该合同条款只要获得物业管理区域内2/3以上业主同意即发生法律效力。物业公司即使不与另外少部分业主签订《物业管理合同》或即使余下的少部分业主不愿意与物业公司签订《物业管理合同》,该《物业管理合同》也对其他未签订《物业管理合同》的业主或住户生效。 因此,本案中的程某以其未与物业公司签任何合同为名拒交物业管理费的做法,完全是一种赖账行为。法院以此来断案也是错误的。 2. 物业公司在《前期物业管理委托合同》条款拟定中的过失 物业公司与房地产开发商签订的《前期物业管理委托合同》的个别条款对本案的判决也产生了相当大的影响。该《前期物业管理委托合同》中第五款第4条规定:“乙方(物业公司)必须在售房时,派物管人员与业主签订物管合同。”根据物业管理有关法律、法规的规定,合同中这种表述是错误的。因为,《前期物业管理委托合同》是由物业公司与房地产开发商签订的,不需要物业公司与业主逐个再签。程某就是主要依据此条款拒交物业管理费,法院也依据此条款的内容,判决物业公司因未与程某签订《前期物业管理合同》而向程某收取物业管理费的依据不足。事实上,该条款是不符合目前物业管理的有关规定的,但是正因为其不符合有关规定,因此,该条款本身不能发生法律效力。程某以此为依据拒交物业管理费是不对的,法院以此条款为依据断案也是错误的。 3. 《前期物业管理委任合同》与《前期物业管理服务协议书》的区别 在此案的审辩过程及判决书中,经常出现《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理服务协议书》的概念。事实上,在本案的判决过程中,这两个法律文本概念已发生了混淆。物业公司因《前期物业管理委托合同》条款中的“错误”,也无意识地把两者混为一体,让人们觉得《前期物业管理委托合同》与《前期物业管理服务协议书》是一回事。其实,《前期物业管理委托合同》与《前期物业管理服务协议书》在内容上、法律地位上、法律效力与作用上是不一样的。《前期物业管理委托合同》是物业公司管理物业收取管理费的依据。《前期物业管理服务协议书》是物业公司与每一个业主签订的合约,实质上是物业公司对物业管理服务质量的承诺和保证。物业公司与房地产开发商签订了《前期物业管理合同》后,即使没有与每一位业主签订《前期物业管理服务协议书》,这也只是物业公司工作中没有做到位的“一个方面”,并不影响物业公司收费的合法性,即物业公司向业主收取物业管理费用仍然能得到法律保障。如果物业公司与房地产开发商没有签订《前期物业管理合同》,而物业公司与全体业主都签订了《前期物业管理服务协议书》,物业公司向全体业主收取管理费仍然缺乏法律保障。因为物业公司只是通过与业主签订《前期物业管理服务协议书》向业主承诺自己的服务质量而已,并没有得到获取物业管理权的法律保障。 4. 《前期物业管理合同》与《售房合同》的关系 此案中还涉及到《前期物业管理合同》与《售房合同》之间的关系。程某及法院引用国务院《物业管理条例》第二十五条的条款内容:“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包括前期物业管理约定的内容”,而对《物业管理条例》进行断章取义的理解。一般“前期物业管理约定的内容”主要包括在售房合同中明确“物业管理单位、物业管理收费标准等简单的内容”。《前期物业管理服务合同》既可以作为《售房合同》的一个附件交予购房者,也可以在售楼处等场所予以公示。要求物业公司在售楼时与购房者签订《前期物业管理合同》的做法是错误的。如果购房者在售楼时未了解《前期物业管理合同》中的相关条款内容而造成了经济损失,其责任在于房地产开发商,购房者可向房地产开发商起诉索求赔偿等。如果房地产开发商已经将此项内容委托给物业公司,而物业公司未尽到让业主明确《前期物业管理合同》的条款和内容的责任造成业主的经济损失,则房地产开发商可转向物业公司起诉,要求物业公司赔偿其经济损失。在目前的一般情况下,大多数房屋在售楼时物业公司未能正式介入,则此项工作的主要责任人应为房地产开发商。本案中,程某如对《前期物业管理合同》的内容条款不认可,或认为其因不了解《前期物业管理合同》的内容而造成损失,程某可向法院起诉房地产开发商。房地产开发商在实际操作过程中,确实将此项内容委托给物业公司完成而物业公司确实未做好,房地产开发商可向法院起诉物业公司。 5。