试着说说，我就说天津的，天津算是国外房企进驻较多的，一类是欧美，比如铁狮门、洛克菲勒、等，这一类公司偏做公建居多，招商与经营方面有强项，当地政府也乐于招商其进入开发项目，因为他做公建以后能带来持续经营效益，而且通过他忽悠来的也都是国外巨头级别的企业。政绩上好看。所以政策上受到的扶植就多一些。第二类是南亚的房企，比如新加坡吉宝、马来西亚双威，台湾远雄等等，这些一般偏重住宅，但是感觉水土不服的比较多，天津这地方也怪异，很多大牌开发商玩不转。不过这些南亚房企技术上并没什么优势可以，别看在本国多少年巨头如何如何，其实可能国内一个中等房企进几年的累计开发规模比他从设立到现在的累计开发规模都大。生态城的新加坡公司哭着喊着好几回要撤，现在一不爽了还要哭。第三类是日韩，比如三井、汉拿等等吧。感觉做的也挺吃力的，自己挺执着，又不会对付相关审批部门，工程管理上还有劲使不上。说到最后其实还涉及一个最关键的问题，你觉得他们在国内赚了钱，能带回去吗？

Yojo Wu （Legal Counsel） 2014/8/19本人房地产入行小新丁一枚，刚好上个月领导要我做了个方案（本方案主要以政策为主线），另一条主线是以所需缴纳的税费和资金和利润如何流入境内和流出境外（内地税负只需要项目公司缴纳一次25%的企业所得税，税后利润在内地再往上级股东流动时无需交税，但是利润出境时根据与香港的优惠政策仅需缴纳5%的税负，此处不作详述），发出来给同行们参考参考，写得不对的地方欢迎大家拍砖。港资在中国从事房地产业务的两种方案：方案一：设立中外合作/合资企业全类运营：XX与内地公司成立中外合作/合资企业经营土地成片开发、自有或租赁资产的房产服务、中介、物业管理服务以及其他业务（依据产业指导目录，申请获批难度较小）方案二： 外商独资更改经营范围部分运营：XX作为外商独资企业经营涉及自有或租赁资产的高标准房地产项目服务、以收费或合同为基础的房地产服务（中介、物业管理）（依据CEPA，申请获批难度较大）建议方案：根据XX未来业务需求以及流程可操作性选择方案方案一：设立中外合作/合资企业全类运营方案一设立中外合作/合资企业全类运营的法律依据：《外商投资产业指导目录》(2011年修订)全文--限制外商投资产业目录八、房地产业1. 土地成片开发（限于合资、合作）2. 高档宾馆、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营3．房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司 限制是指某个领域允许部分机构或个人去做，而不是对所有人都开放的 限于合资、合作，是指仅允许中外合资经营、中外合作经营，目前主流方式为中外合作：外方出资，中方出地《外商投资产业指导目录》(2011年修订)全文 --禁止外商投资产业目录十、文化、体育和娱乐业8. 高尔夫球场、别墅的建设、经营禁止就是说任何机构或个人都不能涉足的领域。《外商投资产业指导目录》演变历史：2004年修订版：鼓励外商投资产业目录中有“普通住宅的开发建设”； 限制外商投资产业目录中有“1．土地成片开发（限于合资、合作）；2．高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营；3．大型主题公园的建设、经营”2007年修订版：鼓励外商投资产业目录中删除了“普通住宅的开发建设”； 限制外商投资产业目录中增加了“房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司”， 删除了“大型主题公园的建设、经营”2011年修订版：限制外商投资产业目录中删除了“别墅的建设、经营”； 禁止外商投资产业目录中增加了“高尔夫球场、别墅的建设、经营”名词解释：根据《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》（1990年第56号令，08年已废止）第二条:成片开发是指：在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地、建设供排水、供电、供热、道路交通、通信等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权、经营公用事业；或者进而建设通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。