关于石景山区法院开庭审理“4米道路”所有权纠纷情 况 通 报

关于石景山区法院开庭审理“4米道路”所有权纠纷

情 况 通 报

（文字较多，可先用手机拍照后再仔细阅读）

2017年12月25日下午，石景山区法院再次开庭审理了原告碣石坪15号楼业委会，诉我小区开发商北京首开亿信置业股份有限公司以及我小区业委会，要求返还我小区内东侧围墙处的“4米道路”并恢复原状一案。参加本次开庭的出庭人员与2017年9月7日开庭时的出庭人员相同。本次开庭原告提交了一份由石景山法院委托北京市测绘设计研究院出具的，对原告小区西侧土地使用权界线作出的《司法鉴定检验报告书》。

该《司法鉴定检验报告书》作出的检验结果是：1、原告小区西侧土地使用权界线现场已定桩。2、我小区东侧现状围墙越过原告小区西侧土地使用权界线3.297米～3.542米，该部分侵占了原告小区土地面积为353.54平方米；我小区北侧围墙占地面积中，部分侵占了原告小区4.17平方米的土地面积。

在庭审中，对该《司法鉴定检验报告书》进行了质证。我小区业委会表示，基于我小区业委会自始在法庭上就已经表示了不同意进行司法鉴定，也未参加该鉴定过程，故对原告提交的该报告书的真实性、关联性、合法性及证明目的均不认可。并就此发表了如下质证意见：

一、该鉴定报告书是以北京市测绘设计研究院的名义出具的，故该单位应当是该鉴定报告书的责任主体。但该鉴定报告书中未盖该单位的法人公章，仅盖有“测绘成果专用章”及个人签名，而“测绘成果专用章”仅属于是用于技术图纸的专用章。因而，由于该报告书没有盖单位公章，是不能证明该单位是否同意了该报告书作出的检验结果，以及是否认可了该鉴定报告书中的签字人员属于本单位的工作人员或给予了授权的。鉴于此，以北京市测绘设计研究院的名义出具的该鉴定报告书不具有正当合法性。

二、鉴定报告书中的检验结果是错误的

1、基于现状围墙北段北墙是时代庐峰小区与碣石坪15号楼小区共用的两小区之间的隔离墙，其占地面积应当是两小区各分担一半，因而土地使用权界线应当就是该隔离墙的中心线。即应以该中心线为界，划分各自分担的占地面积。由该报告书的附件一的平面示意图显示：该隔离墙的实测厚度为0.42米，按照双方应当各分担一半占地面积的分配原则，双方各自分担的隔离墙的厚度应均为0.21米。但是，在土地使用权界线原告一侧的隔离墙厚度的实测结果却为0.041米～0.105米，明显小于0.21米。由此可知，时代庐峰小区应分担的隔离墙厚度并未越界，不仅未越界，反而是多分担了隔离墙的占地面积。故该报告书作出的时代庐峰小区该部分隔离墙侵占了原告小区4.17平方米（全部为围墙）的土地面积的检验结果是错误的。

2、基于该报告书未采用以土地使用权界线作为共用隔离墙中心线的方法，对共用的两小区之间的隔离墙占地面积应各自分担一半的原则进行分配计算，而现状围墙南段东墙明显存在有部分隔离墙，因而该报告书对现状围墙南段东墙作出的侵占土地面积353.54平方米的检验结果明显是错误的。

三、鉴定报告书采用的鉴定材料不具有证明原告诉讼请求的证据能力

该报告书鉴定材料采用的“宗地界址点坐标成果表、宗地图”，是城建集团公司于2013年2月17日取得的京石国用（2013划）第0007号土地使用权证中的图表。基于时代庐峰小区是在2005年6月30日就已由首开亿信公司交给购房人使用了，且该小区的建设已由北京市规划委员会于2005年5月8日作出了《2005规竣字0242号规划验收合格通知书》，因而依据“按照建筑物区分所有权”的法律原则以及“地随物走”的法律原则，诉争道路所有权以及其占用范围内的土地使用权，已经依法归属于时代庐峰小区全体业主。显然，按照时间顺序排列，时代庐峰小区应该属于是“原状”，而城建集团公司于2013年2月17日取得的京石国用（2013划）第0007号土地使用权证中的图表则属于是“现状”，因而该报告书依据该土地使用权证中的图表作出的检验结果只能是“现状”。由此，原告试图用报告书作出的“现状”结果，来求证其主张的所谓“原状”，其逻辑基础显然是不成立的。换言之，该报告书的检验结果，在法律上根本不可能成为原告求证其主张的所谓“原状”的依据。

而且，依据相关法律规定可以推定，首开亿信公司作为时代庐峰小区的开发商、城建集团公司作为原告小区的开发商，在其向购房人转让房屋时，两公司均应当已经取得有建设用地土地使用权证。依据是：