房地产开发商能否减免物业管理费 此案中还涉及到房地产开发商减免物业管理费的法律问题。本案中的程某,在物业公司催收物业管理费时,一直未出具其与房地产开发商签;订的减免物业管理费的《补充协议》,而在法庭上才出具《补充协议》。有人认为,程某是为了与物业公司打官司才在购房后与房地产开发商补签的协议。对此,我们不管此协议是怎么来的,只讨沦此协议有没有合法性。 在物业管理中,提供服务的是物;业管理企业而不是房地产开发企业,房地产开发企业没有任何理由或权利减免业主的管理费。如果房地产开发企业减免业主的管理费,其前提必须是房地产开发企业愿意承担替业主交纳管理费减免部分的义务和责任。对于物业公司而言,在某种情况下,比如所管辖的物业区域实施的是物业管理薪酬制的做法,如果物业公司减免了某些业主的管理费,其势必对交纳了管理费的业主产生不公,是损害交费业主利益的不合理做法。因此,在此案件中,房地产开发商与业主签订的《补充协议》事实上是无效的,是违反相关法律原则的。 就物业管理本身而言,本案是一个非常简单的案例。但本案中涉及的矛盾和争议,反映出物业管理运作过程中的众多问题。一是部分业主对物业管理刁;支持、不理解,总是以各种理由为借口拒交物业管理费;二是法院办案人员,特别是二三级城市的法院办案人员对物业管理相关法律法规的了解非常有限;三是某些房地产开发商为了自身的利益而牺牲物业公司利益的现象时有出现;四是物业公司本身对物业管理的理解也缺乏深度。因此,加强对物业管理法法律法规的宣传、贯彻还是非常有必要的。

该合同条款只要获得物业管理区域内2/3以上业主同意即发生法律效力。物业公司即使不与另外少部分业主签订《物业管理合同》或即使余下的少部分业主不愿意与物业公司签订《物业管理合同》,该《物业管理合同》也对其他未签订《物业管理合同》的业主或住户生效。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp因此,本案中的程某以其未与物业公司签任何合同为名拒交物业管理费的做法,完全是一种赖账行为。法院以此来断案也是错误的。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp2. 物业公司在《前期物业管理委托合同》条款拟定中的过失&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp物业公司与房地产开发商签订的《前期物业管理委托合同》的个别条款对本案的判决也产生了相当大的影响。该《前期物业管理委托合同》中第五款第4条规定:“乙方(物业公司)必须在售房时,派物管人员与业主签订物管合同。”根据物业管理有关法律、法规的规定,合同中这种表述是错误的。因为,《前期物业管理委托合同》是由物业公司与房地产开发商签订的,不需要物业公司与业主逐个再签。程某就是主要依据此条款拒交物业管理费,法院也依据此条款的内容,判决物业公司因未与程某签订《前期物业管理合同》而向程某收取物业管理费的依据不足。事实上,该条款是不符合目前物业管理的有关规定的,但是正因为其不符合有关规定,因此,该条款本身不能发生法律效力。程某以此为依据拒交物业管理费是不对的,法院以此条款为依据断案也是错误的。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp3. 《前期物业管理委任合同》与《前期物业管理服务协议书》的区别&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp在此案的审辩过程及判决书中,经常出现《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理服务协议书》的概念。事实上,在本案的判决过程中,这两个法律文本概念已发生了混淆。物业公司因《前期物业管理委托合同》条款中的“错误”,也无意识地把两者混为一体,让人们觉得《前期物业管理委托合同》与《前期物业管理服务协议书》是一回事。其实,《前期物业管理委托合同》与《前期物业管理服务协议书》在内容上、法律地位上、法律效力与作用上是不一样的。《前期物业管理委托合同》是物业公司管理物业收取管理费的依据。《前期物业管理服务协议书》是物业公司与每一个业主签订的合约,实质上是物业公司对物业管理服务质量的承诺和保证。