成片开发应确定明确的开发目标，应有明确意向的利用开发后土地的建设项目。该办法虽已废止，但其对“土地成片开发”的定义，还是具有重要的参考意义。名词解释：根据《国务院关于严格控制高档房地产开发项目的通知》的规定：高档房地产开发项目是指：建筑标准四星级（或相当于四星级）及以上的宾馆、饭店；别墅性质的高档住宅及度假村；单位面积建筑设计造价高于当地一般民用住宅、办公楼一倍以上的公寓、写字楼和高尔夫球场、仿古城、游乐宫等属于高档房地产开发项目。方案二：外商独资更改经营范围部分运营方案二 外商独资更改经营范围部分运营的法律依据：《外商投资产业指导目录》(2011年修订)全文注：1. CEPA《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》及其补充协议、《内地与澳门关于建立更紧密经贸关系的安排》及其补充协议、《海峡两岸经济合作框架协议》及其补充协议、我国与有关国家签订的自由贸易区协议另有规定的，从其规定。2. 国务院专项规定或产业政策另有规定的，从其规定。《内地与香港更紧密经贸关系的安排(CEPA)》附件四：关于开放服务贸易领域的具体承诺 表一：内地向香港开放服务贸易的具体承诺部门或分部门1. 商业服务 D. 房地产服务a. 涉及自有或租赁资产的房地产服务（CPC821）b. 以收费或合同为基础的房地产服务（CPC822） 具体承诺1. 允许香港服务提供者以独资形式在内地提供高标准房地产项目服务2. 允许香港服务提供者以独资形式在内地提供以收费或合同为基础的房地产服务名词解释：《CEPA》中高标准房地产项目是指单位建设成本高于同一城市平均单位建设成本2倍的房地产项目。《CEPA》中以收费或合同为基础的房地产服务的具体内容包括房地产中介服务、物业管理服务等。 房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。其中，房地产咨询是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动；房地产价格评估是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动；房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。 物业管理服务以物业服务合同为基础，物业管理企业按照合同约定提供服务，业主按照合同约定交纳相应费用。一般来讲，物业管理服务包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等内容。目前情况下，物业管理服务不包含酒店管理。名词解释：“土地一级开发”，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域内范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让，开发企业与政府按照一定比例分配出让收益的开发形式。综上可知，“土地成片开发”和“土地一级开发”并非同一概念。它们最大的区别就是“土地成片开发”以取得土地使用权为前提，而“土地一级开发”并不取得土地使用权，它是政府授权的一种土地整理过程。所以，只要取得政府授权，“土地一级开发”无需受“土地成片开发”必须合资或合作的限制，而可以由外商独资进行。名词解释：根据商务部办公厅《关于贯彻落实<关于规范房地产市场外资准入和管理的通知>有关问题的通知》的规定，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》中所称“外商投资房地产企业”是指从事普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆（饭店）、度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建设经营，或以上述项目为目的的土地开发或成片开发项目的外商投资企业。