小产权房

现如今，在农村或城市郊区集体土地上出现了一种新型房屋，称之为“小产权房”，顾名思义，主要是指没有国家发放的土地使用证与预售许可证，而且购房合同也不会备案的房屋，但是乡政府或村委会会发放“小产权证”，不过由于这种“小产权证”并非真正合法有效的产权证，因此在遇到征收拆迁补偿时，该如何争取与一般合法住宅一样的补偿标准？

首先，小产权房遇到拆迁，能否争取到合理的补偿，其重点在于买卖合同是否有效且合法。

（1）小产权房购买合同的认定

1）依照《土地管理法》第六十三条规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。

2）《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》第二条规定，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。第三条规定，涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则为：第一，要尊重历史，照顾现实；第二，要注重判决的法律效果和社会效果；第三，要综合权衡买卖双方的利益。

（2） 小产权房买卖合同有效的几种情形

1）如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过房地产管理部门审批的，可以认定合同有效；

2）对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

（3）小产权房购买合同无效的几种类型：

1）对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

2）如果合同已履行、购房人也实际居住使用的，则根据案件的具体情况综合分析后，认定合同效力问题。

（4）小产权房买卖合同无效后的处理

1）合同被认定无效后，买受人应当将房屋原状返还出卖人，出卖人将收取的价款返还买受人。

2）如果买受人在居住使用诉争房屋期间对诉争房屋及院落进行装修、翻、扩建，其对于添附部分享有所有权。一般处理为，买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人，由出卖人将添附价值补偿买受人。

3）按过错赔偿损失。一般情况下，出卖人明知或应当知晓国家法律法规及政策不允许农村集体土地流转而出卖，应当就合同无效承担一定的过错责任。

（4）拆迁少补偿。若遇征收拆迁，购房人不属于合法的产权人，无法得到对产权进行的拆迁补偿，小产权房购买人可从产权人或被产权人的补偿利益中分得部分，但最终可能要依托诉讼来争取。