功能为商务用地，容积率为7.0。买受人须承接《珠横国土储2018-20号地块建设和使用监管协议》中的权利和义务，并与区管委会重新签订《珠横国土储 2018-20号地块建设和使用监管协议》经济指标承诺主要条款、建设工期及限售主要条款等要求及违约责任具体详见函询反馈附件；

4、竞拍成交后，我院仅负责出具（确权）执行裁定书及协助执行通知书向不动产登记中心等部门进行（确权）备案登记，其他材料及手续均由买受人自行完善[包括：买受人需（持前述法院确权过户裁定文书）自行联系对接自然资源主管部门出具转让核准意见，后再由买受人到不动产登记中心等办理土地转让登记、（补）缴纳相关税费等及过户办证等手续]，若因买受人未能完善其材料或手续导致无法办理相关产权过户等风险，由买受人自行承担，具体情况由买受人向相关单位咨询确认。

该房系登记在公司名下，并且存在大量在建工程，可能存在双重或较高税费问题[存在的相关补缴税费（即补缴上一手所欠税费），均由买受人自行负担（不予退付），具体金额等应向相关单位（部门）咨询自行查证确认。另，提醒买受人应注意：该类不动产也可能存在需向前述开发商支付前述首付款及违约金后取得购房发票方能办理产权过户等手续问题，是否可以取得购房发票等，本院不作相关承诺，相关风险，由买受人自行承担]，具体情况由买受人向相关单位咨询确认。

拍卖标的物以实物现状为准（竞买人在拍卖前应仔细审查拍卖标的物，研查所竞标的物的实际情况及瑕疵等），其外观、质量、结构、固定装修及内存质量、不动产内附设施及室内状况等以移交时的现状为准，本院不对拍卖标的物的完整性、完好性、安全性、再次利用性等承担保证责任，也不承担本标的瑕疵保证责任[因法院调查的局限性，拍卖标的物仍可能存在其他未知和未披露的瑕疵，有意者/竞买人应在参拍前全面调查了解，尽可能亲自实地看样，未（能）看样仍报名参拍的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负（竞买人一旦参拍、作出竞买决定，即视为对拍卖标的物完全了解，并接受拍卖标的物的现状和一切已知和未知的问题及瑕疵且同意自行承担该风险]。另外，要特别说明的是，一般法拍不动产均会涉及腾退交付时长的相关风险[部分不动产存在交付时间不确定（腾退周期长），提醒意向竞买人对拍卖标的物做好现调、尽可能亲自实地看样核实查证，谨慎参拍理性考虑，急用房者慎拍]。公告所标示的不动产面积均为参考面积，不动产的实际面积以过户时登记机关或不动产管理部门实地丈量或确定为准。拍卖人对不动产的外观、质量问题、结构调整、固定装修损坏、不动产面积差异等瑕疵不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格。如有不动产结构、墙体改动及红线等与发证时发生改变的，由竞买人自行到相关职能部门了解能否办理过户手续。本次拍卖范围为红线内（不动产管理部门登记确认产权证范围内）土地使用权、不动产及地上建筑物[拍卖标的物仅为不动产，不包括不动产内遗留物品，对于拍卖成交后，无占有人但存在遗留物品情况的，在竞买人通知/告知关联权利人的合理期限内（10天内）仍未能清理（认领）的，由竞买人自行处理遗留物品]。红线外土地使用权及地上建筑物/构筑物不在本次拍卖范围内，买受人若因拍卖标的物涉及关联相关建/构筑物等权益存在的法律风险由买受人自行承担，本院概不负责。若存在无证建筑或未经审批改建建筑被相关部门限制过户的，需按相关部门要求整改（或恢复原状）后办理的，由买受人自行处理（买受人须按原出让范围、红线范围重新放样，确定四至、砌筑围墙等），并自行承担相应费用。无证建筑交付后存在的拆改风险，也由买受人承担。能否办理过户手续及办理过户手续的时间请竞买人在竞买前自行到相关职能单位（部门）咨询自行查证确认，以相关职能部门的审查结果为准，因标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果由买受人自负，拍卖人不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。标的物如涉及违法违规及未经审批改建部分，买受人应自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理（违建拆除、罚款等）或按照相关规定进行补报批等，与本院无涉。