以上规定中的“以上述项目为目的的土地开发”即应理解为“土地一级开发”，由此可见，“土地一级开发”已被列为一项外商投资房地产企业的经营内容，这也从另一个方面说明外商可以投资土地一级开发活动。 当然，由于土地一级开发均由政府主导，外商投资企业与政府授权的土地一级开发公司合作开展此类业务，在实践中应更具有可操作性。具体流程图方案一流程图（新设）：略方案一流程图（并购）：略外商申请设立房地产企业的审批程序 ：（1）用预先核定的外商投资企业名称到国土管理部门依法获得开发项目土地使用权（或签订协议）； （2）到发改委进行外商投资项目核准； （3）到商务主管部门办理一年期的《外商投资企业批准证书》； （4）到工商行政管理部门办理一年期的《营业执照》； （5）缴纳土地出让金，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》； （6）取得《国有土地使用证》后到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》； （7）持正式的《外商投资企业批准证书》到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》； （8）到税务机关办理税务登记； （9）企业持《外商投资企业批准证书》、《营业执照》及全部报批资料送商务部办理备案审批手续； （10）商务部批准备案后在官方网站上公布备案企业名单。 （11）企业到外汇管理局办理外资汇入审批手续。 外商申请并购房地产企业的审批程序 ： （1）可先用现有内资企业名义到国土管理部门依法获得开发项目土地使用权； （2）到发改委申请外资并购立项核准； （3）到商务主管部门办理外资并购审批手续，申领《外商投资企业批准证书》（其他与新设企业基本相同） 向商务主管部门提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函、《国有土地使用证》、建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。 （4）企业持《外商投资企业批准证书》、及全部报批资料送商务部办理备案审批手续； （5）商务部批准备案后在官方网站上公布备案企业名单； （6）企业到外汇管理局办理外资汇入审批手续。 外商申请更改经营范围的审批程序 ：已设立外商投资企业新增地产开发或经营业务，以及已设立的外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，同样也应履行上述审批程序。市经信委审批，省级核对，商务部备案：一、商务部委托省级商务主管部门对外商投资房地产业备案材料进行核对。地方商务主管部门依法批准外商投资房地产事项后（包括设立企业、增资、扩股、股权转让、并购等），将原需报商务部备案的材料送省级商务主管部门进行核对。 二、省级商务主管部门需根据171号文50号文及相关规定的要求对下述材料的合法性、真实性、准确性进行核对： 1、公司提供的土地使用权、房地产建筑物所有权，或签订的土地使用权或房产权预约出让／购买协议等文件是其依法取得，真实有效，符合相关规定； 2、投资设立（增资）的公司符合项目公司原则，投资（包括增资）仅限于经批准的单一房地产项目； 3、公司注册资本占投资总额的比例不低于50%； 4、公司提供的材料证明外方股东不属于境内公司／自然人在境外设立的公司；公司各股东之间不存在关联关系，不属于同一实际控制人； 5、公司中外投资各方未订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款； 6、项目投资依项目建设进度分期投入，公司提供了资金用途和分期投入的承诺。 三、省级商务主管部门根据外商投资法律法规、房地产宏观调控措施和加强监管的相关规定，会同省级有关部门对上述材料进行核对，符合规定的，将填写完备并加盖省级人民政府办公厅和省级商务主管部门公章的《外商投资房地产业备案表》（附后）送商务部，商务部依法予以备案。核对材料由省级商务主管部门存档。 四、商务部会同国务院有关部门对外商投资房地产企业进行抽查，原则上每季度随机抽查5－10家。省级商务主管部门收到商务部通知后5个工作日内将该企业核对材料送商务部。 五、经核查不符合现行规定的外商投资房地产企业，商务部将通知外汇管理部门取消公司外汇登记，并取消其外资统计。