1、由时代庐峰业委会提交法庭的首开亿信公司的“北京市商品房预售许可证”显示，该预售许可证是该公司在2003年10月取得的。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，建设单位只有已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，且持有建设工程规划许可证后，才能获得商品房预售许可证。据此可知，首开亿信公司在2003年10月之前必然已经取得有土地权使用证书。而原告提交法庭的首开亿信公司京石（2007出）第0123号土地使用权证的发证日期是2007年7月26日，显然，由时间可推定出，该证不可能是首开亿信公司于2003年10月之前取得的那个土地证。

2、由时代庐峰业委会提交法庭的城建集团公司与原告小区业主签署的《经济适用住房销售合同》中第四条内容可知，该公司交房日期为2002年9月23日。按照《北京市城市房地产转让管理办法》第九条“在依法取得使用权的国有土地上建成的房屋，必须在办理房屋所有权和相应的土地使用权登记并取得房地产权属证书后，方可转让”的规定可知，城建集团公司在2002年9月23日向原告交房时，也应当取得有土地权使用证书。而原告提交法庭的城建集团公司京石国用（2013划）第0007号土地使用权证的发证日期是2013年2月17日，显然，由时间可推定出，该证也不可能是城建集团公司在2002年9月23日向原告交房时取得的那个土地证。

由此可知，该鉴定报告书中取自于城建集团公司京石国用（2013划）第0007号土地使用权证中的“宗地界址点坐标成果表、宗地图”，均不是首开亿信公司于2005年6月30日将时代庐峰小区房屋交给购房人使用时，两公司已经取得的原有土地使用权证中的图表。

那么，原告既然诉讼主张恢复原状，原告就应当以首开亿信公司于2005年6月30日将竣工验收的时代庐峰小区房屋交给购房人使用时，两小区开发商已经取得的原有土地使用权证红线作为本次的鉴定材料，而不能使用两公司在2005年6月30日之后重新取得的两个新土地使用权证中的土地红线作为本次的鉴定材料。而且如果原土地证与新土地证中的土地红线没有变化，两公司是不需要再重新测绘办理土地使用权证书的。

基于此，该报告书采用的鉴定材料不具有证明原告所主张的2005年6月30日之前其小区土地使用权界线原状的证据能力，也不具有证明原告所主张的2005年6月30日之前诉争道路原状的证据能力。

四、原告以该报告书作出的检验结果而主张将已合法的本案诉争道路工程恢复所谓“原状”，属于是对已由行政主管机关作出了规划验收合格工程的规划变更，此举违法

需要指出的是，由首开亿信公司向法庭提交的北京市发展计划委员会和北京市建设委员会共同作出的《关于庐峰公寓二期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复》的文件显示，时代庐峰项目建设四至范围中的东至，是原告小区的3#楼（现称“碣石坪15号楼”），并不是原告所称的中间道路中心线。因而首开亿信公司于2005年6月30日交付时代庐峰业主使用的诉争道路工程，并未超出该行政文件批复的时代庐峰项目建设四至中的东至范围。

基于北京市规划委员会是法定的城乡规划管理行政主管机关，北京市规划委员会于2005年5月8日作出的《2005规竣字0242号规划验收合格通知书》的效力，依法高于原告本次提交的鉴定报告的效力。即原告本次提交的该鉴定报告书作出的检验结果，不能对抗《2005规竣字0242号验收合格通知书》对包括本案诉争道路在内的建设工程所作出的规划验收合格的行政结论。因此，原告以该鉴定报告书作出的检验结果而主张将已合法的本案诉争道路工程恢复所谓“原状”，属于是对已由行政主管机关作出了规划验收合格工程的规划变更，原告此举违法。

至于通过该鉴定报告书作出的检验结果才发现的，在建设的两个小区房屋均已分别交付给两个小区购房人实际使用多年后，两个小区之间的建设用地红线又被非法变更的问题，我们将向有关部门举报，如果其中存在违法违纪问题，应当由北京市监察委员会调查处理。而由此因土地引发的使用权纠纷，按照相关法律规定也应当由人民政府调查处理。因为颁布实施的《中华人民共和国城乡规划法》及相关法规对本案涉及的问题都有相关法律规定。

综上，本次原告提交的司法鉴定检验报告书对其诉讼请求不具有证据能力。

在此指出，原告至今未按照《民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定完成举证责任，因而其诉讼请求明显缺乏事实证据和法律依据，故应当依法驳回原告的诉讼请求。

各位业主：由于本案的庭审至此已结束，石景山法院将择期作出判决，收到判决书后，我委将及时在小区内公布，如判决不公，我们将提起上诉。请我小区全体业主关注本案的进展情况。

北京市石景山区时代庐峰小区业主委员会

2017年12月25日