特别注意：因地上建筑物未办理相关产权登记等手续，故各负各税原则范围仅限涉拍的土地部分。其他税费的承担主体均是买受人。本次拍卖确权过户交易环节涉及的相关非补缴的税费按各负各税原则处理【范围仅限涉拍的土地。涉拍的土地基于本次拍卖交易产权过户形成的税费，由原产权人、买受人依照税法规定各自承担相应的部分（被执行人应协助配合办理相关税费减免手续），买受人应缴纳的税费（包括但不限于契税、印花税等），以税务部门确定为准，由买受人自行缴纳。原产权人应承担的过户税费，由买受人自收到本院送达的确权过户法律文书之日起十个工作日内先行垫付及凭相关单据到法院支取【注意：相关补缴税费（即补缴上一手所欠税费）及在地上建筑物涉及的相关税费，均由买受人自行负担（不予退付），买受人在办理前述先行垫付可退付的税费时应当自行先审核清楚，不可将自行负担不予退付的税费混合蒙混递交办理退税申请】。逾期未办理的，本院将不再预留相应的退税款项（若有垫付税费情况，权利人应另循法律途径解决，与本案债权债务无涉。如符合“满五唯一”等免征税或少征税优惠政策的，原产权人应自拍卖成交之日起五日内向本院提交书面证明材料，逾期未提交所造成的法律后果和损失由原产权人自行承担）】，非在本次拍卖确权过户交易环节涉及的相关尚未缴清、需补缴的税费、滞纳金、违约金和地上建筑物涉及的相关全部税费等的缴纳义务主体均为买受人（涉拍标的物可能存在的其他欠费/上手交易所欠税费等均由买受人自行负担，未明确缴费义务的费用也由买受人自行负担），具体金额等应向相关单位（部门）咨询自行查证确认。因过户而涉及的相关公司/个人是否能配合申报或开据相关票据、欠缴税费款是否能确定金额或补办相关票据或手续等，本院不作相关承诺，相关风险，由买受人自行承担，具体情况，买受人可自行前往相关单位（部门）咨询自行查证。

注（经核到如下相关欠缴相关费用及税费等情况，仅供参考，不作缴纳相关费用及税费的依据，具体关费用及税费承担、纳税项目及金额等情况应向国国土及税务等相关单位（部门）咨询自行查证确认）：截止至2022年7月29日，珠海保税区星汉置业有限公司在金税三期税收管理系统中显示欠费241,850.00元（项目：国有土地使用权出让收入），所涉用地坐落于联峰路北侧、富林东路东侧，临时用地的用途为建设项目经理部和工人宿舍临时活动板房。欠缴金额由珠海市自然资源局保税分局与星汉置业双方商定。珠海保税区星汉置业有限公司未交清2022年城镇土地使用税24054. 18元。但因为该公司没有对地上建筑物做房源信息采集，无法核算准确的房产税额。如该不动产拍卖成交，办理过户时，卖方需缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税，买房需缴纳契税、印花税。因为该不动产拍卖价和原购入价没有准确的数据，所以无法核算相关税费的具体数额。具体详见函询反馈附件。

拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还。拍卖成交后，本院仅负责向相关部门送达成交裁定及协助执行通知书，买受人可自行前往相关单位（部门）咨询自行查证办理产权登记事宜。标的物是否有户口（是否能入户籍）、学区是否占用等事宜，其查询及迁出问题，由买受人自行解决，不由本院负责。

标的物需办理过户手续的，由买受人自行到相关职能部门完善手续及办理权属（产权）转移登记手续，法院在审查拍卖合法有效且买受人按拍卖公告规定的付款时间付清全部价款后，将尽快出具（确权）执行裁定书及协助执行通知书，其他材料均由买受人自行完善（若涉及相关部门、公司/个人是否能配合办理或出具相关申报或缴纳税费、涉房发票/票据、办证等手续材料，本院不作相关承诺，相关风险，由买受人自行承担）。拍卖人不负责办理相关产权证（是否能办理及相关手续由买受人自行向相关单位咨询确认，本院对该项不作相关承诺），相关风险，由买受人自行承担。受人在拍卖成交后未及时完善相关手续及办理过户手续的，相关责任自行承担。买受人收到拍卖成交裁定文书后，应尽快自行前往税务部门办理过户缴税手续和前往相关职能部门办理过户（变更）登记手续，逾期有可能会产生滞纳金及过户风险，具体缴税期限由买受人自行征询税务部门。

