新利率计算基数为贷款总额减去已归还的本金额。 贷款利息计算是浮动利率计算的,利息随着利率调整而调整.当然无论如何计算，对已支付的利息没有影响。对调整后的利息会有影响。一般银行利率调整后，所贷款项还没有偿还部分的利率也随之调整，有三种形式：一是银行利率调整后，所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率（工商银行、农业银行、建设银行房贷是这样的）；二是满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利率（中国银行房贷是这样的）；三是双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。 无论基准利率如何调整,上浮(或下浮)的幅度不变,只是在新的利率基础上的上浮(或下浮)。

个人住房贷款万元还款测算（2012年7月6日执行）（基准利率） 年限 类型 "年利率 (%)" "月利率 (‰)" 等额本息还款方式 等额本金还款方式 月还款额 总还款额 月还本金 首月还款额 总还款额 1 商业银行贷款 6 5.0000 贷款期限一年为一次性还本付息 10600.00 2 商业银行贷款 6.15 5.1250 443.88 10653.12 416.67 467.92 10640.70 3 商业银行贷款 6.15 5.1250 304.9 10976.40 277.78 329.03 10948.20 4 商业银行贷款 6.4 5.3334 236.69 11361.12 208.33 261.66 11306.54 5 商业银行贷款 6.4 5.3334 195.19 11711.40 166.67 220.00 11626.86 6 商业银行贷款 6.55 5.4584 168.34 12120.48 138.89 193.47 11992.38 7 商业银行贷款 6.55 5.4584 148.74 12494.16 119.05 173.63 12319.97 8 商业银行贷款 6.55 5.4584 134.11 12874.56 104.17 158.75 12647.56 9 商业银行贷款 6.55 5.4584 122.8 13262.40 92.59 147.17 12974.63 10 商业银行贷款 6.55 5.4584 113.8 13656.00 83.33 137.91 13302.06 11 商业银行贷款 6.55 5.4584 106.5 14058.00 75.76 130.34 13630.04 12 商业银行贷款 6.55 5.4584 100.46 14466.24 69.44 124.02 13956.95 13 商业银行贷款 6.55 5.4584 95.39 14880.84 64.10 118.68 14284.61 14 商业银行贷款 6.55 5.4584 91.08 15301.44 59.52 114.10 14612.00 15 商业银行贷款 6.55 5.4584 87.39 15730.20 55.56 110.14 14940.26 16 商业银行贷款 6.55 5.4584 84.19 16164.48 52.08 106.66 15267.05 17 商业银行贷款 6.55 5.4584 81.4 16605.60 49.02 103.60 15594.90 18 商业银行贷款 6.55 5.4584 78.94 17051.04 46.30 100.88 15922.69 19 商业银行贷款 6.55 5.4584 76.78 17505.84 43.86 98.44 16249.90 20 商业银行贷款 6.55 5.4584 74.85 17964.00 41.67 96.25 16577.65 21 商业银行贷款 6.55 5.4584 73.14 18431.28 39.68 94.26 16904.67 22 商业银行贷款 6.55 5.4584 71.6 18902.40 37.88 92.46 17232.47 23 商业银行贷款 6.55 5.4584 70.21 19377.96 36.23 90.81 17559.75 24 商业银行贷款 6.55 5.4584 68.96 19860.48 34.72 89.30 17887.25 25 商业银行贷款 6.55 5.4584 67.83 20349.00 33.33 87.91 18214.71 26 商业银行贷款 6.55 5.4584 66.81 20844.72 32.05 86.63 18542.34 27 商业银行贷款 6.55 5.4584 65.88 21345.12 30.86 85.44 18869.74 28 商业银行贷款 6.55 5.4584 65.02 21846.72 29.76 84.34 19197.35 29 商业银行贷款 6.55 5.4584 64.25 22359.00 28.74 83.32 19524.99 30 商业银行贷款 6.55 5.4584 63.54 22874.40 27.78 82.36 19852.43 注意：所有计算以贷款利率不变为前提。月还款额、月还本金、首月还款额、总还款额应以会计系统计算数据为准，可能有微小舍入误差。