中国指数研究院最新研究成果:东润枫华测评报告
测评结果:A【均价基本合理,适合有一定经济实力的自住型购房者】
东润枫华户型基本信息
主力户型 | 139平米 |
户型结构 | 4室2厅2卫 |
成交均价 | 29200元/㎡ |
单套总价 | 406万元 |
首付款(30%) | 122万 |
按揭贷款 | 20年 |
按揭方式 | 等额本息 |
月均还款 | 20585元/月 |
东润枫华位于位于杭城东部,钱江新城北部,大运河西岸。东临运河、南临昙花庵路、西依水湘路、北靠新河路,属于钱江新城“一心两社区”中的运河社区;距钱江新城核心区(万象城、市民中心)约2千余米,距武林广场约6千米;通过昙花庵路、新塘路,直抵钱江新城核心区和武林广场。在综合考虑项目影响因素的基础上,通过市场比较法、收益法对其进行测评,结果显示,11月成交均价低于测评价格9.60%,因此我们将东润枫华测评为A级。
11月项目成交均价低于测评价格9.60% ,每平米低了8704元。
基于中国房地产指数系统样本,我们选取3个项目作为可比案例,在分析现有信息基础上,并综合考虑影响项目价值的各项因素,分别运用市场比较法、收益法进行测算。
市场比较法测算项目价格:32168.90元/平方米
收益法(净收益不变模式)测算价格:11121元/平方米
收益法(典型投资者收益模式)测算价格:31838.80元/平方米
综合当前市场现状,确定东润枫华在价值定义和测评假设限制条件下的测评价格为32004元/平方米,每平米高于市场实际成交均价8704元。
套总价400万元,适合有一定经济实力的自住型购房者。
东润枫华主力户型139平米,20年贷款计算,首付为122万元,月均还款20585元。按照房贷占家庭收入30%比例计算,购买该户型家庭年收入预计80万左右。
另外,根据调查周边同类产品的月租金为5000元左右,按年空置率5%,年运营费用8%计算,每年纯收益约5.2万元,因此我们认为该项目适于进行投资。
核心优势:
交通:位于杭城东部,钱江新城北部,大运河西岸。东临运河、南临昙花庵路、西依水湘路、北靠新河路
产品:3栋25层,5栋10-18层
企业实力: 润丰房产有限公司是由杭州润枫置业有限公司投资控股的专业房地产开发企业,公司注册资金3亿元人民币。
东润枫华与可比案例比较因素条件详见下表:
测评对象及对比案例 比较因素 | 测评对象 | 对比案例A | 对比案例B | 对比案例C | |
项目名称 | 东润枫华 | 丽江公寓 | 紫玉名府 | 明月江南 | |
销售均价 (元/平方米) | 29200 | 31173 | 30858 | 29300 | |
交易日期 | 2010年11月 | 2010年11月 | 2010年11月 | 2010年11月 | |
交易情况 | 正常 | 正常 | 正常 | 正常 | |
区 域 因 素 | 区位 | 市中心 | 九堡沿江 | 市中心 | 滨江区政府 |
距区域中心距离 | 7公里 | 15公里 | 5公里 | 10公里 | |
道路通达度 | 临主干路 (昙花庵路、运河西路) | 临主干路 (下沙大道) | 临主干路 (凯旋路、体育场路) | 临主干路 (西兴路) | |
区域繁华度 | 较高 | 一般 | 较高 | 一般 | |
距公交地铁距离 | 100米 | 100米 | 100米 | 100米 | |
住宅聚集度 | 较高 | 一般 | 较高 | 一般 | |
周边环境 | 一般 | 一般 | 一般 | 一般 | |
区域配套 | 完善 | 一般 | 完善 | 较完善 | |
特殊资源 | - | 钱塘江 | - | 地铁 | |
个 别 因 素 | 土地用途 | 住宅 | 住宅 | 住宅 | 住宅 |
土地使用年限 | 67年 | 53年 | 53年 | 66年 | |
建筑形态 | 小高层/高层板楼 | 小高层/高层板楼 | 塔式 | 高层板楼 | |
建筑结构 | 钢混结构 | 钢混结构 | 钢混结构 | 钢混结构 | |
容积率 | 2.20 | 2.50 | 5.50 | 2.50 | |
绿化率 | 30% | 30% | 25% | 30% | |
装修情况 | 毛坯 | 精装 | 毛坯 | 精装 | |
社区配套 | 一般 | 一般 | 一般 | 一般 | |
主力户型 | 139平米 | 195平米 | 138平米 | 136平米 | |
使用率 | 81.4% | 81.5% | 79.6% | 79.5% | |
主朝向 | 南北 | 南北 | 南北 | 南北 | |
电梯配置 | 1梯2户 | 1梯2户 | 2梯4户 | 1梯2户 | |
车位配比 | 1:0.7 | 1:0.7 | - | - | |
社区智能化 | 好 | 好 | 好 | 好 | |
环保节能 | 一般 | 一般 | 一般 | 一般 | |
入住时间 | 2012.12 | 2012.10 | 2012.1 | 2013.11 | |
开发企业 | 一般(润丰) | 好(绿城) | 一般(紫元) | 好(绿城) | |
施工单位 | — | — | — | — | |
物业管理 | 绿城物业(一级) | 绿城物业(一级) | — | 绿城物业(一级) |
表:比较因素条件指数表
测评对象及对比案例 比较因素 | 测评对象 | 对比案例A | 对比案例B | 对比案例C | |
项目名称 | 东润枫华 | 丽江公寓 | 紫玉名府 | 明月江南 | |
销售均价 (元/平方米) | 29200 | 31173 | 30858 | 29300 | |
交易日期 | 2010年11月 | 2010年11月 | 2010年11月 | 2010年11月 | |
交易情况 | 正常 | 正常 | 正常 | 正常 | |
区 域 因 素 | 区位 | 100 | 100 | 100 | 100 |
距区域中心距离 | 100 | 97 | 102 | 97 | |
道路通达度 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
区域繁华度 | 100 | 99 | 100 | 99 | |
距公交地铁站距离 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
住宅聚集度 | 100 | 99 | 100 | 99 | |
周边环境 | 100 | 98 | 100 | 99 | |
区域配套 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
特殊资源 | 100 | 101 | 100 | 101 | |
个 别 因 素 | 土地用途 | 100 | 100 | 100 | 100 |
土地使用年限 | 100 | 97 | 97 | 100 | |
建筑形态 | 100 | 100 | 99 | 100 | |
建筑结构 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
容积率 | 100 | 100 | 97 | 100 | |
绿化率 | 100 | 100 | 99 | 100 | |
装修情况 | 100 | 102 | 100 | 102 | |
社区配套 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
主力户型 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
使用率 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
主朝向 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
电梯配置 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
车位配比 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
社区智能化 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
环保节能 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
入住时间 | 100 | 100 | 100 | 100 |