审批设立后的其他具体限制：设立了外商投资房地产企业后，企业在投资房地产、外汇、注册资本等方面还会受到以下限制： （1）投资设立的公司符合项目公司原则，投资仅限于经批准的单一房地产项目（大概意思是一个经批准的公司只能搞一个房地产项目；已设立的外资房地产企业，在原地块已开发完毕的情况下，可依法拿地从事新的项目开发，但须在经营范围中将开发原地块的内容删去（经营原地块可保留）。若原地块上在开发建设，按照项目公司原则，不得再在另一地块从事其它项目的开发。 （2）公司的注册资本占投资总额的比例不低于50%； （3）公司中外投资各方未订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款； （4）外汇方面：由于外资房地产受到到外汇方面的限制较多（特别是2007年6月以后）； (i)对2007年6月1日以后取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外资房地产企业，外汇管理部门不予办理外债登记和外债结汇核准手续。 (ii)对2007年6月1日以后取得地方商务主管部门批准证书但未通过商务部备案的外资房地产企业，各分局不予办理外汇登记（或登记变更）及资本项目结售汇手续。 (iii)外资房地产企业注册资本未全部交付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款（不得向境外借用外债），外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。 (iv)境外机构和个人在境内银行开立的外国投资者专用外汇账户内的资金，不得用于房地产开发经营。 (v)严格控制以返程投资方式（包括同一实际控制人）并购或投资境内房地产企业。境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。具体案例：中外合作企业案例：广州大明房地产、港铁物业外商独资案例：和记黄埔Thanks！显示全部

回答都有技术含量我说点接地气的吧，我混上海的，就说说上海的港资不谈了日本：三井不动产：和丸红会社还有家叫好世的港资公司合作，主要在上海开发项目，所有的都以：“好世”开头，其他地方的，三井自己的宁波有和杉杉合作的奥特莱斯，以及天津的大型的项目。三井我比较熟悉，很有钱，但是外资公司（不知道是不是他们公司的特例），在大陆不能独立拿地开发，全部要合资形式森：环球其他的三菱地所、东急不动产之类的，很多年前就在中国成立分公司研究市场，并且以基金参股的形式参与投资大和房屋：上海没有，目前在大连和杭州有项目积水住宅：苏州、太仓、沈阳有项目，这家开发商主要是以模块化建筑出名，是日本很出名的开发商马来西亚：天津的超大生态新城有马来西亚的一个大开发商的参与，名字一下子想不起来了，我只记得他们貌似也投资了大陆很多教育产业美国：汉斯、铁狮门就不多说了，铁狮门在新江湾投资的尚浦领世，算个豪宅吧还要提的就是黑石，这个 地产私募基金领域的老大，在中国折腾了不少优质物业了台湾：主要是远雄集团在大陆投资，目前上海远中风华园、远雄徐汇园，都是比较高端的项目，听里面的朋友说他们在成都、青岛、无锡都有土地储备欧洲：欧洲的地产商有进中国的，但是一般以商业地产的方式，并且很低调，多以股权合作形式韩国：SK中国，在上海不知道有没有，但是公司在上海，我知道沈阳有项目新加坡：这个就太多了总的来说，目前还是以亚洲资本为主，新加坡、日本算是最大头港资进入的早，但是港资开发商喜欢囤地，我认识的所有香港公司都是这样，尤以李嘉诚的公司为代表欧美资本实在是政策受限太多，一直进不来一下子就想起这么多了，欢迎同行交流拍砖显示全部

仁恒地产，新加坡的吧。其他地区不知道，南京口碑真心好。他家房子都热卖。小区景观做的很好，物业也特别出色。现在在南京有至少有6个小区，还都是精品住宅。都比周边小区要贵。