若有享有优先购买权人员（共有人、承租人等），本院现通知你方：若要行使优先购买权，请最迟于第一次司法拍卖开拍10天之前至本院网拍小组处[深圳市简拍信息科技有限公司：18022490656、13417723300、17666001003、15992698077]办理行使网上拍卖优先购买权的相关手续，逾期未来办理相关手续的视为放弃优先购买权等相关权益（本院将按无附有合法权利状态实施拍卖、变卖等强制执行措施，由此所造成的不利后果由权利人自行承担）。优先购买权人参与竞买的，可以与其他竞买人以相同价格出价，没有更高出价的，拍品由优先购买权人竞得。顺序不同的优先购买权人以相同价格出价的，拍品由顺序在先的优先购买权人以相同价格出价的，拍品由出价在先的优先购买权人竞得。

三、网络平台：淘宝网网络司法拍卖平台（网址：https://sf.taobao.com/0756/04)

拍卖时间：2026年8月6日10时00分起至2026年8月7日10时00分止（期限不少于24小时）。最后5分钟如果有竞买人出价，拍卖时间自动延长5分钟。

认为拍卖行为违反法律规定，或认为对拍卖房产享有足以对抗执行的实体权利的，应在开拍前十五日依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条或二百三十八条之规定，向本院立案庭提交书面异议申请，并及时通知梁书记员，联系电话：0756-2683337。逾期提出的，自行承担不利后果。

四、竞买人条件：竞买人应当具备完全民事行为能力，且应当符合购买该房产的当地政策规定。下列机构和人员不得竞买并不得委托他人代为竞买本拍卖房产：

1.本院；

2.淘宝网提供网络服务的相关人员；

3.第1至2项规定主体的工作人员及其近亲属;

4.受房产所在地限购政策约束的竞买人。

特别提醒：拍卖标的物交易及过户按拍卖标的物所在地有关房地产限购政策执行，竞买人须自行向拍卖标的物所在地房地产登记管理部门查询确认自己的购房资格，过户风险自行承担。如竞买人不符合现行规定的，由竞买人自行承担相关法律责任。港澳台及外国人士须符合相关房地产政策规定。

竞买人申请参与竞拍的，应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果，买受人虚构购房资格参与司法拍卖房产活动且拍卖成交，当事人、利害关系人以违背公序良俗为由主张该拍卖行为无效的，人民法院应予支持。

依照前款规定的，买受人虚构购房资格导致拍卖行为无效的，应当依法承担赔偿责任。买受人应在拍卖成交后三日内向本院提交其具备购买资格的证明材料。

五、本次拍卖各付各税。基于本次拍卖交易产权过户形成的税费，由原产权人、买受人依照税法规定各自承担相应的部分，买受人应缴纳的税费(包括但不限于契税、印花税等)，以税务部门确定为准，由买受人自行缴纳。原产权人应承担的过户税费，由买受人自收到本院送达的确权过户法律文书之日起十个工作日内先行垫付及凭相关单据到法院支取。逾期未办理的，本院将不再预留相应的退税款项(如符合“满五唯一”等免征税或少征税优惠政策的，原产权人应自拍卖成交之日起五日内向本院提交书面证明材料，逾期未提交所造成的法律后果和损失由原产权人自行承担)。

买受人自行办理拍卖房产水、电、气户名变更手续，可能存在的水、电、气、物业等欠费均由买受人承担。具体费用请竞买人在竞买前自行到相关单位咨询确认。与拍卖房产相关的户口迁移事宜，由买受人自行解决。

六、经评估机构评估，本院确定本次拍卖的起拍价为116559403元，每一次出价的增价幅度为582700元，参加本次拍卖需要依据网络平台指示交纳保证金为23311800元。

七、目前无已知对本拍卖房产有优先购买权的人。

特别提醒：法院应将已知优先购买权人姓名、公民身份号码/统一社会信用代码，提前录入系统，届时优先购买权人可直接报名，系统自动匹配，优先购买权人经本院确认后，取得优先竞买资格以及优先竞买代码、参拍密码，并以优先竞买代码参与竞买；未经确认的，不得以优先购买权人身份参与竞买。