物业公司与房地产开发商签订了《前期物业管理合同》后,即使没有与每一位业主签订《前期物业管理服务协议书》,这也只是物业公司工作中没有做到位的“一个方面”,并不影响物业公司收费的合法性,即物业公司向业主收取物业管理费用仍然能得到法律保障。如果物业公司与房地产开发商没有签订《前期物业管理合同》,而物业公司与全体业主都签订了《前期物业管理服务协议书》,物业公司向全体业主收取管理费仍然缺乏法律保障。因为物业公司只是通过与业主签订《前期物业管理服务协议书》向业主承诺自己的服务质量而已,并没有得到获取物业管理权的法律保障。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp4. 《前期物业管理合同》与《售房合同》的关系&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp此案中还涉及到《前期物业管理合同》与《售房合同》之间的关系。程某及法院引用国务院《物业管理条例》第二十五条的条款内容:“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包括前期物业管理约定的内容”,而对《物业管理条例》进行断章取义的理解。一般“前期物业管理约定的内容”主要包括在售房合同中明确“物业管理单位、物业管理收费标准等简单的内容”。《前期物业管理服务合同》既可以作为《售房合同》的一个附件交予购房者,也可以在售楼处等场所予以公示。要求物业公司在售楼时与购房者签订《前期物业管理合同》的做法是错误的。如果购房者在售楼时未了解《前期物业管理合同》中的相关条款内容而造成了经济损失,其责任在于房地产开发商,购房者可向房地产开发商起诉索求赔偿等。如果房地产开发商已经将此项内容委托给物业公司,而物业公司未尽到让业主明确《前期物业管理合同》的条款和内容的责任造成业主的经济损失,则房地产开发商可转向物业公司起诉,要求物业公司赔偿其经济损失。在目前的一般情况下,大多数房屋在售楼时物业公司未能正式介入,则此项工作的主要责任人应为房地产开发商。本案中,程某如对《前期物业管理合同》的内容条款不认可,或认为其因不了解《前期物业管理合同》的内容而造成损失,程某可向法院起诉房地产开发商。房地产开发商在实际操作过程中,确实将此项内容委托给物业公司完成而物业公司确实未做好,房地产开发商可向法院起诉物业公司。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp5。房地产开发商能否减免物业管理费&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp此案中还涉及到房地产开发商减免物业管理费的法律问题。本案中的程某,在物业公司催收物业管理费时,一直未出具其与房地产开发商签;订的减免物业管理费的《补充协议》,而在法庭上才出具《补充协议》。有人认为,程某是为了与物业公司打官司才在购房后与房地产开发商补签的协议。对此,我们不管此协议是怎么来的,只讨沦此协议有没有合法性。 &nbsp&nbsp&nbsp&nbsp在物业管理中,提供服务的是物;业管理企业而不是房地产开发企业,房地产开发企业没有任何理由或权利减免业主的管理费。如果房地产开发企业减免业主的管理费,其前提必须是房地产开发企业愿意承担替业主交纳管理费减免部分的义务和责任。对于物业公司而言,在某种情况下,比如所管辖的物业区域实施的是物业管理薪酬制的做法,如果物业公司减免了某些业主的管理费,其势必对交纳了管理费的业主产生不公,是损害交费业主利益的不合理做法。因此,在此案件中,房地产开发商与业主签订的《补充协议》事实上是无效的,是违反相关法律原则的。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp就物业管理本身而言,本案是一个非常简单的案例。但本案中涉及的矛盾和争议,反映出物业管理运作过程中的众多问题。一是部分业主对物业管理刁;支持、不理解,总是以各种理由为借口拒交物业管理费;二是法院办案人员,特别是二三级城市的法院办案人员对物业管理相关法律法规的了解非常有限;三是某些房地产开发商为了自身的利益而牺牲物业公司利益的现象时有出现;四是物业公司本身对物业管理的理解也缺乏深度。因此,加强对物业管理法法律法规的宣传、贯彻还是非常有必要的。