以新加坡Keppel Land吉宝置业和Capita Land凯德置地为例进行说明，这两家都是新加坡房地产上市公司中排名前三的企业，不论是资金还是发展模式都是相当的成熟，在新加坡有能充分代表公司形象的标志性建筑，在国内，吉宝置业以高端住宅为主，兼做几个高尔夫项目和房地产基金项目，好像昆明有一个全国最大的高尔夫球场就是吉宝置业的，凯德在国内有好几个子品牌，以来福士广场等商业地产为主，兼做住宅项目，两个公司在国内也有合作的住宅项目。外资企业的资金实力相当雄厚，和国内有名的华润等央企一样，很多外资企业不仅仅拥有一个资金链，因此有足够的资金实力进行土地交易，一般情况下外资拿地都是全款进行交易，在政府交付土地之前结清全部款项。另外，雄厚的资金也不会让外资房地产公司急于资金回笼，因此，这些公司一般会用较长的时间去开发高品质的楼盘，也很少会像国内的某些房地产公司那样大规模低价出售商品，回笼资金。据我了解，新加坡企业很少会进行广告宣传，更加注重品质，在新加坡人的思维观念中，只要开发的产品品质好，就会带来良好的市场和收益，这在一定程度上使得新资开发商在国内的知名度并不算高。个人比较欣赏的新资等外资公司的一点是，可持续性。他们更加注重产品的品质，强调产品能给人们带来的舒适度和长远的影响，发展的模式值得国内的某些企业借鉴。

回答都好精彩

刚刚加入凯德商业，要好好学习了

楼上几位的回答非常精彩，分享信息主要集中在港资和新加坡公司，我来补充欧美资本的一些情况，本人学识疏浅，仅供参考另本人只熟悉上海市场，北京广州请各位补充其实欧美资本在中国市场动作并不少，但投资形式以基金收购为主，不像港资和新加坡公司一般是开发模式，且投资方向以商业物业为主，加上基金的玩法一般是越保密越好，所以欧美资本很多动作其实并不为外人所熟知。08金融危机以前，上海其实是欧美资本的冒险家乐园，最有名的莫过于MSREF，在上海投了十多个项目，投资标的涵盖了住宅、办公、服务式公寓等，建成项目、在建工程、土地阶段的都有，卢湾是老巢，黄浦和徐汇也投了一些。采用快进快出策略，赶上了房价疯涨的时机，好多项目都是躺着赚钱，赚翻了好不好！后来出了Peterson的事情，外加金融风暴袭来，整个团队都被砍我就不详述了。其他资本投资策略没有MSREF那么激进，但进的早基本都赚到了，因为赶上了房价疯涨的好时机，比如GS在上海拿过住宅和服务式公寓，Carlyle和Blackstone旗下都有基金08年前在上海拿过别墅项目，都是快速出手，整个投资周期不超过3年。ING，LIM都有拿些办公还有工业。另外Angelo Gordon也算比较猛的，通过好几支基金来投中国市场，表现有好有差，比如基本平进平出世纪商贸的APL，成功的比如八号桥。Hines在上海是真的没玩好，某公寓项目至今还没卖完呢，江湾项目08年急着撤时碰到个急着想进上海的富力，还好没卖白菜价。去年化名玉风筝又进来不知能否玩好。此外，澳洲有MGPA，爱买办公和商业，算美国之外最活跃的了；德国有SEB，买办公为主；英国的Grosvenor，这家偏保守；爱尔兰的Treasury Holdings，去年改成了信托形式；新加坡GIC RE，Ascendas和Capital land都算进来早的，其实当年凯德在上海也投机的厉害，在建工程转让赚了不少。08年时候听说资管巨头Blackrock都准备要进中国了，后来金融危机爆发，还好没来。去年整个收了MGPA，大手笔啊。08年之后，整个资本市场变天了，MSREF中国团队被砍，ING成了CBREI，LIM成了JLL中的L，Prologis成了GLP，欧美资本纷纷逃离，当年在中国投机过的基本都撤走了，但撤的快的那些回来也最快。10年之后外资交易又开始活跃起来，比较活跃的比如Mapletree，Gaw Capital，Gaw挺牛的把NJPPF的Timothy Walsh都挖了过来，近年黑石、凯雷都在上海有投地产项目，还不止一个。再讲下受人关注较少的工业市场，08年前简直就是Prologis一家的天下，个人不是很理解为啥别家那时不玩，求解答。后来Prologis金融风暴中断臂求生，Ming找了GIC整个MBO，导致目前看到的状况是外资里GLP独大，AMB, Goodman, Ascendas现今在中国都像小孩子过家家。最后总结一下吧，个人认为欧美资本对中国地产市场1. 从根本上无法理解中国经济的发展模式，认为新兴市场风险较高，导致投资策略两级分化，或太保守根本不投，或投机为主赚快钱。反倒是港台、新加坡等文化上更相容，更能理解中国的发展，所以在投资上显得更长期和稳健。2. 投资受多方面掣肘，不如港资灵活，更比不上内资，主要来自a. 中国政府管控b. 背后欧美投资人不理解市场c. 投委会有严格的风险控制策略当然第一点完全是个人观点，我也理解IC把中国看成一个beta值很高的新兴市场还是情有可原的，毕竟很多欧美投资人的投资范围极广。况且每个基金都有自己的IPS，必须遵守，不像国内很多操作那样灵活可变。显示全部