八、拍卖成交后，买受人交纳的保证金自动充抵价款。拍卖余款，竞买人应在2026年8月22日前汇入本院如下账号：户名：珠海市香洲区人民法院，账号：44001642237053001022141805，开户行：中国建设银行珠海康怡支行。汇款时请注明如下字样：执行案号：（2026）粤0402执恢435号，所竞拍房产：珠海市保税区联峰路北侧、富林路东侧的房地产（土地和地上建筑物）。买受人交清余款后，应及时与梁书记员联系，联系电话：0756-2683337。逾期未支付拍卖余款的，本院不予退还保证金，裁定重新拍卖。买受人悔拍的，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条之规定，交纳的保证金不予退还。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十二条第二款之规定，重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金，由原买受人承担。人民法院可以直接从其预交的保证金中扣除。保证金数额不足的，可以责令原买受人补交；拒不补交的，强制执行。

九、确认买受人按期交清拍卖余款，且无撤销拍卖事由的，本院将出具执行裁定书，确认拍卖成交。拍卖房产所有权自该裁定送达买受人时转移。买受人自行到房地产登记部门办理产权变更登记手续。

十、拍卖房产以实物现状为准，竞买人可以实地看样。竞买人决定竞买的，视为对本拍卖房产完全了解，并接受拍卖房产一切已知和未知瑕疵。

司法拍卖服务咨询电话：18022490656，工作时间内接受咨询、登记。

看样时间：2026年8月3日上午10时00分        

看样集合地点：珠海市保税区联峰路北侧、富林路东侧的房地产（土地和地上建筑物）。有意看样者请将拍卖标的名称、姓名、联系电话、编辑短信发送至手机号码18022490656。请看样者提前一个工作日预约，按时到达，法院不另行安排看样时间（短信只作登记不作回复）。

十一、本院按拍卖房产现状交付，不承担瑕疵担保责任。除有依法不能移交的情形外，本院在拍卖成交裁定送达后负责将拍卖房产移交给买受人。

特别提醒：因拍卖标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用及风险，买受人自行承担，法院不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。未办理房地产权证的房地产，法院不作可出证的任何承诺。涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理。

十二、参加竞买须遵守《竞买须知》（详见拍卖网络页面）。《竞买须知》内容与本公告内容不一致的，以本公告为准。

十三、凡发现拍卖中有违规行为的，可如实举报

法院监督电话：0756-2683000

联系地址：珠海市香洲区翠景路83号(香洲区人民政府东侧）

详细信息可在“人民法院诉讼资产网(www.rmfysszc.gov.cn)”上查询。

竞买人如有银行贷款需求的，可向以下银行咨询办理“拍卖贷”业务：

中国工商银行珠海分行联系人：

杨经理0756-2258794/13750043968

周经理0756-3328738/13543862222

胡经理0756-3328733/13680326782

中国农业银行珠海分行联系人：

何经理0756-2218677/15018196905

袁经理0756-5258803/13532298954

林经理0756-8612598/13247381772

中国银行珠海分行联系人:

刘经理0756-8138356/18926910873

陈经理0756-8713074/13680353086

中国建设银行珠海分行联系人：

刘经理 15919196352

詹经理 13750046703

兴业银行股份有限公司珠海分行：

蒲经理0756-3193881

珠海农村商业银行股份有限公司：

汤经理0756-2661888

渤海银行股份有限公司珠海分行：

张经理0756-3858074/18575600939

东莞银行珠海分行联系人：

段经理17802022658

特别提醒：1.本院不介入竞买人与相关银行之间的贷款关系，对贷款关系中任何一方不承担担保责任。

2.竞买人向银行申请贷款以及贷款银行向竞买人发放贷款的时间、方式等不影响本公告所指定缴纳拍卖余款的期限和方式。竞买人竞买成功后，必须按照本公告指定期限、方式缴纳拍卖价款，否则，视该竞买人悔拍，依法承担不利后果。

3.本院依法委托深圳市简拍信息科技有限公司在拍卖期间提供对拍卖标的物的相关信息的咨询及组织看样服务，除上述拍辅机构以外的其他第三方主体机构的中介服务，本院从未委托任何中介机构办理代拍、贷款、过户等相关事宜，请各意向竞买人对以竞拍咨询、引领看样名义进行的收费行为提高警惕，以免造成不必要的损失。

广东省珠海市香洲区人民法院

 二○二六年六月八日

附件：

1. 本次拍卖房地产的权证复印件

2. 本次拍卖房地产的测绘报告、评估报告