天台烟囱漏水导致厨房漏水,物业以需动用大修基金为由未处理,以下特殊情况或例外情形可能影响问题处理。1. 物业合同中对维修责任有特别约定:如果您与物业签订的物业服务合同中明确约定,对于天台烟囱等公共部位的维修,必须经三分之二以上业主同意动用大修基金后物业才予以处理,那么该约定可能对双方具有约束力。在此情形下,物业以需业主同意为由未处理具有合同依据,您可能需要先推动业主表决程序。2. 漏水原因系其他业主的不当行为导致:若经专业检测,天台烟囱漏水是由于某业主擅自改造烟囱或在天台堆放物品导致,那么该业主应承担维修责任,而非由物业通过大修基金维修。此时,您可要求该业主承担维修费用及赔偿损失,物业的责任则主要是协助您向该业主追责。3. 房屋尚在保修期内:如果房屋交付未满保修期,天台烟囱漏水可能属于开发商的保修范围,此时您应先要求开发商履行保修义务,而非直接要求物业动用大修基金维修。物业在这种情况下,有义务协助您联系开发商处理。