几个主要指标：1、财务上安全性：就是成本因素的综合考虑。除了建筑和土地成本外，资金获取的成本、营销成本也在其中。算财务安全是要知道底线在哪儿。2、投资人预期收益：这个不用细说了，通俗讲就是老板想多长时间拿回多少钱。是要都卖掉还是要留一部分自用。3、竞争比较：同地块或者同档次或者同类别产品，别人多少钱，这个就相当于是市场标尺了。按照这个标尺来做自己的价格，风险会比较小。4、消费者预期：顾客判定你房子值多少钱？5、最重要的一点——就是消费者支付能力：他们从哪儿弄钱？一般采取什么支付形式？能接受和容忍什么价格？在不同的时间不同的市场背景下这些都不同。有时候开发商在做产品的时候，就是先确定我们要做一个总价一百万、首付30万的产品，然后再落户型。以上5点，基本就周全了。具体应用可以很灵活。

楼盘整体价格大致有两种：报价和成交价。实际操作过程中，成交价基本上取决于周边竞品和市场形势，比竞品好价格就高点，比竞品差价格就低点；市场形势好则涨价，市场形势不好则降价。至于报价，许多时候取决于开发商有多大牌，取决于周边竞品的签约均价，还有一些时候，取决于jw工作人员当天的心情:-)另外需要说明的是，报价和成交价所指的都是均价，即指单栋楼宇内所有房源的平均价格，这个价格对于你购买的那套房子的价格（一房一价），尤其是高层房源，很多时候未必有什么参考性。影响同一小区内不同楼栋价格的因素大致有：（1）建筑形态（别墅、洋房、多层、高层等）（2）产品形态（平层、跃层、LOFT）（3）装修情况（精装、全装、毛坯）（4）楼栋位置（靠路、靠景观带）（5）昭示形象（6）当然，还有推房时间……影响同一楼栋内不同房源价格的因素大致有：（1）户型所处的方位（2）户型所处的面积区间（3）户型是否方正（4）户型的合理程度（5）景观（6）视野（7）所处楼层（8）附加价值……-----------------------------------------------------------------------以上讨论限于住宅，写字楼和商业有所不同，许多地方可能失于严谨。

一般来说定价分为：一个原则，两大阶段，几个节点原则就是：找对参考系，不同的时期参考系的选择是不尽相同的，分阶段来说第一阶段：一般是项目前期定位阶段，此时的更多的是根据项目整体定位，对项目入市时期价格的预估，参考系主要是目标客户的收入情况。简单的例子，同一个区域的两个项目一个卖5000元/平米，一个卖10000元/平米，两个项目不同的操盘思路，就是前期定位的不同造成的，这时10000元/平米的那个项目参考系明显就不是市场在售项目的价格，而是客户所拥有并愿意支付的财富。前期定位会考虑方方面面的因素，如：城市发展情况，区域走向，资源禀赋，资金状况，成本情况，市场竞争情况，客群选择等等～～第二阶段：就是销售阶段了，此时的定价参考系直接就是竞品项目了，根据本项目相比竞品项目的优劣势分析，会有一个本项目的整体均价。比如说：旁边的项目卖5000元/平米，而我们的项目相对好一些，那我们项目的整体均价就有可能在5500元/平米了。在确定项目的整体均价后，会再根据项目内部的资源分配情况，户型优劣势等，确定每个房子的价格。这时候的定价参考系就是本项目的整体均价而非之前的参考系了多个节点是指在整体运作过程中的不同时期的零时性调整，比如：开盘期，清仓期，调控期，淡季等等～～总的说，定位阶段塑造价值（产品、园林、配套等方面），为销售期最大化价格空间。销售阶段利用价格杠杆最大化兑现价值，促进销售。

