供销影响价格，这是最简单商品市场规则。

今天我们就用这个道理来验证下大家最关心的房地产存量房问题（就是房子究竟有没有过多、有没有泡沫的问题）。

先不说大家看到的市面房价和物业总值（因为这可能是天文数字，大到可以买下米国岛国都不是问题）。

我们只扒一扒中国人口和物业总存量，看看人均拥有住房面积是否达到“理想状态”（有没有泡沫）。

说总量

计算范围：从大家熟悉的一手商品房为主（农村自建、城市小产权房、以及各路单位自建、参建、委托建造自用的住宅或其他自用建筑物暂不入列）！

计算时间：从商品房大致成形的1993年开始统计，累加可得约160亿平米，商品住宅136亿平米（历年数据住宅占大概85%）。

除此以外，2014年有非官方数据称，全国小产权房面积约66亿平方米，居民8000多万人（注意：国家目前的口径还是不予承认、不予确权，不能买卖）。

估计棚改、经济适用房、公租房、人才房、福利房……等等，共同的特征是确实是在城里，而且确实也会随着房地产价格而水涨船高，也能够买卖。

小结：从纯居住角度来说，总量约290亿平米（房子依然在修，所以算多不能算少）。

算总账

继续沿用国家统计局的城市化率58%的数据，计算城市人口数量，人均居住面积大致可以算出：

2016年，国家统计局全国抽了16万户作为样本，全国居民人均住房建筑面积为40.8平米，其中城市36.6平米，农村居民是45.8平米（调查所得应该比较可信）。

意思大致就是：城市人口居住条件是：3口之家约120平米（套三或套四）。

对比全球人均住房面积

美国： 大概68平方米（最高）

意大利：大概43㎡

荷兰：大概 40.82㎡

德国：39.4㎡

英国：35.4㎡

法国：35.2㎡

韩国：19.8㎡

日本：19.6㎡

香港：19㎡

那么，数据与真相：我们的房地产到底发展到哪个阶段？

个人观点

1、从既有城市化的居住角度讲，城市人口居住基本达到要求了；只是房产持有数量不均衡（中产阶级显然不止一套房）、空置率较高，导致租房或人均居住面积不足的问题，还是客观存在的。

2、城市化进程还有空间，这是房地产继续发展的理由；按目前城市化60%左右的进程，距离75%（理想状态），还有一定差距。

3、居民杠杆率提升的太快，过日子还需要实体支持，而不是啃钢筋混泥土肚子就饱了，（去年房地产市场一波上窜，实体生意明显不好做了，餐厅老板们亏本的又多了……）炒房客需要谨慎行事哈。

文章来源：封面新闻（大鱼号）