初次回答，内容浅显，望诸位多包涵。本人不是搞房地产的，因此不了解国内已设立的外资房地产企业的现状、规模及市场形势如何，只能从规制外资企业进入市场的相关法律法规、规范性文件及政策方面解答，希望对楼主的了解有帮助。1.关于外商投资房地产市场准入（1）.根据《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号，简称“意见”），境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。上述规定也算界定了对“外资”的范围。在中国来说，境外（包括港澳台）的机构和个人在境内要投资房地产，都只能以设立外商投资企业/台港澳侨投资企业的形式。而对于“外商投资房地产企业”的定义，根据《商务部办公厅关于贯彻落实<关于规范房地产市场外资准入和管理的意见>有关问题的通知》，是指“从事普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆（饭店）度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建设经营，或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发项目的外商投资企业”。意见还对设立外商投资房地产企业的投资总额、注册资本、注册登记手续、转让及并购的审批、外汇借款结汇等方面作出具体规定，各位有兴趣可以细看。（2）.根据《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（2007年5月23日商务部、国家外汇管理局发布）及《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》（2007年7月10日国家外汇管理局综合司发布），从 2007年6月1日起 ，申请设立外商投资房地产企业，应在遵守外商投资企业设立的一般程序的前提下，经地方商务部门批准后，依法报商务部备案。报商务部备案无疑会增加审批程序的复杂性，也延长审批时间，加大设立外商投资房地产企业的难度。外商投资房地产企业未办理商务部备案的，将不能领取外汇登记证，无法开立外汇账户，更不能够办理资本项目结汇手续，无法注入注册资本。而不仅设立要备案，外资房地产企业的增资、扩股、股权转让、并购等都要备案。2.关于外商投资产业政策根据《外商投资产业指导目录（2011年修订）》，房地产业中的以下几类属于限制外商投资的产业：（1）土地成片开发，该类仅限于中外合资、合作；（2）高级宾馆、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营；（3）房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。外商投资企业拟从事以上产业的须首先经过商务部门审批。高尔夫球场、别墅的建设、经营已经被归类为禁止外商投资的产业。产业政策会怎么卡住外商投资企业呢？根据《国务院办公厅关于当前审批外商投资企业有关问题的紧急通知》，国家明令禁止外商投资的领域，各地区和各部门均不得批准设立外商投资项目；对于国家限制外商投资领域的项目，确需举办的，应严格按规定的程序和条件办理；对外商投资企业未按照国家规定的条件、权限和程序进行审批或未按规定上报备案的，一律无效，海关、税务和工商行政管理部门不予办理有关手续。因此，外商投资房地产业中的部分项目属于限制类，对外资企业的市场准入有很大影响，审批难度加大。3.相关具体限制在经过千辛万苦的审批终于设立了外商投资房地产企业后，企业在投资房地产、外汇、注册资本等方面还会受到以下限制（仅罗列重要的，无法概举）：（1）投资设立的公司符合项目公司原则，投资仅限于经批准的单一房地产项目（大概意思是一个经批准的公司只能搞一个房地产项目，这个限制做过房地产开发的都易理解）；（2）公司的注册资本占投资总额的比例不低于50%；（3）公司中外投资各方未订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款（其实这个也不主要针对外商投资企业）；（4）外汇方面：由于外资房地产受到到外汇方面的限制较多（特别是2007年6月以后），因此该项要单独列出来讲。