从长期来看，售价与成本相关度较高，不赚钱的行业，资金会主动流出。从短期来看，售价与成本无关，更多反应预期，或者说当前时点下供应与需求之间的博弈。举个例子。 和黄系向来擅长捂地。北京的逸翠园，低价拿地多年，在1万元左右开盘，现在涨到3万5。与二手房市场类似，多少钱买的房并不重要，价格由市场决定，房东只会算自己的帐。再举个例子，中信新城高价拿地，市场不接受，现在赔钱出货回流资金，是理性决策。非专业公司一般不喜欢出现项目亏损的情况，比如联想旗下融科的千章墅，迟迟开不了盘。成熟公司会主动适应市场变化，万科向来敢于降价，坚持快速周转。所以主要的影响因素是供需情况。市场存量需求，版块内现有竞争对手，未来供应存量，未来需求变化，都是要考虑的因素。另外还要结合项目开发进度和母公司资金需求，综合起来决定推盘节奏和销售价格。其它的因素，品牌、产品、微区位等等，不一而足。

谢P爷邀我可以说一拍脑门吗。影响房地产产品定价的因素。环境：住宅楼盘要看宜居程度，也就是居住品质。商业楼盘，要看商业氛围。比如：居住环境、商业环境、自然环境（你看，只要是滨湖、滨水，就能扯出一大串的东西）等等。区域配套：所谓配套，通俗点就是周边有没有银行、学校、医院、菜市场、超市等等相关。交通：无论是商业还是住宅楼盘，交通的通达度，都很重要。比如，有个楼盘建设的品质很高，但是，开车进去之后就出不来了，太堵？或者太远、或者主要出行路线太陈旧等等。竞争项目的定价，你也卖楼盘，我也卖楼盘，我卖1W，你总不能开价2W。竞争项目的楼盘也是定价参考因素之一。开发商、投资商的财力：有钱的主，资金链富裕就不着急，通常，大财主都有钱有渠道请到好的设计公司规划公司，设计出来的产品自然也不错；次一点的资金链紧张，就会相对定价略低、优惠幅度大一点，这样去化的快。销售周期短，不会拖着资金链。成本因素：可参见 @胡立灏 的回答。其实这方面，建筑成本啊，包装成本啊等等，是价格基石。大环境：城市的发展水平、消费群体的购买力、物价成本等等等。举个栗子，上海可以卖好几万，合肥就卖不到。产品：消费者真心不懂，没啥影响。悲剧来了报告：该项目可定价区间在12000—13000BOSS：这样啊！那就卖14000吧。更悲剧的来了Boss：把报告拿走，根据这个价格，重新推导一份出来。

先回答第一个问题。售价=成本+预期收益。成本组成部分有很多。土地费用：包括土地出让金、拆迁安置补偿费、土地征用费。前期工程费：规划设计费、市场调查费等等。建筑安装工程费：建筑工程费、安装工程费、设备费等。市政公共设施费：包括基建费（道路水电煤气管道费等）和公共设施费（学校医院派出所等）两部分。管理运营费：公司职员工资、差旅费、食宿费、保险等。贷款利息费：由于开发周期长而导致的一部分银行或外部贷款利息。税费：由房地产开发经营税费（房产税、土地增值税等）和行政管理税费（征地管理费、人防费等）组成。其他费用：市场营销费、广告费、不可预见费等。预期收益主要靠市场预期和房地产开发商的综合情况制定。比如说这个附近楼盘均价一万，我也卖一万，只要质量和口碑差距不大，那风险也不会太大，一般都能消化的不错。如果开发商成本高，只能卖一万二才能回本，那我只能定一万二祈求市场还能消化出去，或者再捂捂这块地等房价上来了再卖。如果要快速周转资金，那就卖八千，如果市场不是太差，也能很快的消化掉。影响楼价的因素有很多，既包括上文说的市场和开发商综合情况，还包括政策影响（比如限购打压房价、放开市场就会推升房价）、交通影响（通地铁、公交，容不容易打车）、地段影响（是不是在CBD等大商圈周围）等等，往细了说也有小区环境、朝向、户型、周边配套等等方面。这些因素综合影响着楼盘的房价。希望对你有帮助。

我说的是期房，不谈二手房。毕业后做了3年房产。以前有购房者看着房价表，诧异的问道，这个价目表怎么定出来的，怎么后面单价都是带8的？我说这个一房一价是用excel做的，为了好看，我每个都以8做结尾。一个楼盘整体定价是比较复杂，很难三言两语说清，抽象来说，跟老板预期、政策、市场、公司、产品有关。具体到价目表，预售房屋所处的小区位置、开发阶段、朝向、房型、楼层、景观、噪声，以及定价人员的主观思路都会影响到具体的单价和总价。然后谈到项目阶段，开盘时低开高走，随着开发的进度而定。政策研究、市场竞争、成本计算、品牌溢价、公司资金、开盘节点、客户积累等等，到最后，变成了购房者花费毕生心血所签订一个房屋价格。当然，也可以一拍脑袋就出来了。因为隔壁楼盘卖多少，你对比一下就可以了。

在不同城市，不同业态的项目上做过很多次定价，这是我最感兴趣的话题之一，一句话总结：财务测算决定下限，市场环境和销售计划决定上限，产品规划决定内部结构。经验依赖性很强，表象是拍脑袋。首先，财务测算是第一个环节，是定价的基础。财务测算要达成的最终目的其实很简单：不同售价的利润率水平。除了利润率，由于不同的价格会有不同的销售速度（营销来根据产品和市场情况预测），所以还要看回款速度的要求。基本上来说，最低保证的价格，是由最低利润率结合能够接受的回款速度要求来倒推的。回款速度这一点容易被很多人忽略，房地产毕竟是个玩现金流的类金融行业，所以有时候项目因为急于回款而做价格优惠时（更常见的是给全款客户更高的优惠），那可确实是真金白银占便宜的机会。然后，在最低价格基础上，根据市场环境（包括和竞品的对比、客户分析、政策分析和判断）和销售计划来确定每年的价格水平，以保证在客户层面有足够的需求量，和竞品相比有足够的竞争力。这个环节只需要回答一个终极问题：这个价格能不能在XX月里卖掉XX套？这是对经验需求最大的环节，领导拍脑袋就是这个时候拍了。当然这个环节不是一项独立的工作，实际上属于整个营销定位和策略制定里的，要为这个价格找到它的合理性——市场和政策是否支持、客户从哪来、为什么购买、面对哪些竞品、有哪些机会和威胁（SWOT）等等，这也是营销里最有技术含量的工作之一。有时站在微观操作层面的员工，往往对定价就缺乏胆识和想象力，最典型就是03-07年地产大热的黄金五年（hw的第一届任期哦）很多盘卖完了老板才大呼：卖便宜了！我自己也经历过老板不断要求提价，提到自己和客户都精神崩溃了，但最终市场还是买单了的刺激经历。不过这两年，再不断的调控下大家都趋于冷静了，还是财务指标第一。对很多项目来说，能完成财务指标就不错了。最后就是技术活了，一个楼盘里面，每个房子之间的价格关系。上面很多回答在这里都缺了一项，其实很多操盘者本身也缺这个意识和技术——价格关系其实有由两个部分组成的：物理属性和价格策略。物理属性就是大家都能想到的、买房常看到因素了，朝向、景观、户型结构、楼层等等。价格策略指的是不同产品之间的价格关系能否在相互对比的情况下，促使客户更快的做出购买决定。这种玩儿法其实各行各业都有，奢侈品行业也挺常见的。最理想的状况是按照波士顿矩阵来设计（这其实需要直接指导产品研发，在前期就预埋条件），最常见的则是价格标杆，比如楼王相对量少但价格高，让大多数客户觉得其他房子的价格很划算等等。价格策略是最灵活多变的打法，在销售过程中也会不断变化的。作为总结，以及针对题主的第二问来说，大的因素即：财务指标、市场环境、销售计划、产品规划和价格策略。显示全部

基本上还是要在成本的基础上，再算上想达到的利润，还有支付的利息等等总和来反推项目均价的，然后每套房子价格就要看所处的小区位置、开发阶段、朝向、房型、楼层、景观、噪声等在均价的基础上上调下浮的。

一是看蓄客量 二是看政府预售证批准什么价