(i)对2007年6月1日以后取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外资房地产企业，外汇管理部门不予办理外债登记和外债结汇核准手续。(ii)对2007年6月1日以后取得地方商务主管部门批准证书但未通过商务部备案的外资房地产企业，各分局不予办理外汇登记（或登记变更）及资本项目结售汇手续。(iii)外资房地产企业注册资本未全部交付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款（不得向境外借用外债），外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。(iv)境外机构和个人在境内银行开立的外国投资者专用外汇账户内的资金，不得用于房地产开发经营。(v)严格控制以返程投资方式（包括同一实际控制人）并购或投资境内房地产企业。境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。这条比较复杂，主要规制中国境内人士用假外资的方式投资房地产的，与问题没太大关系。综合上述几条，外商投资房地产企业的资金来源只能为公司自有资金注资（即注册资本）或国内金融机构贷款。大家知道，房地产开发前期的投入是很大的，如果注册资本不够，现在在国内办理贷款也不是那么容易的情况下，外资企业房地产投资难度是很大的。钱进来受限，赚到钱后结汇出去也受限，这就是外资房地产开发企业在外汇方面的规制。以上仅对外资房地产开发的限制方面作出部分总结，对于房地产开发商的要求，比如要取得《房地产开发企业资质管理规定》、从事物业管理的相关资质和房地产开发的一些具体规定方面便不细述了。据本人的了解，即便法律法规跟政策各种卡，在国内的外商投资房地产企业还是很多的，至少在港股上市的公司就不少。上述意见仅供参考，谢谢。显示全部

说香港的吧，港企目前在国内的商业地产中处于第一阵营早期四大英资洋行分出来的，会德丰（九龙仓），现在在内地二三线城市以IFC为品牌有很多项目，成都马上要开业，长沙，无锡都有项目和记（长实），北京的东方广场，貌似除了在一线城市，商业项目甚少进入二线三线城市，反倒是住宅项目进入了很多二三线城市，比如长沙也有其住宅项目怡和洋行，也就是置地，（文华东方也属于怡和），北京开发有新城国际（住宅项目，和万通一起），东郊有香江花园，貌似是去年在北京王府井拿了一个商业用地，应该在规划中了吧。在重庆和龙湖合作了一些项目。太古，三里屯太古里，和远洋的Indigo，上海的大中里，以及成都的新项目。然后是除了四大之外的香港其他地产商，新鸿基，除了上海北京，成都有项目，但是进度很慢，（成都这个项目拿地貌似诞生在新鸿基出事那段时间？）北京APM，上海Iapm马上进入运营阶段，陆家嘴有凯旋门住宅正在开发。恒隆（天津，上海，很多二三线城市也有其项目，以两种模式，一种是综合体，一种是购物中心，一般定位较高），华人置地，貌似只有成都？恒基兆业（沈阳有项目，上海由名人购物中心，还有一些写字楼），北京有早期的项目，东三环西萨佩里的WFC也是恒基兆业新世界，商业地产在内地新增的项目暂时不多，收购的Rosewood酒店第一次进入内地市场（京广中心的改造）嘉里建设，应该算作马来西亚吧。以嘉里中心为品牌，深圳，上海，北京，其他城市貌似也有，天津除主塔外也封顶了。香格里拉是Upper upscale这个级别的酒店水准保持得不错的，酒店大多属于自营。希慎，铜锣湾地主，不知道内地有没有项目永泰亚洲，港铁之类的不清楚了美国的普光率较多的是汉斯和铁狮门铁狮门在成都有项目貌似竣工，平安区域总部进驻吧。天津于家堡还是响螺湾有项目？上海貌似也有汉斯在北京朝阳公园开发有公园大道，亮马桥貌似有万国公寓？我忘记名字了然后是上面已经提到的新加坡的凯德置地跟吉宝，吉宝在成都也有项目日本的话三井貌似在天津有住宅项目，具体名称不记得了森，上海环球金融中心的开发商，东京六本木新城的开发商